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陈淮重磅演讲:房地产税和调房价没半毛钱关系!粤港澳大湾区将重塑陆港关系!

2017-05-14 淘房君 深圳淘房志



自“粤港澳大湾区”概念提出后,深圳前海再一次成为世界的焦点!


前海究竟有哪些“底气”能成为“东方曼哈顿”?粤港澳大湾区的成立对前海的发展会有哪些契机和价值前景?


5月14日(周日)下午两点,中国社科院城乡建设经济系主任、中国社科院和中国人民大学博士生导师、住建部政策研究中心原主任陈淮莅临佳兆业前海广场。


为大家带来“粤港澳湾区”战略规划的解读和详细分析前海及蛇口自贸区的地位、作用以及发展的前景。


陈淮先生对粤港澳大湾区有何看法?现场又将为大家带来了哪些独家观点?


淘房君第一时间为大家带来分享:


核心观点

1.城市固定资产是安全边际较高的一种投资产品。


2.越是科技含量高的产品,贬值速度越快!而深圳的城市资产发生技术性贬值的可能性很低!


3.房地产税和调房价没半毛钱关系!


4.大湾区的历史重任之一是要探索高质量的城镇化!


5.粤港澳大湾区重塑陆港关系,大湾区的经济意义非同小可。


6.大湾区可以推动珠三角和港澳在内的产业升值,进行转型,最终实现腾笼换鸟。


以下是演讲全文:

城市固定资产是安全边际较高的一种投资产品



本来今天要讲的话题,我准备的是房地产的长效机制,或者是城市化、城镇化,后来大家想让我谈谈对大湾区的看法。


刚刚我们的经理介绍了佳兆业的项目,也谈到了李嘉诚说了“地段地段还是地段”。我不知道经理能给我们解释解释这三个地段是什么意思?


我们的见多识广的媒体记者给我们解释解释这三个地段什么意思,我们的投资者、购房人谁能跟我们说说这三个地段是什么意思?


今天我就给你解释解释,一般人我不告诉他。


第一个地段是说你所置的这个物业所在的城市和这个空间,是不是一个最有活力,最优成长性的城市。在过去10年、20年,东京、纽约、伦敦、巴黎、首尔、台北全算上,有没有任何一个城市的财政收入增长速度、GDP增长速度和一般市民的收入增长速度超过深圳的?这是第一个地段。


第二个地段,有没有人会在你买了这个物业之后,在你们家窗户外头不断地投钱?那些开发商老跟你吹牛,说买我的房子升值潜力无限。


诸位,有越住越新的房子吗?房子为什么会升值呢?因为有人不断地在你们家窗户外头花钱,今天种一棵树,明天修一条路,后天通一条地铁,大后天建一个医院。当一个区域这个地段的外部投入不断增加,居住条件不断改善,地铁通到你们家门口,房价坐地升3000,这是第二个地段。


第三个地段,特有的自然环境、居住条件,适宜性、舒适性。比如说我乐意看大海,我乐意爬大山,我乐意晚上睡觉能听见狼叫,这叫地段。


别说我这个房子所处的区位优势如何好,国家政策重点关注,我这东边到哪,西边到哪,房子质量如何优越,这都没吆喝到点上,这是第一层意思。

第二层意思,房子作为居住的用品,房子是用来住的,但是它又有投资属性。


可以这样说,就投资属性来说,住房没有人给你保证在哪儿、买谁的房子(比如说是佳兆业的还是万科的)就一定不会赔钱,没有人能保证,没有一种投资品只赚不赔,没有风险。


但是投资城市固定资产是安全边际较高的一种投资对象。



有一个很有趣的故事,大前年,全世界人们尊重的一个人物离去了,他姓乔,叫乔布斯。


有个地产名人潘石屹,他就发了一条微博,他说怀念苹果公司,怀念乔先生,最好的怀念就是把苹果的手机降到1000块钱一台。很多网友就调侃说,潘先生,你把你的房子降到1000块钱一平米,就是对你老人家最好的怀念。


潘石屹就下不来台了,只好自我调侃,他说怀念我还早了点。还有个网友说,以后房价论潘,1000一平米叫1潘,8000块钱一平米叫8潘。


故事归故事,但是它告诉我们一个重要道理,你说房价的价格变动规律和iphone手机的价格变动规律有何不一样?


有没有什么自然线让苹果一年只生产2000万台iphone7,不生产5000万台或者7000万台?


它想生产10亿台也可以,它只生产那么多,是一个价格控制措施,一方面在这样的供给量下可以保证它的价格,收会研发成本,并且有利润,另一方面,给下一代技术进步的产品留出市场需求的空间。


要不然全世界人都卖了iphone7,iphone8卖给谁?


但是哪个城市可以无限多的盖房子?深圳行吗?前海行吗?广州行吗?香港行吗?


