致刚需：买不到房？不是你的钱不行，而是你的思路不行！
转自：郑州楼市（ID：zzloushi）；作者：so121
此文章已获得郑州楼市授权转载
引子：
为什么要有这篇文章？
近期，接到不少粉丝的购房咨询，明显发现，受2016年抢房潮影响，对于刚需客户首套住房购买过程中，资金缺乏并不是最大的问题，最大的问题是观念不正确。
包含不正确的置业观，不正确的区域观，不正确的产品观，这很大程度是由于大部分刚需都是首次买房，经验不足造成的。
就这些问题，写下了下列的文字，希望给广大的朋友们一些启迪和帮助。
城市买房钱不是决定性因素，观念才是！
我始终认为，一个年轻人不能成功置业的一个最重要原因就是没有建立正确的买房理念。包括：
1、我是否需要买房。
2、我买房最重要的要素是什么。
3、我有多少钱可以买房，首付是多少，月供可以是多少等等，我能不能达到这个支付条件。
想通这三个问题，实际上问题就解决了一半。
然而真的很多人一直却没有想通这些问题，总是抱着试试看，碰运气的心态来走，说好听点叫随缘，说不好听点就是没主见。
真心希望正在看手机的你，只有买房念头，没有买房行动的你，放下手机，闭上眼睛，问问自己这三个问题。
对于第一个问题，我的建议是“能买就买吧”，在国内首套真是一个刚需。
安居靠它，结婚靠它，小孩上学TMD的还得靠它，骂归骂，但是还是要回归。
不买怎么办？
要么回老家，要么去北上广，然而前者还好，对于后者，买房落户对于一个河南的青年已经成为了“不可能完成的任务”。
即便是以后，你准备去高一级城市发展，在郑州买一套房子也有必要。
至少卖出这个房子的钱在这些城市可以帮助你付个首付，出租这个房子的钱可以帮你付个月供。
对于准备回老家发展的朋友，在郑州买房特别是在三环之内的主城买房，至少可以帮你留住一个孩子接受较好教育的机会，原因就是这么简单。
另外还有一种要不得心态就是“拖”，得过且过，得租且租，虽然知道房价暴跌的希望比较渺茫，就是不愿意面对这个问题。
对于这种人这种朋友，我只能说，由他去吧，高兴就好，流浪一生，不失为一种勇敢的人生态度。
对于第二个问题，就是我今天要谈的重点。
便宜的房子很多，各方面都好的房子也不少，但是各方面都好价格却很便宜的房子却没有。
房子是一种高度市场经济化的产品，一份价钱一分货是市场通则。
不要抱着“捡漏”的心态去看房买房。
大多数时间下，我们只能用一个出的起的价钱，买一个有优势、有劣势的房子，优势方面是你所重视的，这样的置业就算成功。
下文会重点分析。
对于第三个问题，需要先谈谈选择什么样的户型。
我建议，对于普通工薪阶层，小三房是最适合的户型。
如果一生仅此一次置业，三房可以满足家庭中人口最高峰时期（三口之家，孩子需要老人帮忙照顾阶段）的基本需要。
另外即使以后改善换房，再次出手，由于其大众性，比大户型也容易变现。
现在大部分的项目，小三房都是常规户型，主力户型。
请记住，大多数人的选择，或许对于你可能不是最优选择，但是也绝对不是最差选择。
郑州市最常见的小三房户型，90平方左右居多。
按照郑州市一月备案价格10919计算（实际上按照这个价格你在四环之内特别是三环之内，已经找不到合适的项目了），总计约98万，再加上税费，100万出头。
首套首付三成，计30万，70万按揭，30年计算，约3700元。
只要现在首付能凑齐，按揭能还得上，就可以考虑，因为货币的趋势是贬值，现在你能应付得了按揭，以后一定可以应付。但是房价就不一定的了。
买刚需首套不要刻意选择“房价的谷底”
房价会涨会落，房价明天会涨会落，房价后天会涨会落。
这是网上和各个媒体上非常热闹的话题，2016年买房是否是高位接盘，2017年买房是否是低价抄底，2018年房价走势如何如何。
对于这个问题，我的回答还是“对于投资客户，需要研究周期理论，因为他得算好何时买，何时卖”。
“对于刚需客户，真没有必要特别在乎时间问题”。
买房是个大问题，刚需客户买房意味着解决一个人生很大问题。
解决了这个问题你可以腾出更多的时间和精力，把他们花在工作上，生意上，其他投资上，可以获得更多的收益。
如果始终不敢买房，握有一笔较大资金放在银行吃利息，时刻准备着买房而不敢去做更多的投资，并且每周末都去转售房部，时间和机会成本对你来说是个不可计算的损失。
虽然不可计算，但是它确实存在。
不是说房子不会跌，而是说，即使房价跌了（从中国房地产的历史上看，这始终是个小概率事件），你所节省的资金，有可能抵不上你因选房买房而花费的时间和精力，从而错失其他机会收益。
有钱就买，没钱就等等，首付差的少就借借，首付差的多就等等，只要是经过认真思考，而不是被裹挟在公众意识中而去抢房，去抢购。
不必刻意寻找“房价的谷底”是我对待刚需买房时间这个问题的态度。
刚需买房最好选择成熟区域和配套
对于刚需买房时机可以模糊，但是对于区域问题，态度必须明确，我的态度就是：
