淘房志研报：给予天悦南湾“谨慎推荐”评级

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地段评级：中性

交通评级：优

配套评级：差

户型评级：中性

环境评级：中性

价格评级：中性

品牌评级：较差

产权评级：优

服务评级：中性

综合评级：谨慎推荐

特别提示：

1）天悦南湾位于南山区西丽街道留仙大道与同发路交汇处，地铁5号线留仙洞站B出口附近，算是名副其实的地铁盘，交通较便利。项目对面就是万科去年拿下的留仙洞地块，留仙洞总部基地目前在施工中，长远来看，该基地对项目来说是一大利好，但真正发展成熟至少需要5-10年。

2）值得注意的是，天悦南湾存在部分安全隐患，项目被夹在中国移动信号基站和西丽1.5KV变压站之间，附近还有一个官龙村工业区，预计对居民产生一定的辐射和工业污染，并且是长期的。

在该项目处可以明显发现手机信号变弱甚至完全没有信号，若长期如此，想必业主日常生活也不太便利。此外，该项目对面是西丽医院，背后是报恩福地墓园，直线距离1.5公里，附近不少居民表示比较反感，对风水较在意的置业者不妨留意一下。

3）该项目最早叫宏佳华府，其后叫天悦湾花园，现改成天悦南湾。开发商为深圳市天悦房地产开发有限公司，前身是深圳越华石料场。天悦南湾是该开发商第一个住宅项目，知名度较低，该地块以前是石场，项目C栋20多套大户型将安排给石场的回迁户。

基本资料：

楼盘名称：天悦南湾

地址：深圳市南山区西丽街道留仙大道与同发路交汇处

售价：均价34000元/平

主力户型：78-156平3-5房

开盘时间：2014年5月10日（6月7日加推B栋）

开发商：深圳市天悦房地产开发有限公司

代理商：置业国际

规划户数：603户

车位数：958

产权年限：70年

物业公司：天悦物业

物业费：3.9元/平方米·月

项目简介：天悦南湾花园项目用地位于西丽留仙大道以北，同发路以东，南山区西丽街道留仙大道与同发路交汇处东北角，原越华石场内。去年11月开始动工，工期两年。

项目门前修有公交站台，目前尚无公交停靠，离公交西丽医院站步行10分钟内，地铁留仙洞站紧靠小区右侧，出行较方便。天虹商场距离项目步行15分钟左右。

第一部分：地段评级

天悦南湾位于南山西丽中心区，5号线地铁留仙洞站附近，项目临近西丽大学城，与留仙洞总部基地一路之隔。

万科去年53.99亿拿下深圳留仙洞总部基地地块，作为深圳市六大总部基地之一，留仙洞总部基地定位于国际一流的战略性新兴产业总部基地。

基地规划重点构建分散的生活性服务设施，包括两所幼儿园、两处文化活动室、五处社区体育活动场地、两处大型社区健康服务中心(1000～1500平方米)等公共服务设施，还包括分布于各个街坊和绿廊中的33.8万平方米的商业设施，满足2.4万本地居住人口和部分就业者的餐饮、购物、娱乐、体育、医疗等全方位的服务需求。

对天悦南湾来说，这是一个巨大的利好，但是从规划、建设到投入使用，大概需要5-10年时间。就目前来看，该项目还是显得略偏，整个片区始终给人一种跟不上节奏的感觉。

综上所述，我们给予天悦南湾的地段评级为“中性”。我们认为该楼盘所处西丽片区，环境不错，未来发展有潜力，但是耗时较久，目前来看，片区整体发展有待加强。

第二部分：交通评级

天悦南湾靠近地铁5号线留仙洞站，距离非常近，千米左右还有西丽地铁站，交通优势较突出。要去南山福田中心区或其他商圈，可以换乘其他线路，用时应该在半小时以内。

附近公交有西丽医院站和留仙洞地铁站，线路选择较多。留仙大道的车流目前并不大，到沙河西往南很方便，到南海大道上机场高速也方便。

面对当下“满城尽是地铁盘”的虚假宣传，该项目作为一个名副其实的地铁盘，是值得给好评的，在交通出行上有很大便利，所以我们给天悦南湾交通评级为“优”。

第三部分：配套评级

天悦南湾与留仙洞总部基地一路之隔，虽然建成后会有一系列完整配套生活服务设施，但该基地目前才开始动工，预计投入使用需要至少5年时间，目前利好并不明显。

项目到西丽天虹购物商场较远，最好开车前往，另外还有类似人人乐购物广场和一些小超市，没有大型商业配套。天悦南湾架空三层，其中两层自带商业，据说目前在和华润万家洽谈中，若成功签约，或许能为其生活配套加分不少。

