重磅！房价上涨的两条隐秘途径曝光！
控制房价应该从控制货币入手
文/尹中立 中国社会科学院金融所
2015年以来房价再次出现快速上涨，有关房价的分析也再次受到关注。
自2016年930以来，一线楼市的调控不断加码，而其他城市的诸如限购、限贷的措施也不断推出。
但遗憾的是这些以抑制需求为主的措施对控制楼市价格上涨虽然起到了一定效果，但必须承认当前的房价并没有得到有效控制（北京的二手房价格还暗流涌动）。
笔者认为，导致此轮房价大幅度上涨的主要原因是货币扩张速度太快，控制房价必须从收缩货币入手，否则，其他措施只能是扬汤止沸。
货币增长速度对房价的影响。通过观察房价与货币供应量之间的关系发现，2013年之前广义货币供应量增长速度M2和房价走势呈现高度正相关关系。
但是2013年之后，它们的相关性减弱。以M2来解释最近2年的房价上涨似乎难以成立。
因为2013年之后M2不断创新低，2016年M2增长速度是11%左右，处在历史上低位（最近30年里M2的平均增长速度在17%左右）。
如果以银行的总资产来替地广义货币供应量，可以看到不一样的结果。从理论上来说，一个国家的商业银行的总资产可以约等于所以的货币总量。
2013年之后，银行总资增长速度和广义货币供应量增长速度这两条曲线出现了裂口，尤其是2015年以后，银行总资产增长速度往上走，M2继续往下走，二者之间的差距拉大。
导致这种背离的原因是影子银行体系在最近几年的急剧扩张。下面这张图表是与影子银行有关的统计数据（见表1）。
2011年之后，尤其是2013年之后，中国的银行体系之外，又创造了一个庞大的金融体系，它们由银行理财、信托、券商资管、保险等等组成，从资金来源看，都是由银行衍生出来的。
商业银行之所以在体外培养出了一个庞大的“影子银行”，一方面是为了节约资本，根据巴塞尔协议的要求，银行的资本扩张必须与资产扩张同步。
如果信贷资产增加100亿元，则必须补充8亿元左右的资本金，否则就不符合监管的条件。
以代客理财的名义行信贷扩张之实，就可以节约大量资本。另外一方面，在商业银行表外进行扩张可以规避中央银行的信贷规模约束。
信贷规模的控制是计划经济以来一直实施到现在持续有效的一个货币政策工具。每个季度甚至每个月都有考核。
表1
截至到2016年底，我国的“影子银行”总规模已经超过100万亿元，这是非常惊人的规模。
在2007年的时候，这个体系只有6万亿元的规模，相当于在银行体系之外又再造了一个银行体系。
由于影子银行体系的扩张导致了货币的广义货币供应量已经不能够准确地反映出整个社会的货币信贷的扩张情况。
我们把银行的总资产加上所以的影子银行的规模就可以更准确反映全国的信贷与货币总量情况（参见表2）。
表2 银行资产及影子银行增长情况
银行资产 （1） | 银行资产增速%（2） | M2 （3） | M（银行资产+理财资产）% （4） | 超发货币= M-GDP
| |
2010年 | 942,584.60 | 19.86 | 18.95 | 20.98 | 10.38 |
2011年 | 1,115,184.00 | 18.87 | 17.32 | 20.66 | 11.16 |
2012年 | 1,312,658.00 | 17.95 | 14.39 | 22.38 | 14.48 |
2013年 | 1,480,467.00 | 13.27 | 13.59 | 18.21 | 10.41 |
2014年 | 1,681,611.00 | 13.86 | 11.01 | 19.28 | 11.98 |
2015年 | 1,941,748.00 | 15.67 | 13.34 | 22.68 | 15.78 |
2016年 | 2,262,557.00 | 16.51 | 11.33 | 23.48 | 16.78 |
数据来源：中国社会科学院金融所
从表2的数据可以看出，2010年的时候，我国商业银行的总资产规模是94万亿元，到2016年底是226万亿元。
2010年银行资产扩张的速度是19.86%点多，当年的广义货币M2增长速度是18.95%，二者差距不到1个百分点。
