淘房志研报：给予仁恒峦山美地“不推荐”评级

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特别提示：

1）仁恒峦山美地位于龙岗区宝荷大道与沙荷路交汇处东北侧，处于所谓的“宝荷生态居住区”中，但遗憾的是，这个所谓的“宝荷新城”早在2012年就被爆出隐瞒不利因素，片区开发商集体噤声。

该板块内，有着一个不容忽视的硬伤——比亚迪宝龙工业园。该园区早在2011年就已经规划全世界最大的铁电池（也就是磷酸铁锂电池）生产线。

虽然现在已被终止建设，但其对周边环境的影响是否完全消除仍无定论。电池生产可能产生的污染一旦渗入到土地和水源中将会对环境造成不可弥补的伤害。

2）宝龙工业园的铁电池生产线虽已搬迁，但宝龙工业园却依然在那里。经测算，宝龙工业园区离仁恒峦山美地的直线距离不过1公里，而在此前已经入住该片区的业主反映，在小区内常问道阵阵刺鼻恶臭。

据有关部门调查，比亚迪园区内B3、B4、B5三栋厂房均有手机外壳喷漆的工序，居民闻到的气味主要是喷漆废气中的苯系物。

3）除此之外，在龙岗区城管局的公示上，龙岗区积谷田受纳场的建设也成为宝荷片区不得不说的“秘密”。

在公示书上可以看到，龙岗区将投资约2082万元建设一个占地为41.17公顷，库容为500万m³的建筑余泥余料填埋场。可以想象的是，届时唯一通往此填埋场的主干道——宝荷路将泥头车飞驰，尘土飞扬。

4）仁恒峦山美地的1栋、2栋、3栋全部紧靠着厦深客运专线与沙荷路。据记者现场体验，峦山美地项目靠近高铁的样板房。

即使装有双层中空LOW-E玻璃，依旧每过十多分钟就能听到轰隆的高铁飞驰过去，本来主打的高尔夫球场景观也被高高的高铁高架桥影响到。

5）目前峦山美地的价格约为17000元/㎡左右， 以精装交楼，而不远的振业天峦价格仅为14000元/㎡左右，卓弘高尔夫雅苑价格也才16000元/㎡。

据现场销售解释，这个价格是因为仁恒峦山美地的精装修水平较高，达到每平方3000元/㎡，但据记者观察，在装修用材上，仁恒在许多地方使用的是自己的定做，而非市场上的品牌产品。

基本资料：

楼盘名称：仁恒峦山美地

地址：深圳市龙岗区宝荷路与沙荷路交汇处东北侧

售价：17000-18000元/平

主力户型：76-143㎡精装3-5房

开发商：仁恒置地（深圳）有限公司

规划户数：1501户

车位数：1500个

产权年限：70年

物业公司：深圳仁恒物业管理有限公司

物业费：3.8元/平方米/月

项目简介：仁恒峦山美地位于龙岗区宝荷大道与沙荷路交汇处东北侧，南邻振业峦山谷花园，西北方向为正中高尔夫球场。项目规划主体为大组团围合式布局，通过高层与多层之间的五十米间距，形成中心大花园。

第一部分：地段评级 差

项目所在的宝荷片区，早在几年前尚处于荒地，而近年由于几个开发商进驻。

该片区之前一直以宝龙工业园区为主导，宝龙比亚迪是比亚迪集团在深圳几大基地之一，但遗憾的是额是，比亚迪并未将一些类似汽车组装等无污染的园区放在此处，而将一个手机喷涂生产线建设此处，影响了近10万人。

宝荷在地段上离龙岗中心城并不算近，且交通不便利。离龙中直线距离为4公里，而这一距离内有大运片区等较为成熟与便利的片区，价格也相差无几，相比较之下宝荷的优势在哪？

尴尬的沙荷路、鸡肋的垃圾填埋场马峦山风光、轰轰的高铁线让这里一直不被看好，除了最初进驻的几个开发商，并无新的进驻，或许此地段的优劣，可以从振业峦山谷楼下的沃尔玛看出，门可罗雀，即使是“世界五百强”又如何？

