淘房志商学院：影响房价的几大非地段因素

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不动产的价格似乎有很多偶然因素的作用。100年前，就如同400年前印第安人用24颗玻璃珠与荷兰人换掉曼哈顿岛——这个当今世界上最贵的小岛，想必国人也不会预料到黄浦江边的小渔村将成为中国地价最贵的地方。

许多历史上的偶发事件塑造了当今世界的经济地理、人文地理格局，可一旦这个趋势变成了固有的模式，它便会不断地自我强化。房地产的保值增值也是这个道理。

房地产投资似乎只有一条不二法门——地段决定了一切，即除了地段还是地段。但除了地段之外，房地产的增值还有很多因素。

不动产价格的构成主要是工资和建筑安装成本

不动产是一种保值性投资，在当今纸币作为交易媒介的时代，这一点毋庸讳言。通胀时期，不动产价格自然也会像一般商品那样随着通胀而升高，以达到保值的目的。除土地外，不动产价格的构成主要是工资和建筑安装成本。

当通胀发生时，往往工资是呈刚性增加的，建材及相关产品的价格也呈上涨趋势。此时，即使土地价格不上涨，不动产商品的价格也会由于工资和建筑安装成本的推动而上涨。从各国经济实践看，不动产价格一般会超过通胀率几个百分点。

在我国，自上世纪90年代以来，以大部分区域的房价和物价统计，各地商品房竣工造价均呈平稳上涨的走势，只是在亚洲金融危机和信贷危机期间略有下浮，而房地产的造价和售价的比值也大概维持在45%到65%之间上下浮动。只是在一线城市，这一比值越来越小，土地的价值便凸显出来。

在一个成熟市场，地价乃物价的组成部分，土地价格的高低不仅与经济发展的状况密切相连，而且还是经济发展的晴雨表。

通常情况下，经济发展水平越高，土地价格在国民生产总值（GNP）中所占的比重越大，反之越小。同样的道理，随着经济发展，地价在房屋的造价中所占的比例也是逐步上升的。

根据美国住房建造者协会的数据，地价在住房造价中的比例是：1949年为11%，1969年为22%，1988年为27%，1996年为28%。

在人口密度更高的国家，土地紧缺，因而有着更高的价值。1970到1985年，日本的土地总价格与GNP之比在2到3.5，“广场协议”后比值迅速上升，到1990年竟然高达5.35。

而同期，美国1970至1993年土地总价格与GNP之间的比例却相对比较稳定，在0.74到1.09之间变动。

土地价格与GNP之间的比值过大，意味着土地价格的上涨速度超过了GNP的形成速度，说明在土地价格的增长中出现了非实体性的增长，即存在“泡沫”。

此时，货币升值预期和宽松的货币政策引发的房地产投机达到了高潮。

房地产市场也进入了精细化和分异化的市场

如果我们回顾美国、日本和韩国等先发国家的不动产增值史，便会发现从一个长的时间尺度观察，房地产的涨幅甚至超过普通商品。

从1963至2008年的统计看，投资美国房产甚至和道－琼斯指数的增值回报不相上下，但从更长期的角度看，房产增值回报并不如股票。而在日本的土地神话中，土地的投资回报率却远超过股票。

在日本经济增长初期，也就是1955到1965年，日本的地价上涨了6倍；在1965到1975年，地价上涨了4倍。地价上涨的速度要远远超过GDP的增长速度。

只是到了上世纪70年代全球经济大调整后，土地升值才开始减速。但随后，自1975到1990的15年间，日本土地价格指数又呈逐渐加速的上涨势头，最终导致了全面崩盘。

在亚洲，尤其是后发国家，因为土地的增值保值属性在工业化国家一次次得到应验，经济起飞刚开始，土地神话便根植于这里居民的观念里，其结果便是房地产价格有一步到位的趋势。

全球不动产指南显示，2010年柬埔寨城市中心区域的公寓价格已经是日本1.4万美元/平方米的1/4，印度则达到了1.3万美元/平方米，与日本不遑多让，而我国一线城市中心区域的价格是7000美元/平方米。

在亚洲，房价最贵的两个城市是香港和新加坡，分别是1.9万美元/平方米和1.7万美元/平方米。

在我国，按照瑞银的估算，当前我国城镇住房存量约占GDP的75%，住房存量价值应当远低于发达国家。当今的世界，在日本，这一比例为2倍左右，德国为2.8倍，英国为3.5倍，美国为1.8倍。

但是如果从数量上看，1990年以来，我国累计建设了1.2亿～1.4亿套城镇住房，而在此之前已经有8000万套以上的住房存量。

与2009年2.15亿户的城镇家庭数量相比，这一数字已经比较高了。当然，有很多老旧住房已无法居住，并且在这期间很多老房子已被拆掉，而在未来数年中每年都会有1000万以上的人口被“城镇化”。

另一方面，中国特有的城乡二元结构使得广大的农村住房得不到统计，其价值未能计入到总量之中。总体看，大规模建设城镇住房以满足历史欠账的现代住房需求阶段可能已经接近尾声。