全中国人都想娶章子怡,她嫁得过来吗?一个城市的容纳力、资源优先性决定了它的价格变动受到了资源有限性极大的约束。


所以,这说明一个道理:

越是科技含量高的产品,它的贬值速度越快!而深圳的城市资产发生技术性贬值的可能性很低!


两年前你买了个最高配置的笔记本电脑要2万,搁在你们家床底下,包装箱还没打,现在你打算5000块钱卖出去,你得找一个不懂行的蒙他才行。它的自然寿命还没完结,那15000到哪儿去了?


在经济学意义上叫做自然贬值,或者叫技术磨损。


马克思说这叫无形损耗,越是科技含量多的东西,它的无形损耗更大,不光是高科技,包括传统工业也是一样,“问君能有几多愁,恰似满仓中石油”。


钢铁、石油这些东西,你看它的净资产每股多少钱,那是帐面资产,那是按照自然寿命计算的,比如说我的设备能用30年,每年我记录折旧1/30,但是它的技术寿命和经济寿命可能早就挽救了。


也就是说用了10年的钢铁工业设备卖的时候卖不了那么多钱,可能它的技术寿命只有3年,经济寿命只有5年。


而广州的城市资产、深圳的城市资产有没有可能发生大规模贬值、无形损耗?


这就是我说房子的安全边际最高的原因,不是说它没有风险,不会亏本,没人给你做这个保证。

大湾区推动珠三角和港澳在内的产业升值


第二个道理,2015年发生了一场股灾,这个股灾下来,深圳相当多的年轻人遭遇了血洗,因为他们急于成为亿万富翁,炒股的时候加杠杆,有100万块钱买300万、400万的股票,融资200万、300万。


股价涨的时候成倍的收益增加,股价跌25%到30%,可能他就被人强制平仓了,血本无归。所以至今人们谈起加杠杆,谈虎色变。但是买房按揭是不是加杠杆?买房按揭会不会血本无归?



台下:不会。


 陈淮:为什么?因为它升值。它要不升值会不会呢?


 台下:因为它流动性有限。


流动性有限这个答案可以忽略不计。最重要的是哪怕房价下跌,只要你按月给银行付月供,银行有没有权利把你轰出去,把你的房子卖了?它能不能把你强制平仓?它没权力。


你能不能付得起月供是取决于房价的涨跌,还是取决于你买房子最初的评估呢?和房价涨跌没关系


更重要的是一旦股市加杠杆,被强制平仓,股价再涨回来和你还有关系吗?没你什么事了。

可是房子价格再涨回来,房子还是你的,股价涨跌,你持有过程中你能让它干吗?


你就每天瞒着你媳妇不敢说,股价都跌了三成了,天天睡不着觉,还不敢跟你媳妇说。


房子哪怕它再跌,那房子谁住着?


这叫安全边际,当我们诸位普通老百姓考虑投资的时候,这是最有价值、最有意义的信息和分析。


这是题外话,我们回到今天的主题上,讲大湾区。


其实李总理说得很清楚了,他在全国人大会上都说了,在政府工作报告上说了,我们的省长、书记都来说了,梁特首都说了,我还能说什么更多的花样?说不出来。


但是对于我们生活在这儿,对我们未来的发展,对我们城市建设的前景,对我们自己置业选择和我们子孙后代有一定的值得探讨的地方。


从目前来说,从有关文件来看,我们之所以有一个大湾区概念,不是为了让深圳人涨工资。现在一说大湾区,最先兴奋起来的是干什么的?是股民,先出了个大湾区概念股,好像就是为了炒股票而提的这么一个大湾区。


深圳特区成立最先兴奋起来是被体制束缚极度不满,有创造创新能力的拓荒牛,辞职了来到深圳的,他们最先兴奋起来。


浦东新区设区,最先兴奋起来的是国外资本,成为远东金融中心。雄安设区,最先兴奋起来的是炒房子,一说大湾区,最先兴奋的是炒股了。


设立大湾区有这样几个意义:


第一,是推动珠三角和港澳在内的产业升值。我们最开始依靠劳动力成本便宜、生产要素便宜,通过招商引资,三来一补,然后进行转型,最终实现腾笼换鸟。


第二,自贸区这个概念它并非仅仅是保税区,它实际上是把我们这个地方纳入全球化的一个过程,使我们成为全球贸易、经济全球化的一个重要节点。

粤港澳大湾区重塑陆港关系


第三个是港口的优势。


大家说我们超过了旧金山湾区,我认为这个话说得有点过早。


从质量、内涵来说,我们比旧金山、硅谷还差得很远,旧金山没有大城市,旧金山一共才60万人,但是它的创新能力、人才聚集能力、基础设施完善能力,全球化过程中的分工能力我们还差得很远。


最后一个是在技术创新上,希望我们给中国的产业结构,给中国参与国际化竞争出一条路。


大湾区有没有更深层次,不适合媒体宣扬,或者让外国人报道的意义呢?有。


四个重要方面:


 第一,当初为什么有深圳?


