香港楼神汤文亮：深圳楼市如果以十为顶点，那现在还不到五！
各地楼市相继调控，还有机会买进核心城区的房产吗？深港双城楼市有何趋势？打响资产保卫战、如何优化配置资产？
今天（4月15日）香港纪惠集团行政总裁、香港楼神、著名楼市评论人士汤文亮博士，现身万科深南道68号销售中心与我们共同“论道深港楼市，洞见时代趋势！”
汤博士又给我们带来了哪些耳目一新的观点？
下面请看淘房君的独家爆料：
核心观点
1、深圳楼市没有泡沫。
2、深圳的楼市如果以十为顶点，那现在还不到五。深圳房价10年后上涨速度才会慢，房价才在半山腰！
3、优质物业 、可求不可遇，买了不要轻易卖。
4、物业投资基本法：趁楼市最好的时候把手里不好的物业卖掉，要趁楼市最差的时候买楼，可能会买到优质的单位。
5、你如果拥有罗湖城区的物业，就代表你买楼的时候很便宜，那么升值就很高，都是你的财富。如果有一个合理的租金收入，也不用担心，因为每个城市的旧城区始终都是核心。
6、粤港澳大湾区对深港利大于弊,主力是深圳。
7、前海是香港和深圳的金融事业的融合，不说十年，可能五年以后就会有一些成就出来，深圳最值得投资的地方就是前海。
以下为演讲全文：
▲图为汤博士登场
深圳楼价如果以十为顶点，现在连五都没到
我来过深圳很多次，上次来是十年前，深圳真的进步很快，深圳的发展速度不是中国奇迹，是世界奇迹。
从一个很年轻的城市，在深圳买楼的人是创业者。刚刚有记者访问我对深圳楼价怎么看，我说深圳的楼价如果以十为顶点，现在连五都没到。
不过我不希望大家炒楼，希望大家尽量利用手里的资金买适合投资的物业，到时会赚很多钱。
深圳最大的优势就是有很多年轻人，大家很有闯劲，大家的态度很积极。香港是不是又没前途呢？其实也不是。
香港的金融市场比较稳定。以往大家听到纽约、伦敦、香港。大家在深圳投资以后也可以考虑香港，不过香港很多楼价都比深圳贵很多。
买楼的时候看政府的态度就知道了。来深圳的人，会不会回家乡呢？如果是打工仔的心态，他会回家乡。
但是如果是创业者的心态，他就不会回家乡，他会以深圳为家。所以我觉得深圳的人口会从多数的流动人口变成固定人口。
有时有些风风雨雨，或者你听李嘉诚先生讲，黄金999一定有些杂质，有杂质的才硬，如果纯质的黄金很软的。
虽然过去一些年是香港楼市的黄金十年，但也有一些风风雨雨。
首先，你买楼要考虑大型的地产商、有信誉的地产商，他会负责任。而且做选择的时候，他会用很多心机。
你买楼是买的地产商眼光，以及地产商的长远发展。所以我觉得，买楼时一定要考虑比较好的地产商，无论香港还是深圳都一样。
粤港澳大湾区对深港是利大于弊,主力是深圳
多年前，香港政务司曾荫权率团访问深圳，讲双方融合可能性，首先就是24小时通关。
当时是电视直播，发言人就说在下午五点放工之前香港通知深圳当晚可以通关，如果过了九点，也可以通关，这就是深圳的优势，没有很多繁文缛节。
过去十几年步伐很慢，这一点我希望香港向深圳学习，步伐加快，不要被深圳抛在后面。如果真的像有些人讲的再过两年就被深圳超过就不好了。
这个主题很简单（图），粤港澳湾区规划，其实这个湾区已经被双方承认。深圳是对内为主，香港是对外为主。但是绝对不是深圳不对外，一样对外。
我了解到粤港澳大湾区的发展，它的主力是深圳。所以国务院对深圳非常重视。
政策出来，就一定有好、有不好。
粤港澳湾区的政策出台一定对深港是利大于弊的，所以如果大家在湾区附近有楼的话就不要卖走，因为卖走之后就很难买回来。
投资物业一定要虑到风险和利息的成本
利息对于投资是很重要的话题，我不知道大家买楼的时候有没有注意到利息，但是香港人是很担心加息的。
有人问我，利息是什么？利息是好像机器的机油或者润滑油，一台机器没润滑油它的齿轮会摩擦损坏。如果市场没有利息，市场也会损坏。
也有人问我，如果银行不收息，你的资产是没有价值的，如果你买一个物业，你不用给利息，可以租十万、五万。
香港的利息是跟着美国，加加减减。如果美国加息，香港就加息。但是美国的美联储主席耶伦讲了很多次，加息是每年各加三次，每次0.25%。