因此，我们给仁恒峦山美地地段评级为“差”。

第二部分：交通评级 差

地铁一直是刚需产品的第一要素，但仁恒峦山美地所宣传的地铁14号线东部快线要等到2020年才会动工了。

据了解深圳地铁14号线属于轨道网络中的一条快线，连接福田中心区、横岗、大运、坪山等各片区。

目前市规划部门正推进14号线的前期研究工作，预计2020年左右开工建设，建设周期为5年左右。而现在片区居民现在想要搭乘地铁，最快的方式是乘坐公交达到地铁站，而这就需要花近半小时的时间。

而号称能直达罗湖的沙荷路断头8年之久,这无疑给交通带来了极大的不便。宝荷片区之所以当初能受到许多人的吹捧，也是宝荷片区在规划时有沙荷路这一重大利好。

沙荷路号称继龙岗大道、水官高速之外的第三条通道，但由于环评等各种复杂原因，本应在2006年春节前后开通的沙荷路竟在最后的3.4公里卡了8年之久，沙荷路就此成为深圳最大的断头路。

而在公交方面，此片区公交稍完善，但因许多公交都是从宝龙工业区而来，人流量非常大，且周末愈加明显，这一点上也稍显不便。

故此，我们给仁恒峦山美地交通评级“差”

第三部分：配套评级 中性

配套是许多置业者考虑的重点，而一个项目的配套的优劣直接关系到未来业主的生活质量。

仁恒峦山美地自带商业面积较小，仅6000㎡，而振业峦山谷的尖莎咀购物中心也就成为了这个片区唯一的大型商场，商场有一沃尔玛 ，常年人气不足。

小区自带3000㎡幼儿园，满足业主子女的基本要求，但在小学与初中方面，仁恒峦山美地就显露出弊端。

在宝荷片区有两个学校，一是九年一贯制的宝龙学校，另外一个是离片区稍远的南约小学，片区内的振业、卓弘、金地等小区都被划分到宝龙学校，但不知为何，仁恒峦山美地却被分到了南约小学，现场销售告诉记者，许多业主也在申请宝龙学校。

南约小学虽然历史悠久，但毕竟属于六年制学校，而宝龙学校之前一直以实验学校的模式进行建设，并且宝龙学校地处小区附近，十分便利，而南约却需要坐公交，附近的交通状况也比较复杂，置业者需谨慎考虑。

综上所述，我们给予仁恒峦山美地配套评级“中性”

第四部分：户型评级 中性

仁恒峦山美地此次加推产品为76-143㎡的精装3-5房，户型实用，赠送较多。76㎡的三房有两卫，但是除主卧外，其他房间都偏小，对于放下衣柜来说都是奢侈。

另外，88㎡四房的户型较为奇怪，入户门直冲主卧，私密性较差，从传统置业观念的“风水”上也不妥。另外一个89㎡的户型在客厅设计上考虑欠佳，客厅开间仅有3.5米。

而在大户型方面，户型设计方正，但在2栋A座C户型和B座A户型上，143㎡的面积却只有一个套房也略显尴尬。

值得注意的是，仁恒峦山美地的交楼标准为精装，现场销售夸张的告诉记者，精装水准达到了3000元/㎡。但记者从实地看到，样板房内的许多用材并不是那么的“有水准”。

例如：一般来说，像柜子这类储存空间，万科采用的都是品牌产品，厨房台面也是采用国内知名品牌，木地板好一点就是国际品牌，差一点就是国内的万象等品牌。

但是仁恒的木地板与柜子都是自己的品牌，厨房台面也不知名，许多用材用料都没有仔细说明，所以在这一点上仁恒峦山美地实在让人捉摸不定。

因此，在户型评级上，我们只能给仁恒峦山美地“中性”。

第五部分：环境评级 差

仁恒峦山美地位于龙岗区宝荷大道与沙荷路交汇处东北侧，处于所谓的“宝荷生态居住区”中，但遗憾的是，这个所谓的“宝荷新城”早在2012年就被爆出隐瞒不利因素，片区 开发商集体噤声。