1、三环之内最好，风险最小，生活成本最小，通勤成本最小，实际上对于刚需三环内的二手房特别是5年到10年之内的次新房是他们相当不错的选择。
2、三环之外四环之内，2017年西区和南区可以重点考虑，东区和北区可以暂时忽略。
3、四环之外，地铁没有被确认的（就是动工），刚需不要考虑，即使是绿博、中原新区、港区那样的新区，因为你等不起。
说个真事。
记一个做园林的哥们在参加工作的第三年，由于结婚要求必须买房，很相中2012年南龙湖的某项目。
他选中的理由很简单，这个项目的园林工程是他们公司做的施工，他很认同那个开发商对待园林的态度。
那个项目高层只买4000，而那个园林工程单方造价已经达到800元，房价却只有市区的一半，他认为这就是品质楼盘。
他征询我的意见，我还记得这是我们当时对话的梗概：
“S哥，你认为KQ项目我能买吗？”
“不建议，你的支出太大。”
“不大呀，房价只有市区的一半。”
“你在买房，只算了房价的支出，但是你算过以后的生活成本吗？”
“我算过了，也不大，我以后开车上下班，一天需要跑40公里左右，大约油钱在25元到30元，一年也就是10000元。”
“这只是小成本，你算过没有，如果你住在三环之内，一天上班通勤时间在1个小时（上下班）左右，但是你住在龙湖镇，一天即使开车通勤时间也要3个小时，基本比环内通勤多出了2个小时。”
“你一天工资大约300元，每个小时大约40元，二个小时约80元，一年上班300天，多支出24000元，加上油费，一年实际上你比市里面多支出34000元。”
“如果你住这个房子10年，实际上你需要多支出34万元。差不多是你省下的房钱，但是你算过没有你的车的耗费”
“以后小孩子上学接送多花的时间，每天必须开车才能去菜市场的时间，每周必须去市里面采购东西的时间，而且你的工资在不断提高，实际上你浪费的时间的成本是越来越大。”
这就是刚需一族在买首套房的最大一个问题，眼睛光盯住总价和月供，从来没有计算以后生活成本和时间成本的损失，这是我对选择四环之外新区朋友们的忠告。
另外对于配套问题，很多朋友们存在误区，总认为配套越高大上越好。
但是，一旦入住，你会发现很多高大上的配套对你来说，只是一个毛线。
周边一公里内有个菜市场比有个领事馆要实惠很多。
周边一公里内有个公立小学比那学费超过工资的私立学校要实惠很多。
周边一个全科医院比有个艺术馆、游乐场要实惠很多。
可能很多人会笑话我是一个完完全全的屌丝思维，然而我要说，“一个有钱人拥有屌丝思维是可悲的，但是更可悲的是，一个屌丝却拥有了有钱人的思维。”
选择开发商要注重以往品质
对于开发商的选择，我们一直主张选择品牌开发商，但是从2016年起，郑州稍微有点品牌的开发商和普通开发商产品价格在拉大，我们选择品牌的代价越来越大。
对于这个问题，我的建议就是：
1、对于全国性品牌开发商的大项目的首期需要重点关注，这种项目需要立牌子，树口碑。
绝大多数有追求的开发商一定会做好，而且价格不会很高，因为他们需要试探市场的反应。
2、而对于一般地方小品牌或无品牌开发商，不建议关注首期，倒是可以建议关注一下首期过后的二期、三期。
那时一期的问题该暴露的也暴露了，如果一期品质不错，能达到你的预期，如果在设计院和施工单位不变的情况下，品质也应该相似，可以选择。
3、对于常年在本地开发的开发商项目，与其看它的样板房，样板区，不如去他已经开发的项目（特别是距离现在时间点比较近的项目）中走一走，看一看，亲自感受，亲自体验。
选择性放弃团购，果断放弃小产权
很多朋友在咨询中经常问我，某个开发商的团购项目（在预售证之前）能不能买，购买的理由总是让人难以拒绝：
1、价格只有市面上的一半到三分之二。
2、是给某某单位做的团购，错过这个村没有这个店。
3、五证办下来什么证，什么证，料想预售证也不会有什么问题。
一旦遇到这种问题，我往往非常纠结，劝朋友放弃吧，可能就挡了别人的财路，会得罪人。
但是，劝人交钱吧，风险还是有的，一旦出危险，对不起那份信任。
这个问题想了很久，即使是得罪人，我也要说。
如果是第一套刚需，还是算了吧，这种项目可靠性相对较差，你的那点首付经不起这样折腾，一旦错了可能影响的就是结婚生子等人生节点性的大事，这是多少钱也很难弥补的问题。
这不像投资型客户，投资错了，只不过是收益大小、收益正负的问题，只是钱的问题。
况且手续问题，也不是开发商说了算，牵扯面很广，一个问题搞不定，一拖几年的事情很常见。刚需一般交房是算准了的，比如结婚和要孩子，从这个角度看，你也拖不起。
关于小产权问题，你就不必那个纠结，不要信，不要买，是对待这种项目的最正确态度。
法不责众往往是这类房产的典型售卖说辞，但是不要忘了中国另一句老话叫做“上贼船容易，下贼船难”，一旦上了小产权的贼船，恐怕半辈子难翻身。
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