【探索创新】论小区会所的所有权

湖南星邦律师事务所  赵海洋  廖凯

      摘  要：“会所”的概念引入我国以来，演变至今，已成为住宅项目的配套设施之一，用于向业主提供商业、娱乐、文体等配套服务。近年来，住宅小区业主与开发商之间关于小区会所所有权的纠纷时有出现，从公布的几起典型案例来看，业主与开发商双方各有胜负。目前国家层面的法律法规尚未对“会所”作出明确的法律定义或进行归类，也没有规定会所是属于建筑物区分所有权中专有部分还是共有部分。本文结合案例、法规、民法原则和常识性理解，认为小区内会所的所有权问题应综合多个方面要素进行判定。

      作者简介：

      赵海洋，男，湖南星邦律师事务所主任。

      廖  凯，男，湖南星邦律师事务所律师助理。

      “会所”英文为“Club”，音译为“俱乐部”，诞生于十七世纪的欧洲英国，在国外，“会所”的会员身份，是一种财富与身份的象征。“会所”的概念引入我国以来，演变至今，已成为住宅项目的配套设施之一，用于向业主提供商业、娱乐、文体等配套服务。买房人在考察楼盘时，从关心项目的价格、位置、交通、户型等，进而开始注重社区的公共设施，会所也成为项目吸引买房人目光的必备武器，成为众人所关注的热点。

      近年来，住宅小区业主与开发商之间关于小区会所所有权的纠纷时有出现，从公布的几起典型案例来看，业主与开发商双方各有胜负，下面本文就以收集的三个案例为依托，就小区内会所的所有权问题进行一番探讨。

       一、江苏南京天山园小区会所纠纷案

      2017年初，南京市中级人民法院公布了一起会所所有权归属案例。南京天山园小区有一处会所，会所中有一座恒温游泳池。小区业委会与开发商就会所、会所内游泳池及相关设施的所有权归属争执不断，业委会无奈之下上南京玄武区法院打起了官司，天山园小区业委会要求开发单位鸿顺公司向业委会交付会所、会所内游泳池及有关设施设备。

　　业委会认为，开发商鸿顺公司当初在售楼广告宣传彩页和房屋买卖契约中均明确小区配套设施包括会所一处和会所内恒温游泳池一座，会所设施应属全体业主所有。 

　　一审法院：小区会所未计入公摊。玄武区法院一审认为，鸿顺公司在与小区业主的购房合同中约定交付作为公共配套设施的会所，其中个别业主的合同中还约定会所中含有恒温游泳池一座，但业委会及鸿顺公司提供的购房合同中均未将会所计入业主共同所有范围内，鸿顺公司与业主关于会所交付的约定应理解为鸿顺公司负有使小区内会所作为配套设施保证业主使用的义务，并非所有权的交付。业委会并无证据证明该小区内会所及会所内相关设施设备的所有权属于全体业主，法院判决驳回天山园业委会的诉请。

　　业委会上诉，二审维持原判。宣判后，天山园业委会不服，向南京市中级人民法院提出上诉，请求二审改判支持其原审诉请。南京中院二审认为，购房合同中约定交付作为公共配套设施的会所，并未明确产权归全体业主共有，房产管理局颁发的商品房预售许可证的明细表中也未明确会所为全体业主共有共用部分，仍属于公共配套建筑，开发商享有使用、收益权利，因此上诉人主张享有会所及游泳池所有权并要求交付，没有事实和法律依据。上诉人亦没有证据证明会所内相关设施设备归其所有，因此对其要求移交会所、游泳池及会所内相关设施的上诉请求亦不予支持。南京中院判决：驳回上诉，维持原判。

      二、浙江温州嘉鸿花园小区会所纠纷案

温州市鹿城区“嘉鸿花园”小区内建有多处会所，房产交付业主使用后，上述会所就被业主当做文娱活动场所使用。2013年3月，嘉鸿花园业主大会经温州市鹿城区民政局核准登记成立社团法人。2015年1月，开发商向温州市房屋登记中心申请将会所的所有权登记在其名下。 2015年8月，小区业主认为开发商的行为侵害了全体业主的利益，作为全体业主代表的嘉鸿花园业主大会将开发商诉至温州市鹿城区人民法院，要求法院判令涉案会所属小区公共配套建筑，应确认属全体业主共有。