号称中外五大开发商联合建设的宝荷新城，有着一个不能忽视的硬伤——比亚迪宝龙工业园。据记者了解，宝龙工业园属于比亚迪旗下重要的生产园区。

早在2011年就已经规划全世界最大的铁电池（也就是磷酸锂铁电池）生产线，但由于环评错漏百出，居民意见过大，过于接近水源地而被深圳市政府终止建设并收回生产用地。

据悉，该种电池虽本身并无污染性，但在生产过程中的也不可避免会有一定的污染，有专家表示，电池造成的环境污染，主要发生在企业不规范的生产过程和回收处理环节。

同理，磷酸铁锂电池属于新能源行业不错，但它也不能避免重金属污染的问题。金属材料加工中有铅、砷、镉、汞、铬等都有可能会释放到灰尘和水中。

电池本身就是一种化学物质，所以有可能会产生两种污染：一是生产工程中的工艺排泄物污染；二是报废以后的电池污染。而这些污染一旦渗入到土地和水源中将会对环境造成不可弥补的伤害。

宝龙工业园的铁电池生产线虽已搬迁，但宝龙工业园却依然在那里。经计算，宝龙工业园区离仁恒峦山美地的直线距离不过1公里。而在此前已经入住该片区的业主反映，在小区内常问道阵阵刺鼻恶臭，有时候是酸味，有时候是油漆味，后经调查发现是园区内制作手机外壳的喷涂工序的工业废气排放。

据一些业主反映，这种恶臭气体吸入之后头晕恶心，并且有一些业主因此住院。据有关部门调查，比亚迪园区内B3、B4、B5三栋厂房均有手机外壳喷漆的工序，居民闻到的气味主要是喷漆废气中的苯系物，即挥发性有机废气VOC。

吸入这类气体或将引起慢性苯中毒，从而发展为呼吸不畅、心率不齐甚至白血病影响生命健康。

除了宝龙工业园区巨大危害，在龙岗区城管局的公示上，龙岗区积谷田受纳场的建设也成为宝荷片区不得不说的“秘密”。

在公示书上可以看到，龙岗区将投资约2082万元建设一个占地为41.17公顷，库容为500万m³的建筑余泥余料填埋场。

可以想象的是，届时唯一通往此填埋场的主干道——宝荷路将泥头车飞驰，尘土飞扬，业主将终日忍受汽车轰鸣之声，生态宜居又从何而来？所谓的马峦山风景到时候是否又会成为垃圾填埋场风光？

仁恒峦山美地的1栋、2栋、3栋全部紧靠着厦深客运专线与沙荷路，深受其影响。据了解，厦深客运专线每天开行车次约40次，随着以后运行能力的提高，开行车次将有更大的提升。

而记者在实地踩盘中发现，峦山美地项目靠近高铁的样板房，即使装有双层中空LOW-E玻璃，依旧每过十多分钟就能听到轰隆的高铁飞驰过去。而本来主打的高尔夫球场景观也要被高高的高铁高架桥给影响到，成为尴尬。

鉴于仁恒峦山美地所处环境与定位完全不符，我们只能给予它环境评级“差”。

第六部分：价格评级 差

仁恒价格属于片区内较高水平，新推出一批单位对外价格是大概是17000元/平左右，但现场记者却发现，低楼层价格偏低的一律都没了，只剩下高楼层，价格普遍都在18000元/平以上了。

记者沿着周边的项目打探发现，除了同样精装的金地名峰价格在17000元/平以上，其他楼盘价格都普遍在16000元/平左右，而其中最大的振业天峦价格在14500元/平左右，卓弘高尔夫雅苑价格也仅仅在16000元/平，价格相差巨大。