但2015年之后M2与银行总资产增长速度之间的差距在扩大，2016年商业银行资产增长速度是16.5%，而M2只有11.33%。
我们以银行的总资产再加上影子银行资产（我们以所以的理财资产来替代影子银行资产规模）来替代全国的货币总量M。
从表中数据可见，M增长速度比银行的资产增长速度还快，几乎每年都是超过20%。
2016年达到了23.48%，该数据比2016年的广义货币供应量增长速度M2高出了一倍还多。
我们可以进一步计算一下所谓超发的货币的扩张速度，我们以M-GDP作为超发的货币增长速度。
大致计算出2010年超发的货币增长速度为10个点，2016年是超过了16.78%。
可以看到这个数字在2015年开始快速上升，与我们观察到的2015年到2016年房价上升趋势基本一致。
影子银行的快速扩张与我们监管部门有意无意制度的引导有很大的关系。
2005年银监会颁布了《商业银行理财产品暂行管理办法》，该文件用制度的形式让银行在自己的资产负债表之外可以搞出一个所谓的理财市场。
我们的监管部门的初衷是为了推动和促进利率的市场化改革进程，但经过几年的实践表明利率市场的条件还没有成熟。
利率市场化存在的前提是所有的市场参与主体必须成为真正的市场主体，国有企业和地方政府普遍存在预算软约束，还不能称之为真正的市场主体。
在这样一个背景下搞所谓的利率市场化，难以取得预期的效果。
但这项改革实施上导致了影子银行的急剧扩张，几年之内在银行体系之外再造了一个规模巨大的“影子银行”。
“影子银行”扩张的速度比商业银行的表内业务扩张更快，而且还难以监管。
货币的扩张不仅与“影子银行”体系的扩张有关，同财政扩张同样关系密切。
2012年之前地方政府的债券数量几乎为零，因为中国的《预算法》明确规定，地方政府没有举债的权力。
但是众所周知的原因，在2009年4万亿元投资之后，各个地方政府铺的摊子越来越大，再加上2010年到2012年信贷稍稍有所收缩，刺激了地方政府利用融资平台大量地增加债务，债务数量不断增加。
从2015年开始，中央政府明确规定地方政府可以把自己的债务置换成合法的债券，地方政府的债务置换对宏观经济的冲击力不容小视。
因为地方政府在2015年以前的负债是在不合法的情况下偷偷进行的，有人把这种行为形象地比喻为“私生子”。
现在中央政府明确规定这些债务可以进行债券置换，意味着“私生子”可以上户口了，不合法的行为获得了合法的身份。
地方政府债务置换的过程，其实是财政急剧扩张的过程，也是货币创造的过程，因为此举鼓励了地方政府以更大的勇气，更快的速度去举债。
如果没有这样一个债务合法置换的过程，商业银行也要考虑地方政府债务的偿还能力，不敢再给他借贷，但是有了中央政府的一声令下，所有的商业银行就可以变本加厉的给地方政府增加债务。
另外，作为财政政策工具之一是发行专项基金。去年国家发改委向国家开发银行发了1.8万亿元的专项基金，这个基金是准财政赤字。
社科院权威的财政专家说，2016年中国真实的财政赤字率超过10%，是有一定道理的。
从上述货币与财政的分析可以看出，导致2015年至2016年的房价飙升的源头主要是货币。
货币之水从两个途径流进市场：一个是银行及影子银行的信用创造，二是积极的财政政策，最给力的是地方政府的债务置换。
简单来说，这一轮房价的上涨，其实就是彻头彻尾的货币现象，什么时候结束？就看创造货币之水的这两个“水龙头”什么时候关上或减小放水的速度。
作为政策建议，笔者以为：
（1）除了商业银行对购房者严格实行“限购限贷”政策之外，有关部门应该对“影子银行”的行为进行有效约束，目前由人民银行牵头实施的宏观审慎管理措施就是很好的措施，希望此举能够真正落实。
（2）积极财政政策的力度应该放缓，尤其是地方政府的债务置换应该缓行。
来源：凤凰财知道
提示：可下载APP分答，扫下面二维码提问；亦可登陆微博向“顾洪波”、“深圳陶文杰”微博问答。
壹地产大咖团，让深圳最懂楼市的一批人为您提供一对一置业指导。
我们的标准是，理论基础+实战经验+业内资源：
1、从事房地产行业或投资不少于12年
2、实地考察楼盘不少于600个
3、每天研究楼市时间不少于10小时