      温州市鹿城区人民法院经审理认为，业主大会对涉案会所主张所有权没有事实、法律依据，理由有三： 第一，根据开发商的立项、报批材料和温州市规划局、温州市发展计划委员会等政府文件批复，涉案会所系小区配套设施，为小区业主提供配套服务，开发商在《商品房买卖合同》中关于基础设施、公共配套建筑正常运行的约定条款中承诺会所在商品房交付使用后九个月之内达到使用条件。但会所即便作为小区配套设施，涉及的是会所的功能和使用性质，不是会所权属的确认。 目前，在相关法律法规对小区会所没有作明确界定，也没有对权属专门规定的情况下，关于住宅小区会所的权属应当根据双方的合同约定及“谁投资谁收益”的原则确认。 第        二，商品房价格高不能推断会所系业主所有。庭审时，业主大会以“嘉鸿花园”商品房售价高于周边小区商品房为由主张涉案会所建设成本已纳入小区商品房售价中，并据此推断涉案会所属业主所有。但法院认为，涉案小区商品房属于市场流通之商品，其售价受特定产权内涵、权利义务和市场供需状况影响，而非仅由成本确定。即使住宅小区因含会所而价格略高也不能推定为会所属业主共有。 第三，涉案会所系开发商投资建设，且其与购房人在《商品房买卖合同》中已对小区会所的权属有明确约定，合同同时约定公共部分分摊面积不含会所，上述约定不违反法律、法规的禁止性规定，应认定为合法有效，可视为双方当事人对小区会所权属问题达成合意。 据此，法院作出一审判决，驳回业主大会诉求。

      业主大会不服一审判决提起上诉，二审法院认为，涉案会所虽配套用房报建，并经有关行政部门审批，但行政部门的审批对涉案会所的所有权归属不具有证明力。开发商在与购房者签订的《商品房买卖合同》中已经明确约定涉案会所的所有权归出卖人所有，该约定不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，当事人应遵照协议履行。因此，二审法院驳回上诉，维持原判。 二审法院同时也认为，从涉案小区的立项、报批及相关行政部门的批复来看，涉案会所系小区的配套设施，应为小区业主提供配套服务，使用功能应坚持作为会所使用，不应擅自改为其他用途。

      三、安徽省阜阳某小区会所纠纷案

      阜阳市颍州区某小区在总体规划和每栋房屋具体规划、报建计划中均将位于小区中心位置的二层连体建筑物列为“公共建筑”配置，用途为“会所”、“非住宅”。开发商在进行房屋销售的广告宣传中也明确承诺“活动中心及会所”、幼儿园等为共公设施。然而，2011年9月，市公房管理处私自将该小区内属于广大业主所有的“会所及活动中心”共2356平方米房屋子以600万元的价格出售给了第三人，并由房产部门为其办理了12个房产证书。业主们认为，会所系公共设施，是《中华人民共和国物权法》规定的公共场所，应归全体业主所有。因此，转让行为违反了法律的强制性规定，侵犯了业主的合法权益，于是通过诉讼的方式主张权利，请求确认转让的行为无效。

      一审法院判决：房地产开发有限公司与第三方于2011年9月8日签订的《商品房买卖合同》无效。法院认为：本案争议的会所，规划审批时部分为公共用房和物业用房，实际上也是这样使用的，该部分房屋的产权应属于小区业主共有。房地产开发公司与第三方就该会所进行买卖，严重侵犯了小区业主的合法权益，被告第三方明知其所购的会所中有公用设施和物业用房，仍予以购买，其行为不构成善意。《最高人民法院关于房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。被告第三方在诉讼中辩称的原告应先行政诉讼，后民事诉讼，理由不能成立，本院不予采信。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十五条、第一百零六条、《最高人民法院关于房屋登记案件若干问题的规定》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决房地产开发有限公司与第三方于2011年9月8日签订的《商品房买卖合同》无效。

      两被告对一审法院的判决不服，上诉至市中级人民法院，中级人民法院维持原判。

      四、相关法律问题研究

      以上三起案例争议的核心是小区会所的所有权问题，即小区会所究竟是归小区业主共有还是归开发商所有。目前国家层面的法律法规尚未对“会所”作出明确的法律定义或进行归类，也没有规定会所是属于建筑物区分所有权中专有部分还是共有部分。但可以明确的是，小区会所的所有权属于物权。综合前述案例中不同法院的判决要点，结合相关法规、民法原则和常识性理解，本文认为，小区会所的所有权判定应从以下几个方面综合考量：

      1.小区会所是否属于建筑区划内的公共场所、公用设施和物业服务用房。

      首先来了解一下相关法条。《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”

      《物业管理条例》第二十七条规定：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”第四十九条规定：“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。”建设部《房屋登记办法》第三十一条规定：“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。”

      这里需要注意几个概念，一是“建筑区划”，常识性理解即为建筑物的区域划分。具体到一个小区的建筑区划，是由开发商在当地城市规划的红线内，提出小区建设项目的规划设计方案，报当地规划行政主管部门审批的。二是“物业管理区”， 《物业管理条例》第九条规定：“物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”以湖南省为例，湖南省实施《物业管理条例》办法第五条规定：“ 物业管理区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设和管理等因素。”第六条规定：“新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门备案，并在商品房买卖合同中明示。”在实践中，建筑区划一般与《物业管理条例》中的物业管理区域相一致。