另外，项目对面就是西丽人民医院，其他就是一些小诊所。项目带西丽二小和二中学位，值得注意的是，这两个学校都在去年中考成绩排名和录取率排名倒数第一，知名度不高，严格来说，算不上学位房。

未来教育规划还不明朗，如果急于准备小孩上学的置业者，需要考虑学位问题。

综上所述，我们给予天悦南湾的配套评级为“差”。

第四部分：户型评级

天悦南湾总共6栋，A栋B栋C栋为31层，D栋E栋是16层，F栋为公寓。项目主推78-156平高拓3-5房单位，90平米以下住房占比70%以上，共656套单位。

已推A/D两栋户型中，整体户型设计中等偏上，126平3房2厅2卫和157平5房2厅2卫视觉效果差不多，157平客厅和主卧很大，通风采光都不错，但其他房间显得略小，公卫干湿分区是该项目户型一大亮点。

D座02和05户型88.84平3房2厅2卫双阳台，整体设计看起来不错。唯一的缺陷就是主阳台较小，衣柜占据客厅位置。

比较出色的是D栋01和06户型，88.85平4房2厅2卫。其中一个卧室和入户处房间都是赠送的，横厅设计，客厅开间3.9米，虽然面积只有88.85平，但气场不输给127平，实用率也较高。

该户型厨房较大，抬头开窗，空气流通很好。据说该户型也是最抢手的，开盘半小时内就没有了。6月7日加推的B栋中，该户型还有28套。

有好户型也有部分不妥的地方，综上所述，我们给予天悦南湾的户型评级为“中性”。

第五部分：环境评级

天悦南湾所处西丽片区被俗称为南山区后花园，绿化做得不错。可以去荔枝公园，花卉世界等，还有西丽湖，动物园也不远。严格来说，天悦南湾算不上公园物业，附近的石鼓山公园不大，环境一般，不知是否有人打理。

该项目被夹在中国移动信号基站和西丽1.5KV变压站之间，附近还有一个官龙村工业区，已经存在很多年了，预计对居民产生一定的辐射和工业污染，并且是长期的。向销售人员咨询相关信息时，对方态度很强硬，直接表示现在环境就这样，哪里都有辐射，如果介意就去看其他楼盘！！！

项目对面是西丽医院，背后是报恩福地墓园，附近居民表示比较反感，值得注意。虽然周边农民房不多，绿化很好，但居民片区不仅仅只是需要一片森林的存在，整体环境还有待完善。

基于部分潜在威胁的存在和整体环境考虑，我们给予天悦南湾的环境评级为“中性”。对楼盘环境要求较高的朋友，不妨自己权衡其中利弊再做决定。

第六部分：价格评级

天悦南湾均价34000元/平，销售人员称已推的A/D两栋所剩不多，6月7日加推B栋楼王，均价没有太大变化。不过B栋28套85平三房两厅两位户型，因其稀缺性，价格稍微高一点。据了解，之前A栋抢手的85平户型，加推之后也并未卖完。

天悦南湾此前备案价格，楼盘平层单位最低为31305元/平，最高为44251元/平，认筹10万后99折。

开盘后开发商声称降价为28000元-38000元/平销售，尤其显得备案价虚高，或是一种营销手段。该项目毛坯交房，周边水木丹华精装修均价32000元/平，宝能华府精装修27000元/平。

单看西丽片区同等品质的楼盘，天悦南湾价格中等偏高，甚至有直追后海的势头。虽然在赠送面积和部分户型上较突出，但整体价格算下来，天悦南湾或许不是最好的选择。

综上所述，我们给予其价格评级为“中性”，置业者需要根据自己的预算来判断。

第七部分：品牌评级

天悦南湾开发商为深圳市天悦房地产开发有限公司，未能找到关于该公司详细信息。

其前身是深圳越华石料场，此前并未开发房地产项目，天悦南湾是其第一个住宅项目，知名度较低，该地块以前是石场。据了解，项目C栋20多套大户型将安排给石场的回迁户。

因没有开发商更详细的背景资料，无法比较和评判，此前也没有开发住宅的经验。综合考虑后，我们给予其品牌评级为“较差”。

第八部分：产权评级

天悦南湾为住宅项目，产权年限为70年。深圳规土委资料显示，开发商于2008年9月取得《深圳市建设用地规划许可证》（深规许ZS-2008-0153号），该项目目前剩余产权年限约64年。