如果你借500万贷款，你每一年要出75000块。我们做投资，物业的资产价格我们不希望跌，你的负债也不会跌，你借500万，物业升值到1000万，你还是借500万。
所以你一定要考虑到风险和利息的成本。所以，大家投资物业，千万不要以为利息是一定不会加的，利息一定会慢慢加上来。
我刚刚讲深圳的楼市有没有泡沫，香港有没有泡沫，香港的楼市的确多少有点泡沫。
深圳的楼市暂时我看不到泡沫。
泡沫简单来讲有两种泡沫，一种是动态泡沫，如果政策上大家炒炒卖卖很频繁的话，就好像清水你搅多几次肯定会出现一些泡沫，所以这叫动态泡沫。
一种是静态泡沫，低的利息，就好像一块饼放到水里自然会出现一些泡沫。
在香港来讲，低利息已经很长时间了，所以香港有静态泡沫出来，所以香港政府用了很多方法来缓解楼价升势，同时不断提醒市民楼价有泡沫。
但这和深圳不同，深圳的情况是楼价正在上升，国家的政策是减低大家买卖楼的成本，所以成交率很低，泡沫也相对低。
地产商对买楼的态度，楼对他来说是货，一定要卖出去，套现再套现。所以买楼首先就是要考虑地产商的信誉和眼光。
只有在中国强盛的时代才可以推行一带一路
“一带一路”，我2015年去上海开研讨会，有一些清华大学教授，大家都讲得模模糊糊。这个是我了解到的情况（图），这是中华民族第三次一带一路。
第一次一带一路是汉武帝时代，他的做法是开疆拓土，将版图扩大，很血腥，打仗，你讲我的不对，我就要打你。有人问我你怎么知道很血腥，汉武帝派六个将军去打匈奴，用武力征服，不够打，后来改变了方法，用和平的方式去打。
第二次一带一路是唐太宗，他比较温和，他派一个和尚取西经，《西游记》在现在来讲其实就是讲一带一路，不是打，而是收复其他国家。所以周星驰最先的来部《西游记》一部叫降妖篇，一部叫伏魔篇。
第三次一带一路就是我们现在的一带一路。什么叫一带一路呢？“一带”，就是经济地带。“一路”就是海上丝绸之路。
中国的“一带”的意思就是围绕我们周边的国家，我们要和我们周边的国家保持联络，作为防守地势。什么是带呢？万里长城属于一带。明朝年代是没有上海的，上海那个地方是防守沿海地区的。
“一路”是习主席在美国与特朗普会面，提到“一路”，条条路都可以到其他地方交流。现在的体系是一个经济体系。
一带一路可以分成五个阶段：
第一个阶段是外交，就是唐太宗的阶段甚至汉武帝的阶段，宣传中国，和某些国家建立外交关系。
第二个阶段就是融资，这个香港可以做到的。
第三个阶段是基建。
第四个阶段是贸易。
第五个阶段是同化或者统战。目前我们深圳处于第三个阶段。香港能够做到的就是融资的阶段。
大家看中国的历史，你会知道中国强盛的时代才可以推行一带一路。中国最强的时代就是汉朝、唐朝。
物业投资的口诀：快、狠、准、等、忍、狠
▲图为汤博士开始讲“投资基本法”
我们做投资要看住自己的荷包、看住自己的能力去做投资。
这是我第一次来深圳做演讲，我也在准备写本书，这本书叫物业投资基本法，我将我的心得写出来，物业投资第一个口诀就是快、狠、准。
刚刚有记者问我怎么投资深圳的楼，我说要来深圳住一两个礼拜，了解深圳，对这个城市有感觉再来决定。
快、狠、准就是行动、形态、结果。另外也要等、忍、狠，最重要的是要有准备。大家来听这个讲座，也是想有一些准备。
越多人唱好，楼市下跌的机会越大。但这个观点未必适合深圳。大家或者都听过股神巴菲特讲的“别人贪婪我恐惧，别人恐惧我贪婪”。
为什么这么讲呢？巴菲特看一个股票，当大家很担心它下跌的时候，他们会卖掉这个股票，他就会收入。有些人不做研究，就自动跟着他买。但当股票又涨到很多，巴菲特就卖掉。
很多人没有研究就作出答案，这些答案是跟着别人讲的，不是自己的。
所以做投资不要人云亦云，如果有人问你楼市升楼市跌，你要给人家讲你的见解，没有一个评论员会直接说升还是跌，一定要有自己的见解。
▲图为汤博士开始讲“投资基本法”
优质物业 、可求不可遇，买了不要轻易卖
争取主动权，尤其是双方买卖的时候。
我见过不少人买卖物业，买入物业的时候比如一千万，他可能要减五十万或者二十万，对于这个物业来讲是一个小数目1-2%。
