▶楼市库存不是7亿平米？而是至少50亿平米！

2016-02-15 第一民风

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摘要

人们在担心中国的巨大泡沫，是软着陆还是破裂？我们认为当下楼市仍然艰难，但房地产不是，其自身的诸多特性，决定了泡沫或许可以在困境中渐渐释放，而不是破裂。

我们认为：1、楼市库存不是7亿平米而是至少50亿平米；2、楼市去库存大约需要3年，即延续至2019年，地产投资持续低迷；3、楼市涉及约38万亿资金，楼市泡沫破裂必重创中国金融体系；4、土地财政已不是主要问题；5、地产调控的政策后手较多；6、开发商至少在未来3年财务表现可称优秀的幸运儿。

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国土部下属中国土地勘测规划院日前发布的2015年四季度全国主要城市地价监测报告，预测2016年土地市场情况时特别提出，在近些年市场趋于饱和、同质化竞争以及电商冲击下，一些地区商服地产的库存亦不容忽视，商服地价的上升动力稍显不足。

上述报告显示，2015年四季度，三线城市，综合、商服、住宅、工业地价环比增速依次为0.42%、0.18%、0.67%、0.25%，同比增速依次为1.80%、1.52%、2.50%、1.21%。

写字楼空置率高企

戴维斯为无界新闻提供的数据显示，二线城市（天津、青岛、大连、沈阳）甲级写字楼市场供应正迎来高峰期，空置率继续上浮。

预计2016年，天津中心城区甲级写字楼市场将有五个新项目入市，届时将为市场带来近31.6万平方米的新增供应。但由于渤海部分自用以及少数项目尚未确定租售比例，因此全市范围内投放到租赁市场的面积预计在30万平方米左右，相当于现有存量的34%，届时将推高写字楼空置率至41%。

至2015年末，大连已连续两年无新项目入市，全市写字楼可租赁存量为112万平方米。尽管没有新项目入市，但实体经济的不景气仍导致年末空置率上浮2个百分点至10.2%。四季度末，大连甲级写字楼租金较之上半年小幅下跌0.6%至每平方米每月124.3元，同比下跌1.9%。

2015年四季度，沈阳共三个新项目入市，合计带来16万平方米新增供给。至此，全市写字楼存量达到146万平方米。沈阳甲级写字楼市场空置水平依旧严重，年末达到40.6%。同时，租金下滑至每平方米每月人民币132.7元。

分析称，由于2015年写字楼部分项目推迟入市，预计今后三年（2016-2018年），上述四个城市将面临更大规模的新增供给。届时，供过于求的情况将更加严峻，空置率也将进一步走高。在供过于求的同时，优质项目密集入市将令市场品质显著升级。

零售商场集中供应

上述四个二线城市零售市场同样堪忧。

2015年四季度，天津城区共有两个新项目入市，带来37万平方米新增供给。至此，2015年全年累计供应57万平方米，中高端零售市场存量达到366万平方米。随着新项目的入市，全市空置率上涨至17.7%。四季度，天津城区购物中心首层平均租金小幅上涨至每平方米每月人民币383.3元。

同期，青岛仅一个百货项目入市，带来9万平方米新增面积，至此，全年共新增62万平方米零售面积。截至2015年末，青岛中高端零售市场存量为320万平方米。由于部分项目经营状况不佳，导致青岛购物中心整体空置率上浮至27.8%。总体市场的不景气也迫使业主做出租金让步，四季度末，青岛购物中心租金较之上半年下跌3.8%至每平方米每月407.5元。

而大连有两个新项目入市，带来26万平方米新增供给，至此，全年共新增零售面积73万平方米，全市中高端零售市场存量达到290万平方米。新项目的入市将全市空置率推高至8.4%，同比增长3.3个百分点。同时，随着整体品质的提升，大连购物中心首层租金达到每平方米每月407.8元。

2015年四季度，沈阳无新项目入市，全年共新增供给51万平方米，全市中高端零售市场存量达到600万平方米，依旧是四个主要二线城市中存量最大的市场。尽管无新增供给，但由于供给过剩，市场消化缓慢，截至年底购物中心空置率仍维持较高水平，达到16.2%。同时，招商难度的加大也迫使部分业主做出租金让步，截至年末，全市购物中心首层平均租金达到每平方米每月363.9元，同比下跌1.8%。

熊志坤表示，未来三年，四个二线城市均将迎来持续大规模新增供给。整体市场供过于求的情况将进一步加剧。实体经济不景气、供给过剩等将进一步加大招商难度，预计二线城市购物中心空置率将进一步恶化。与此同时，租金也将难有上涨空间。

(无界新闻)

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