      那么问题来了，如果开发商在小区项目开发过程中，在送审的小区规划设计方案平面图上，将会所标注为了公共场所、公用设施或物业服务用房，但在申请房屋所有权初始登记时却未将会所作为全体业主共有的公共场所、公用设施或物业服务用房进行申请登记，此时会所的权属该如何界定呢。

      《物业管理条例》第六十四条规定：“违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的;(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。”可见，《物业管理条例》对于开发商擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的行为采取的措施是行政处罚，并未对所涉及之“物”的所有权进行强制规定。

      根据《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第三十条：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”以及物权法定原则可知，开发商在将自己投资建设的楼盘出售前享有该楼盘的所有权。在项目开发过程中，有关行政部门对开发商报建的小区规划设计方案的行政审批行为并不能对涉案会所的所有权归属产生法律效力。即使开发商在小区的规划设计方案平面图上，将“会所”标注为了公共场所、公用设施或物业服务用房，但在申请房屋所有权初始登记时未将该“会所”作为全体业主共有的公共场所、公用设施或物业服务用房进行申请登记，且在售房时未将会所的建设成本分摊入业主的购房成本，基于谁投资、谁所有、谁受益的原则，会所产权归开发商。但依据《物业管理条例》第六十四条的规定，可对开发商擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的行为进行行政处罚。

      2. 会所是否被纳入小区公摊面积范围

      《物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）第五条规定：“ 商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。”

      从《物权法》可知，业主对小区内专有部分的所有权和共有部分的共有权都属于不动产物权，需以登记为生效要件。根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）第五条规定和不动产登记的实践来看，业主不动产权证上登记的不动产权面积为专有建筑面积与分摊建筑面积之和，由此可见，由全体业主分摊建筑面积的建筑物即为“业主专有部分的以外的共有部分”。换而言之，如果会所的建筑面积已经分摊进入业主的购房成本了，则该会所应归属全体业主共有；反之，则会所应归开发商所有。

      同时根据 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，认定为业主共有部分的前提是“该场所及设施不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有”，因此如果开发商在开发过程中将会所作为独立产权报建，在申请房屋所有权初始登记时未将其作为全体业主共有的公共场所、公用设施或物业服务用房申请登记，会所面积又未进入公摊面积，则该会所则所有权归开发商所有，开发商就有权利将这些设施卖给第三方，自主决定其使用。对于第三方而言，在与开发商签订“会所”买卖合同之前，应到房屋登记机构查明小区房屋所有权初始登记情况，如果“会所”所在的建筑被登记为了全体业主共有的公共场所、公用设施或物业服务用房，那么根据建设部《房屋登记办法》第三十一条的规定，第三方即使购买了“会所”，也无法办理不动产权登记。

      这种归属确认的主要依据是会所是否纳入公摊，但是在实际操作中经常会存在开发商暗里地已经将这些设施的建筑预算加在了业主的购房成本中了，加之商品房销售市场的不透明等多重因素，很多时候以此来界定权属对于业主来说会有悖于公平原则。

      3.业主与开发商之间的约定

      《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

      根据法律规定，如果业主与开发商在商品房买卖合同中明确了会所的属性，则法律关系比较明确,按约定执行即可。如果开发商在宣传中做出了说明会所属性的宣传，并且对房屋的价格和订立有巨大影响的话，那么这个宣传即视为要约。即使开发商未将该要约内容载入商品房买卖合同中，亦视为商品房买卖合同内容，开发商违反的话，应当承担违约责任。

      这里需要说明的是，小区会所的所有权是一种物权，物权的设立以经依法登记为生效要件，受《物权法》的调整。而业主与开发商之间签订《商品房买卖合同》后，双方形成的是一种债权关系，受《合同法》的调整。如果开发商在申请房屋所有权初始登记时，并没有将“会所”作为属于全体业主共有的公共场所、公用设施或物业服务用房进行登记，且在后来将“会所”产权登记在了自己名下，则开发商此时已享有了该会所事实和法律上的所有权。此时如果业主因开发商的虚假宣传而签订了商品房买卖合同，则应依据《合同法》有关规定向开发商主张违约责任或以受欺诈为由向法院主张撤销合同并要求开发商赔偿损失。

      综上所述，本文认为，在立法对于会所的属性尚不明确界定之前，对于小区会所的所有权判定应综合考虑相关的因素，同时也建议最高院加强案例指导，统一法律适用标准和和尺度，减少实践中的争议，促进社会和谐。

参考文献：

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