当业主还了口，就代表着主动权在你这边，接受就可以买到物业，不接受就买不到这个物业。所以，当你有主动权的时候就尽量要争取。
可求不可遇，大家可能以为我写错了，其实不是。
我买过很好的物业，记者写优质物业是可遇不可求，我就写不是的，是可求不可遇。因为我很早以前就想买这个物业，大约的楼层、朝向。如果有这样的物业就即刻通知我，我很快就可以做决定。
中介知道我的要求之后，有了这样的物业就即刻通知我，很快就签约。所以这是可求不可遇，而不是可遇不可求。你以为优质物业会自动走到你手上吗？不是的，一定要主动出击。
每年我都离开香港几天时间，将手上的物业卖出来。尤其现在香港楼市疯狂，如果你不用给税的话，可以卖掉一些买优质物业，把低层卖掉。
所以楼市最差的时候买楼，可能会买到优质单位。因为楼市比较差的时候你才可以用比较合理的价格买到优质的单位。
很多人买第一套楼是很担心的，但是我认为你以一个投资者的身份买第一套物业，你买到物业自己用的相当于你找到最好的租客，那就是最好的物业。
所以你以投资的心态买第一个物业最好，因为好的租客等着你。
当你买入第一个物业之后，如果物业升值你会想着买第二个物业。我知道这儿很多人买很多物业，然后在一起讨论，这在香港是做不到的。
大家都听过这句话：十年树木，百年树人。
在香港买物业没有那么多税的时候，你买了物业就让你赶紧卖走赚一点点钱。这么多钱买一个物业，赚3-5%，不值得，而且你能够买入而且又即刻卖的话都是比较优质的物业，所以我跟他讲，十年树木、百年树人，百年的意思是终身树人。
买楼不要想着很快卖走，尽量放在手里。
除非这个物业不优质，物业是一个很大的投资，所以大家小心些、勇敢些，小心不是让你不要投资，而是要多看一些坏的情况。小心但是要大胆，胆大心细。
今天暂时讲到这里。如果大家有问题，我会尽量回答。谢谢大家！
▲图为观众认真听汤博士演讲
观众提问
提问：汤博士您好！我想问一下，对于罗湖这样的区域来说，在未来它是属于价值的高地还是洼地呢？
汤文亮：洼地就是水位。罗湖区其实不是很旧。深圳发展得太快，显得罗湖比较旧。旧城区跟新城区不同，旧城区变成商业群、步行街，现在各个城市都有步行街。
所以我觉得旧城区变化的时候就很厉害了，罗湖的地价的确是有水位的，但是要等，不知等到什么时候，要看国家或者市政府的政策。
如果你是一个大型的投资者你就等。如果你现在在罗湖有物业也不用担心，也可以等，因为就像香港，一收紧，物业升值很多倍，所以也不用卖出去，租出去都可以。
因为你如果拥有罗湖城区的物业，就代表你买楼的时候很便宜，那么升值就很高，都是你的财富。如果有一个合理的租金收入，也不用担心，因为每个城市的旧城区始终都是核心。
罗湖区虽然旧，但是看这个城市的管理素质，如果管理素质好，这个旧城区的发展潜力很大。如果你拥有旧城区的物业的确是有洼地的。谢谢！
提问：汤博士您好！我想咨询一下在深圳楼市里边，学位房和地铁，如果有百分之百比例的话，学位和地铁能各占多少？谢谢。
汤文亮：其实就是看你的需要，如果你有小孩，你肯定要考虑学位房，如果你没有的话，只是考虑工作的话，肯定要考虑地铁。我的小孩大了，都结婚了，他们买楼就要考虑他子女的学位。
我认为要看你个人的需要，如果有小朋友，肯定学位房重要一些。如果只是上下班的，肯定考虑地铁房附近。但是我认为应该是七三比例，七成地铁、三成学位。因为孩子始终会大。
当你小朋友长大以后，你不需要学位房，你会考虑将学位房卖出去，住在地铁房。为什么要这样做呢？
因为你的学位房有价值的，有些人有小朋友的他会给高些钱买你的楼，相当于换楼。所以我认为是七三比。谢谢！
提问：汤博士您好！您在刚才讲座里面讲到深圳现在的楼市没有泡沫，您讲如果说以十作为楼市的顶点，深圳现在的楼市还没有到五，也就是还没有到一半。您认为深圳楼市到顶还需要多长时间？
汤文亮：顶点是无限的，没有一个时间。我觉得十年之后，深圳的楼市上升速度会慢下来。深圳楼市的顶点我给不出时间。如果十年升一倍都已经很高了。