而对于记者的疑问，现场销售给出来的解释是“我们精装水平有3000元/平。而显然峦山美地的精装水准没有达到他们所说的那样。

综上所述，我们给予仁恒峦山美地价格评级为“差”。

第七部分：品牌评级 中性

仁恒置地来自新加坡，但立足中国，选择中国境内的高增长、战略性重点城市开发高端精装修住宅、商业及综合物业项目。

仁恒曾一度在华东的地产圈内备受推崇，据了解，其曾经老带新购买的比例达到了70%。但2012年到2013年的几则负面新闻却把仁恒拉下了“神坛”。

2012年7月至2013年，关于仁恒上海项目仁恒怡庭房屋质量问题的报道层出不穷。这个销售均价达到69000元/平方米、创下仁恒所有在售项目的最高水平的顶级豪宅竟因精装修质量问题遭到多名业主投诉。

2013年3月苏州仁恒双湖湾业主李女士的反映称，自己于2011年初花300多万买的双湖湾小区的房子，自入住后，房子问题就没断过，天花板大面积脱落，裂缝；墙面裂缝，起皮严重；走廊地砖和洗手间大理石大面积断裂等多处问题。

同时，仁恒楼盘价格只涨不跌的神话也被南京仁恒G53公寓项目所打破。去年8月，南京一家房地产网站的业主论坛上出现了多名仁恒G53公寓业主亏本抛售房屋的案例。

据南京房地产行业人士介绍，仁恒G53公寓的产品定位一般，周边配套设施相对较弱。该项目无论在价格方面，还是在产品质量方面，都不具备竞争力。

业内人士分析，由于收益的下降，仁恒并没有像上海项目那样为G53公寓项目开发配套商业设施，定位下滑或成为仁恒的潜在危机。

而香港穆迪投资者服务公司（香港）曾一度将仁恒置地有限公司的评级展望从稳定调整为了负面，他们认为，由于仁恒置地的土地储备较少，较易受到土地供给政策变化的影响。

负面展望也表示，仁恒置地物业销售可能维持疲弱，且其流动性可能恶化，其财务风险状况可能进一步趋弱。

因此，我们只能给予仁恒峦山美地品牌评级“中性”。

第八部分：产权评级 优

仁恒峦山美地的住宅项目产权为70年。

综上所述，我们给予仁恒峦山美地产权评级为“优”。

第九部分：服务评级 优

仁恒物业管理有限公司是新加坡交易所上市公司仁恒置地集团属下注册于上海浦东新区的外国法人独资企业，成立于1994年5月，注册资金100万美元，现为中国物业管理一级资质企业，中国物业管理行业协会理事单位，上海市物业管理行业协会常务理事单位等。

仁恒在华东地区经营多年，仁恒物业伴随仁恒置地一起成长，物业服务水平较高，故此，我们给予其服务评级“优”。

第十部分：综合评级 不推荐

经过淘房志研究团队从地段、交通、配套、价格、产权等九大方面对仁恒峦山美地全方位评估，我们认为，应该给予其“不推荐”评级。

仁恒在华东雄踞多年，近年来扩张至全国，但第一次入深却显得有点水土不服。一直以来，仁恒如同许多外资企业一般，以慢开发来享受土地红利，比如在珠海用低价收购了一个烂尾项目，从2009年动工到2013年开售，漫长的开发时间和高达8万的售价使其享受了超高的预期升值。

这一策略因其囤地嫌疑，备受各方抨击，但在较低的资金成本背景下，又成为最主流的外资房企开发之道。

而宝荷片区从早些年开始的各种负面消息，到现在依旧未改善完全，那仁恒峦山美地又是否能够突破片区的限制，能够在深圳一举成功呢？这或许还需要市场来解答了。

网友点评精选：

搜房网友:

仁恒的房子一直卖的不怎么好。现在楼市降温了，估计仁恒只有降价促销了。

搜房网友：

去看了峦山美地，一下子就被他的户型吸引了 84平四室两厅两卫，真的是心动，赠送面积大，精装修。

缺点：84平朝向不好，西北。价位略高些，另外我最在意的学校现在还不确定。

振业天峦88平，户型倒也可以，但是比较小，实际面积不到79，三房两厅一卫，总觉得长远来说小了些。

优点：正南朝向，南北通，学校就在下去对面。地理位置也挺好。两个房子一个精装一个毛坯，美地法人贵了30几万。

担心：仁恒精装修，一般精装修怕装修质量不好！振业也是怕存在质量问题。

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