楼市后续如何？报告强调：房子是住的不是用来炒的

10月18日，中国共产党第十九次全国代表大会开幕。习近平代表第十八届中央委员会向大会作报告。

报告坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。这条也获得了与会人员热烈的掌声，成为十九大“刷屏”的报告内容之一。

这会对房地产市场产生怎样的影响呢？业内人士认为，报告中“租”的位置提到“购”之前，体现了发展租赁市场的紧迫性。而在房地产调控层面，后续依然会有加码的可能。

事实上，自2016年底以来，围绕着上述要求，中央及各地方政府已经出台了多项房地产调控政策。

01

从“购租并举”到“租购并举”，避免楼市大起大落

在本次大会前，北京、广州等多地，已经在深化住房制度改革，建立“购租并举”住房制度。

例如，北京市住建委今年10月16日发布的关于共有产权政策解读中提到，北京的住房保障制度在向“购租并举、租购同权；先租后售、梯度消费”运作模式全面推进。

早在去年底的中央经济工作会议上，明确了2017年中国楼市发展方向，明确强调：要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。

今年7月，住房城乡建设部会同国家发改委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行等八部门，联合下发《通知》，推进“购租并举”，加快发展住房租赁市场。

住房和城乡建设部房地产市场监管司有关负责人介绍，《通知》旨在准确把握住房的居住属性，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立“购租并举”的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障，在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场。

相较于此前“购租并举”的提法，此次报告中，把“租”和“购”的位置做了调整，从以前的“购租并举”变成“租购并举”。这体现了租赁市场发展的紧迫性。

报告中“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，就是住房制度的内容。

“希望更多的社会资本参与到住房供给侧结构性改革中。”可以理解为“多主体供给”。

“房住不炒、租购并举”将成为房地产长效机制主要内容。

对于房地产调控来说，“租购并举”是房地产长效调控的政策之一，鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多的权利，不仅仅是科学住房观念的一个重要环节，更可以避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求。

02

业内统计：年内房地产调控政策已经接近180次

自2017年以来，年内各地房地产调控政策累计已经接近180次。

仅北京一地，自去年“9.30”以来的一年时间，发布了约50次调控，楼上成交量跌约38.9%。

在历史上最密集的调控政策潮下，租售并举、共有产权、限售等房地产长效机制已经逐渐落地。

比如三亚等城市，不动产登记证后5年才可以上市，这就使得新房叠加两年左右的拿房本时间，杜绝了炒房的可能性。

北京市住建委也在近日表示，今后五年本市将完成25万套共有产权住房供地，通过增加中小套型住房供应，合理制定价格，有效推动本市住房价格平稳健康运行。

9月20日以来，全国就有多个城市发布升级版调控政策，西安、重庆、南昌、南宁、武汉、桂林等城市提及了一定程度的限售。将全国限售城市扩大到了50个。

统计局9月18日公布的8月份数据显示：一二线城市总体降温明显，而非调控的三四线城市，市场的供求情况良好，整体活跃性强。

03

长效机制加速落地，房地产将回归平稳

众所周知,我国开启房地产调控以来,需求端“短期化”调控一直是主基调。这样做的目的,一方面是为长效机制的建设创造“窗口期”;另一方面,经济转型叠加实体盈利下滑,需保持稳健的货币政策,基准利率难以提高。为防止资金“脱实入虚”、“转型未成、泡沫泛起”,要给市场传达调控的决心。

党的十八大以来,各地因地制宜、因城施策,房地产调控的效果是好的。目前,三四线城市整体库存消化周期已降至18个月的警戒线以内;投资投机需求基本褪去,京沪深龙头代理中介统计的投资客占比降至4%,这是历史最低值。

同时,利用调控创设的难得的“窗口期”,长效机制建设全面启动。相对于短期调控,长效机制建设着力于供给端(非需求端)、着力于住房回归居住属性(非偏离居住属性)、着力于实现新市民的有效需求(非投资投机等无效需求)、着力于房地产和宏观经济相得益彰(非“工具化”)。目前,长效机制的轮廓眉目渐显。

首先,在楼市的源头——土地供应环节,过去“价高者得”的“招拍挂”出让模式,被“控地价、竞配建(租赁住房或自持)”或完全自持的出让模式替代。这种出让模式首先规避了过去“面粉价格推高面包价格”的逻辑;其次,不管是配建租赁住房还是公共设施,或企业自持,都是顺应新市民为主体的住房需求,这是住房回归居住属性在供地环节的应有之义;最后,土地涨价逻辑褪去,土地供应面向新市民了,地方政府“土地财政”自然消解。

土地供应环节最重大的革新,就在于集体土地入市改革“破冰”。近期,国土部和住建部下发《集体建设用地建设租赁住房试点方案》,决定在北京、上海等13个超大或大城市先行试点。目前,新市民、农村“留守人群”、大学毕业生、城镇无房户总人口在4~5亿,相当于现有城镇常住人口的80%。高房价背景下,单靠新地出让、盘活存量土地,难以满足新市民借助低成本租赁房屋在城市“安顿”下来的诉求。

其次,楼市源头被控制住,地价难以上涨,新市民需求导向土地供应。接下来,就是改革住房供应体系。目前,不仅新地配建(或自持)租赁住房“常态化”,存量用地盘活并建设租赁住房也已“常态化”,“以租为主”、“租售并举”、“先租后买”的住房供应新体系正在形成。围绕“租售并举”的住房新制度,不仅是长效机制的重要内容,更是堪比1998年“房改”的重大制度创新。

重要的是,租赁崛起了,并建立起“先租后买”的消费模式,很多人甚至长期租房,过去由旺盛需求推动的房价上涨、上涨预期拉动的投资投机就会慢慢退潮,“灰犀牛”风险渐进疏解。

另外,租赁能让新市民、无房户在城市“安顿”下来,但其解决的只是基本需求,想要更好的居住环境、更大的空间、更优质的服务,就得努力工作,以后在市场上或租或买。

我国素有安居乐业、结婚买房、为后代留家产的传统。因此,租房3~5年后,很大一部分人要去买房,但也不是一窝蜂涌入市场。这种有效需求,不仅确保楼市不会因需求断档、调控打压而大幅度下滑,还能确保以有效需求逐渐代替无效的投资投机需求,这是我国楼市“软着陆”的优选。

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