我相信所有专家都给不出这个时间表。但我只能讲还是会接着上升。投资者买楼肯定也不要等它升一倍再买，肯定升了六成就会买了。
但是我讲现在没到一半，可能是保守了一点，但是时间表我给不了。
意思就是，会有一个比较健康的升幅，大家都不希望楼市两年升一倍，然后政府来打压你们，大家都希望楼市平稳发展，就像雄安，出来一个规划，马上升一倍，还不准你买。
所以慢慢升，你的财富慢慢增加，不要增加得那么急。投资物业需要很有耐心。
提问：汤博士您好，我代表壹地产提问。现在国内房地产调控政策出得非常频繁，请问香港的楼市政策会不会也有这样频繁的调控？从长远看，这种调控对房价的影响是短期的还是没有影响？还是影响非常大？
汤文亮：这也是一个好问题。国内房地产的调控，是不想大家集中投房地产，但也想大家都有房地产。意思是当国家富强了，人民才会考虑拥有房地产，因为衣食住行，住可以分成租和拥有的，现在是在拥有的阶段。
所以，我叫这种情况是代表国家最富强的时间，但是炒风太盛，希望将这些楼平均分配给有需要的尤其是初期置业人士。如果炒风不盛行，社会就比较稳定。
但是香港的楼市又不同，因为香港是一个国际化城市。曾特首时没有好好做到供应，有段时间，香港的供应不够。现在香港的供应足够了，所以楼价有机会跌的，因为供应充足。政府问我：会不会再出招？
我说不要再出招，因为你再出招，代表楼价会接着升，因为香港出招不是限制人们购买，而是要出更多的税。
现在最好的办法就是两年之后香港政府将一些措施取消，他就不会考虑买楼，他等多两年再买。
所以在国内买楼要把握机会，要看政策。不过政府有调控楼市，代表这个楼市和国家很富强。
提问：谢谢汤博士。我想请问一下，深圳湾和前海这两个地方，在五年或者十年后，哪个地方会发展得更好？哪个地方的房价会更高？谢谢。
汤文亮：刚才记者也问到这个问题。前海是香港和深圳的金融事业的融合，不说十年，可能五年以后就会有一些成就出来。刚才访问我的时候我就讲到，深圳最值得投资的地方就是前海。所以，你问的问题相当好，如果要投资就投资前海。
但是，这个是代表深圳和香港的一个融合的地方，双方一定会融合，前海有融资，也有基建，也有一带一路的工作。简单讲，前海值得投资。十年之后肯定会很厉害。
提问：这段时间香港的炒风和人民币贬值有没有关系？
汤文亮：人民币我想已经贬到差不多了，炒风跟人民币升值有关才对，你升值了，钱值钱了才来香港买。如果你贬值的话，不是一定要买楼的，你放存款都行的。
人民币升值了，就变成我有很多钱，深圳楼价升了、人民币升了。所以我觉得跟人民币贬值没关系，跟人民币升值有关系。
我们不使理这个理论，而且我相信现在人民币已经贬到差不多的阶段。
提问：汤博士，你好！因为深圳跟香港比较近，楼市大家也看到了，尤其是香港，非常火爆。你可不可以解释一下，包括我知道大陆很多人去到香港买楼，是不是跟人民币有关？深圳的楼价是不是会跟香港的楼价拉近呢？
汤文亮：我先回答第一个问题，这是肯定的，它们越来越拉近。第二，香港的炒风不是很健康，因为我刚才问了，这里的地产商不会借钱给买楼的，但是香港的地产商会借钱给大家买楼。所以如果没有这个楼市的政策，第一套物业可以借7成，第二套物业可以借4成。
所以在香港买楼的多数都是借钱。地产商是商人来的，卖楼给你很正常。
但如果借钱给你，以三年五期，他的身份改变了，它的身份变成一个庄家，你赌三年后的楼价，如果三年后的楼价跌15%，他给了首期是要输钱的。
所以，你买这个物业你不是赌博。国内就没有香港这种情况，万科都不会借钱给你买楼的。
来源：深圳壹地产
项目简介
万科深南道68号位于深南东路和文锦路交界西南侧，占地约12780.97㎡，总建面约为183997.58㎡，是万科回归深圳城市中心的标杆力作。
包括写字楼、国际服务公馆、商业等多重业态，周边配置包括万象城、KKMALL、金光华广场、东门步行街等MALL集群，紧邻广深港国际都会枢纽，五星级酒店、国际高端写字楼等配套林立。
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