瑞银的结论是：我国房地产市场虽然存在局部泡沫，总体而言，中国似乎并未出现全国性的房地产泡沫。

这也意味着，只要房地产调控坚持下去，房地产未能出现大范围的泡沫前，随着宏观经济的持续增长，房地产仍是保值增值、抵御通胀的良好投资品。

不过，闭着眼睛赚钱的阶段已经一去不复返了，房地产市场也进入了精细化和分异化的市场，投资者再投资也需拿出专业的态度。

此时此刻，寻找在稳定的市场中取得超常回报的例子，或许应该从成熟的市场中寻找。

美国房地产大亨特朗普高调张扬，经常就房地产投资发表见解，他把自己的成功总结为五大原则：第一条便是乐于为优越位置支付高价，第二条是没有增值亮点时不购买，第三条是地产位置四个铁定的原则，第四条是投资的房地产需要具有增值的潜力，第五条是房地产必须具有足够的便利性。

坚持了这五条原则，特朗普以纽约为基地，在这个已经被彻底开发的城市里仍获得了超额利润。

房价实际上是一个城市价值的体现

所谓“乐于为优越位置支付高价”，表面看似乎是“地段决定一切”的代名词，实则有不同的含义：好地段，高价格似乎名正言顺，但一位不称职的房地产投资者可能凭借好的位置拥有财产却失去一笔财富。

特朗普的哲学是“改善任何位置”，也就是用创造和观察去改变你的位置被利用的方式。

当他用极尽奢华和前卫的观念和方法建造了特朗普大厦，虽然表面上多投入了很多成本，但吸引到了超级租赁者或者购买者，也就改变了楼盘价值并因此获得了最大价值。

特朗普获得的任何房地产都必须具有增值的潜力，否则他不会对其感兴趣。与之相应的是，寻找贬值房地产的最好地方就是那些与成功房地产临近的边缘地区。

至于地产位置“四铁则”，包括优美的景色或有声望的机构，这既可能是江景房也可能是一条安静的街道，也可能是联合国总部大厦。

总之，这是满足人们虚荣心和感官的因素，虚荣心可以增值，而且增值的速度要超过普通的商品。

市场社会，有钱人积累财富的速度远超过普通人，而有钱人之所依靠区别于常人的——住房是一个主要标志。

国内的开发商也深谙此道，无论是“江景”还是“海景”还是背后一座高尔夫球场，开发商均不会错过宣传的机会。

这样的房子保值和增值的功能要超出普通的房地产，原因就在于其稀缺性，即使买得贵，其增值速度也会很快使投资物有所值。

豪宅正是感官价值的集中体现。根据地租理论，房价实际上是一个城市价值的体现，其中又以豪宅最能体现城市的价值。

因为随着经济的发展，财富分配逐步分化，贫富差距拉大，“80%的财富集中在20%的人手中”，豪宅价格正是这“20%的人”的财富体现。

不过，我们这里的豪宅在概念上往往扭曲为郊区的奢华别墅，动辄上千平方米，深宅大院却缺乏配套，在偏僻冷清的环境中鹤立鸡群。实际上这样的豪宅其收益远不如市中心的普通住宅。

实际上，缺乏了便利性的住宅，价值只表现在建安成本上，如果没有相应的珍稀土地资源对应，就不具备方便交易性。

便利对居住者来说，是最基本也最重要的功能。城市土地之所以具有远超出农业用地的价值，按集聚经济理论的说法，在于集聚经济为社会带来的成本节省。

对于城市居民，便利包括与购物场所、交通、学校、上班地点和其他休闲娱乐场所的临近程度。

如果作为办公室或商业场所，合适劳动力可利用率是必须考虑的因素。如果你打算用来居住或生活，那么这项房产是否确实满足了包括购物、医疗、教育和娱乐等生活设施便是最需考虑的。

东亚国家重视教育的传统在房地产的保值增值概念中又注入了新的含义。全世界再也没有什么地方学区房和普通房有着如此大的价差。

在韩国首尔的江南区，教育资源相对集中的地区，那里的房价全韩国最高，比汉江北岸同样繁华的地区贵上两三倍。在中国，北京海淀区的中关村以优质教育资源著称，那里的房价至少比周边高出了很多。

学位成为房产增值重要因素之一

亚豪机构统计数据显示，在今年中关村二小招生片区内的“龙湖唐宁One”，6月份的成交均价高达4.754万元/平方米。

但截至8月22日，海淀区在售商品住宅的成交均价仅为3.3302万元/平方米，北京四至五环的商品住宅的整体成交均价为3.1304万元/平方米。

对比而言，借助名校资源的学区房，每平方米的成交价比同一行政区域、同等环线位置的非学区房往往高出几千乃至上万元。

不过，学区房的风险在于未来的教育体制是否发生变化。在东京，因为没有重点学校和非重点学校的区分，学校的教学质量都差不多，孩子都是就近入学，也就没有所谓的“学区房”了。

在我们这里，如果说独特的国情也孕育出独特的房地产增值因素，那就莫过于城市规划。区域规划，破旧立新，在农地上新兴一座城市，或者旧城区推倒重来，这样的例子屡见不鲜。

尤其近年来为抵御金融危机的不利影响，中央频频出台区域规划政策，在刺激地方经济的同时，也激活了地方房地产业的发展。

区域振兴规划发布实施后，国家和地方大量的投资项目将跟进，这对当地经济发展的推动作用是实质性的。而在项目实施前，游资闻风而动，先期炒作，当地房价往往大幅度上升。

2009年11月，国务院批复《关于调整天津市部分行政区划的请示》，设立天津市滨海新区行政区。随后的3个月，滨海新区房价累计涨幅超过50%。

2010年1月初，《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》颁布，海南房地产和土地价格不断攀升，随后的1个多月内，海南主要城市房价涨幅就超过了100%。这些当然都是最好的投资机会。（三联生活周刊）

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