由于该项目剩余产权年限还有64年，我们给予其产权评级为“优”。

第九部分：服务评级

天悦南湾的代理商为置业国际，其销售人员在接待过程中较为热情，但并没有过多介绍样板房信息。此外，其物业公司是自己的天悦物业管理公司，目前也没有成功案例参考。

综上所述，我们给予其服务评级为“中性”。

第十部分：综合评级

经过淘房志研究团队从地段、交通、配套、价格、产权等九大方面对天悦南湾的全方位评估，我们认为，天悦南湾优势和劣势很分明。该楼盘紧邻地铁5号线留仙洞站，千米左右还有西丽地铁站。

留仙洞总部基地就在项目对面，未来将由万科打造成全方位生活性服务设施，该区域利好明显，有一定发展潜力，只是时间比较久远。

需要指出的是，天悦南湾在部分户型设计上比较突出，特别是85平3房2厅2卫和88平4房2厅2卫，赠送面积大且实用率较高，客厅开间大，设计合理。但是在价格上显得虚高，同区域楼盘可比较之后选择。此外商业配套和教学配套有待完善，潜在威胁也需要注意。

综上所述，我们给予天悦南湾的综合评级为“谨慎推荐”，建议置业者们对该楼盘环境和配套上保持关注，有优点也有风险，可与同区域楼盘比较之后权衡利弊。如果后期有相关变动，淘房志将根据我们的评估系统对其投资评级进行适度调整。

网友点评精选：

网友佚名：被移动信号基站和变压站“左拥右抱”，还要3.5万/平？

虽然下着雨，今天去天悦南湾看了一下房子，均价竟然要3.5万？ 这是在开玩笑？先不说 周边什么配套设施都没有，就一个孤零零的地铁口在楼下。前面还被变压器阻挡了视线，我仔细看来一下天悦南湾附近的辐射可不少。右边是西丽1.5KV变压站，左边是中国移动的基站！

天悦就在两个辐射的中间位置。开盘还这个价格让人实在难以接受；初期这个楼盘售楼处给大伙承诺的是3W左右的价格 现在贵的离谱！ 建议大家擦亮眼睛看清楚，考察一下周边 其他楼盘

网友一野平：选房归来，没选到88的，价格也有点hold不住呀

天悦南湾关注了很久，昨天通知我九点钟开盘，搞得我六点就起来赶过来了，排队进场等着选号，最后算幸运的是第8组的时候我就摇到了，可是一进选房区就觉得没那么幸运了。

因为之前和老公看中的88平四房已经没有了，01、06户型全空，剩下的还有低楼层的，三楼，我就不想要了，因为自己不怎么喜欢低楼层的，但是三楼的总价就相对的低一些，算了下，低楼层的均价应该只有31000左右，总价在300万以内。

不过高楼层的价格就相对的高了很多，有些均价37000元的都有，还有一点值得一提的是现场的优惠实在是太少了，交了10万的认筹金，才给了一个99*99折的优惠，非常的低。

这次没买成不知道后期有没有人退房，到时候还可以拣个漏，在现场也看到有想买01、06，也是没买到，然后考虑选个120的，看是一对小年轻，现在买房真不能看外表呀。

网友苦逼房奴啊222：房子很好！但有一大硬伤是无法解决的

最近看了深圳很多房子，户型位置价位什么的都不令人满意，天悦这个楼盘价格和位置是可以接受的，本来很想买的，可老妈一句话点醒了我，儿子上学怎么办？西丽片区的学位实在是太差了，西丽小学，西丽二小，西丽二中。

西丽的这两所小学教学情况我不清楚，这两所小学的相当一部分升了西丽二中，西丽二中多年中考成绩在南山区公立学校“第一”。

西丽二中学生成绩实在是太差了，西丽二中年级排名100名左右的同学在南山比较好的学校，比如南外文化部，南外高新部，南二外都已经算是很差很差的学生了，就算放到育才年级排名也要到350名后，而且高分段非常少，就算年级第一名，成绩也不能算很好。

今年情况还不清楚，不过从多校联考一模成绩来看（比较差的学校联考）成绩也是靠后，他们中考没压力，常年倒数第一，其他的什么荔香，前海，学府，蛇中，成绩都要比他好一大截。

不过今年可能不是“第一“了，因为有个赤湾中学今年中考第一届，可能拿”第一“。有孩子要上学的，需要学位的，这个不好解决！

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