开发商扎堆，购房者抢破头，中山马鞍岛是真火爆还是真膨胀？
深圳，已经不仅仅是一座城市，更是一部传奇，一个造富神话。正所谓“买深者强，近深者富”，临近深圳前海的中山翠亨新区马鞍岛、广州南沙自贸区以及珠海唐家高新区，一直都在为“前海接班人”的称号争斗不止。
之前小编已经写过关于唐家和南沙的分析文章，今天咱们重点聊聊最后入场的马鞍岛。
凭什么成为“前海接班人”？
领教过东莞因为深圳外溢而房价暴涨的购房者，最近纷纷来到马鞍岛，现场8000人共同抢购600套新房，场面混乱，有人还为此受伤。在小编看来，这真的没有必要，马鞍岛还没到如此火爆的时刻。
马鞍岛的价值飙升，主要是因为深中通道的建设。马鞍岛作为深中通道的“桥头堡”、翠亨新区的起步区，也是中山重振虎威的重要支点，是中山发展的新高地。
自从深中通道批复，万科、保利、恒大等龙头都纷纷扎堆此处，高楼大厦拔地而起。最火热的时候，还超过了30000元/㎡，远远凌驾于中山其他地方的楼价。
整个中山的楼价均价才1.2万，相邻的南朗也只不过1.4万，而马鞍岛正处于起步阶段就已经3字头，小编也只能用膨胀二字形容。
而各大项目都在近期和明年开盘，供应增大，随之而来的便是一场激烈的价格战。目前马鞍岛楼面地价也就一万出头，较低的拿地成本，自然就有了更大的降价空间。
但从整体规划发展和未来前景来看，马鞍岛爆发的几率非常大，包括南沙和唐家，都是未来价值飙升的新高地。但是入手马鞍岛，要保有长线持有的准备，因为马鞍岛目前的价值主要来自于两个方面：
01
深圳的外溢之地
深中通道的开通，从马鞍岛到深圳前海的直线距离不到30公里，通勤时间半小时，完全可以满足日常居住需求以及产业转移，能够很好地承接深圳的价值外溢。但是目前仅仅靠一个与深圳的交通便利，就比全市楼价高出两倍，我觉得为此买单的人需要谨慎。
并且在这方面，马鞍岛还要面临着东莞与惠州两大竞争对手。这两个地方与深圳直接接壤，未来也有跨城地铁直达，比起深中通道，通勤方式有更多选择。
而且深中通道的开通至少还需要4年时间，包括建立成熟的配套，时间只会更长不短，红利期的兑现时间太长。
02
中山的新中心
除了“临深”这个概念，中山重振虎威也是下了很大决心，势必要把翠亨新区打造成最新耀眼的新中心。
而马鞍岛作为翠亨新区的起步区，在未来能承接深圳人口的同时，与深圳合作的态度也非常积极，从18年就开始了打造“中深科技创新产业园”的项目，目前已有20多家高端深企有落地意愿。
从整体规划上看，在中山东部临深片区有一定区域，规划建设跨行政边界的功能协调、产业互补、成果共享的深中跨江融合发展示范区。
中山翠亨新区起步区控制性详细规划（2019）
马鞍岛的规划也越来越呼应深圳前海、宝安等片区功能规划：
马鞍岛中北部地区由原来的产业用地为主，调整为以新型产业用地、综合服务、科创研发为主的综合功能区域；
创新产业集聚区的东南侧物流—工业混合用地，调整为新型产业用地；
东部沿海的工业用地调整为新型产业用地。
能力不足还是火候不够？
马鞍岛距离中山市区约20公里，距离较远，短期内要想靠市区形成辐射几乎不太可能，只能依靠翠亨新区自身造血，各项项目配套逐渐成熟，才有崛起的机会。
但是配套的建设效率与政府财政情况挂钩。城市经济好，可调动的资源就多，城市建设就更快。但是作为曾经“广东四小虎”之一的中山，近年来的经济发展不太理想。
今年上半年的GDP仅有1389.32亿元，同比跌了6.5%，而一般公用预算收入为133.4亿元，仅排在湾区城市的第七，“重振虎威”也是长路漫漫。
最后：
尽管马鞍岛的蓝图画得十分漂亮，但目前配套设施的落后，关键通道的落地时间较长，对比南沙和唐家已经有相对成熟的产业和发展资历，马鞍岛还显得过于年轻，甚至很多地方还是一片荒芜，这都需要投资者用很大的耐心去等待收获。
而开发商过度开发，投资者疯狂涌入，开端没有一个稳定良好的楼市环境，最后兴旺的几率都很小。因此，马鞍岛想要崛起，政府应该让产业和人口先行，让楼市摆脱无序，回归合理，如此才有重振虎威的希望。
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