深圳是中国的一个独创,因为它是我们第一个改革开放跟对外开放的窗口,由此造就了国民经济第一个增长带头地区最重要的意义,它成为了我们的改革试验区。有了这样一个试验区,才有了今天向市场经济转变之路。


我们走到今天,和当初深圳这一个区域经济的发展、城市化进程的成功密切连在一起。


别小看改革,我们第一个奔小康战略的时候,1980年制定的,到2000年奔小康,我们都没敢公布,到1983年,实际执行了三年之后我们才敢公布,因为我们制定规划的人自己心里都没底气。


但是现在我要跟大家说一个严肃的问题,向市场经济的转变走到了一个欲罢不能、欲进不能的地步。


十八届三中全会明确提出了深化向市场经济的改革,提出了60条,但是到现在,从2013年到今年2017年了,十九大都快开了,这60条有多少落实了?几乎没有明显的成效。


我们需要找到一条改革往下走,怎么就把这个路迈下去的方式,深圳这个当初的改革地区当仁不让地承担了一条在已经走过的改革之路之上,怎么样把中国这个已有的经济体制,我们走过的困难都走过了,往前的山头怎么过去,需要有一个探索。


比如城乡协调发展,比如让老百姓分享城市化的好处,让当初到珠三角打工的这些老百姓们在城市中成为新市民,还比如我们产业结构升级、环境友好等等很多方面。


改革的问题,特别是让老百姓有产这个改革,我们需要一个比当初的深圳,或者比当初一个不成形的珠三角更大的、相对完整区域的、具有示范意义的区域来给我们探索中国往下走的,深化的、升级版的改革之路,这叫大湾区。

第二,重塑陆港关系。


大湾区9个城市,包括香港、澳门,以及和香港、澳门临近的周边的这些区域,并不仅仅是个发展的概念、区域分工的概念,如同大家熟知,不管你关心还是不关心,不管你生活在深圳前海,还是北京、上海,你一定注意到过去几年香港和大陆之间关系的一些变化,包括经济上的变化,也包括政治关系的变化。这关系到中国的核心利益。


实际上这些变化并非今天才开始的,当初深圳能崛起,是因为有香港,在最初的时候可能有很大的因素,比如说蛇口这个地方,当时大家大量逃港,后来深圳建立特区,中国有了一个新的改革开放的形象、窗口、带头地区,这个地方就发展起来了。


但是在90年代末,在20年前,深圳和香港的关系就开始发生了极大的变化,不是今天、不是过去三年。到了亚洲金融危机爆发的1998、1999年的时候,珠三角一片欣欣向荣,而香港基本上陷入了经济停滞。


当时香港的制造业基本转移到珠三角腹地来,从亚洲金融危机起,它的经济增长始终是停滞甚至是衰退的。


董建华第一任特首从1997年到2003年实在坚持不了了,香港不仅经济增长严重停滞、倒退,而且陷入了明显通货紧缩、失业高涨,从亚洲金融危机到2003年是一个节点,在这5年中,不是香港带动珠三角,而这5年珠三角始终是欣欣向荣的。


所以2003年非典之后,疫情解除的当天,中央就即刻发布政策,所谓今天香港人反对的自由行就是那一天发布的,马上实行自由行,北京、广州、深圳、上海等沿海城市的旅行社大量组团去香港旅游,不限团数,不限人数,凭港澳通行证可以去香港自由行。


跟着又是两个政策,一个是CEPA,香港进口货物零关税,第二个是香港迪士尼乐园,当时深圳和上海也提出我们也有钱建起迪士尼。


香港特首说,希望支持香港,香港要转型、结构升级,我过去的制造业早就跑到珠三角了,转口贸易,台海三通是早晚的事,雁过拔毛的饭我肯定吃不长。


我没有多少旅游资源,到维多利亚港就是转一下而已,没有其它的地方了,我这里也没有什么高端的制造业,香港急需一个支持长治久安的新产业——旅游业,要想发展旅游业就得有强大的旅游资源,于是就引进迪士尼。


你想想香港建迪士尼,它的客源市场指向是哪儿?只能是大陆。所以当时中央说,深圳也不许建,上海也不许建。当然后来发展又变化了,现在上海就建了迪士尼。

大湾区的历史重任之一是要探索高质量的城镇化


简单来说,在这么长的一个过程中,包括经济上谁依靠谁,相互合作分工。


这个大湾区概念不是那么轻率地给深圳人涨不涨工资,买什么股票,而是它承担着重塑、改善、升级、调整陆港关系,维护中国核心利益的意义。


中国的区域经济有4个关乎我们国家核心利益的区域:


第一个是新疆,因为那关系到我们民族团结、领土完整、社会稳定、国家主权。


而处在国际很多新的变化,比如说民族宗教冲突,还有一些恐怖活动,苏联解体以后形成了一大批独联体国家,比如说土库曼斯坦、吉尔吉斯斯坦等等,这个地方显而易见对我们的国家的核心利益构成非常重要的区域。


第二个是南贵昆经济区(南宁、贵阳、昆明)。


前几年由中国发起成立的东盟自由贸易区,中国北边是俄罗斯,东边是日本,西边是印度,向南发展是中国对外开放中一个重要的出路和指向,而且对抗国际贸易保护主义中的北美自由贸易区、欧盟自由贸易区,我们把东盟自由贸易区拿在手里是一个非常有力的对抗武器。


当然这两年因为南海问题,东盟自由贸易区遇到了一定阻力,但是那也是中国向南突破的核心利益。


第三个是这一阵子比较紧张的朝鲜问题。


这是关系到我们的东北地区,以及关系到日本海的外海出口。


日本海不是归日本的海,是朝鲜和日本之间的公海,那是一片外海,而我们的黄海、渤海都不是外海,别看我们有辽宁号航空母舰,在辽宁找不到停航空母舰的港口,这个区域的稳定也不用说了,很多专家分析过了,关系中国的核心利益。


第四个就是刚才说的台海。


现在台海进一步扩大了范围,而且扩大到了包括面对香港,不是福建海西经济区面对台湾,而且包括我们深圳、珠三角,面对港澳,这样一个维护国家利益、领土完整的核心区域。

这个大湾区的经济意义非同小可!

 

第三个意义,打造参与世界竞争的第一流的技术创新团队。


过去中国也有一些技术创新,不能说中国过去三四十年的发展都是模仿别人,我们也不是仅仅靠血汗工厂参与到国际分工中去的。


特朗普说,我上台第一件事就是扭转美中贸易的不平衡,这么多年中国从我们这里抢了好多钱,现在美中之间也不知道是谁骗了谁、谁抢了谁的钱,美国人说中国人抢了他的钱。


中国从加入世贸组织之前一直到现在,年年的贸易逆差,从美国赚了那么多钱,向美国买的少,卖给美国的多。


但是中国人也说美国人抢了我们的钱,我赚的钱都是借给你们家政府花了,都在你们那里欠着,还没还回来。


不是中国人不打算买美国人的东西,我们乐意买美国人的东西。


即便是我们体育方面,我们过去只有一个姚明,但是拿不出一个世界一流的篮球或者足球队伍。


我们希望与香港这样一个世界前沿的城市结合,和深圳、广州等等珠三角的9个城市结合,形成有一天中国到世界杯小组赛、半决赛、决赛赛一回,不是一个华为,不是一个姚明,我们要打造一支队伍。


第四个意义,深化多元的符合中国国情的城市化、城镇化之路。中国的城市化、城镇化走到今天已经30余年。


有些媒体说,陈淮老师,中国的城市化再往下推进,能不能避免房地产化?说中国过去几年城市化都是房地产化,我说谁跟你说中国城市化这些年都是房地产化?你从哪儿学的?


我刚才说了,深圳建立经济特区,带动了珠三角这个第一个国民经济增长带头地区,我们有了一个对外开放的窗口,有了一个改革开放的试验田。


浦东开发带动了长三角下游15座城市共同发展,中国国民经济有了第二个增长带头地区。这些城市化、城镇化的高潮和成功,岂是房地产化能够概括的?


我们光现在建筑业容纳的农民工就业就是4100万人,每一个农民工有了收入就相当于中西部地区贫困地区一户农民家庭脱贫。


我们这些年在解除贫困上,对人类、民族、历史做出的贡献是全世界公认的,农民工到城市经商、务工,获取工资性收入是根本依据,而不是减免农业税费,不是农村直补。这是房地产化的表现吗?


但是我们原有的城市化、城镇化的缺陷也暴露无遗了,比如说当初到珠三角深圳打工的农民,你还回家吗?


以前的农民工可能工作几年就回家盖个房子,现在的新生代来了之后他不想回去了,就得在这里成家立业,这就是我们城镇化面对的非常真实、现实的问题。


 我们过去说依靠的城乡分割体制的城市化,依靠北京那种摊大饼式的外延扩张的城镇化,还有我们城镇化的重大失误,比如说乡镇企业崛起的时候,有人给领导出个主意说农民工进厂不进城,离土不离乡,你们不要到城里来,我们痛失了一次发展中小城镇的历史机会。


结果到世界金融危机爆发的2008、2009年,2500万到3000万农民工离开了深圳,直接回了老家的小山村,没有中间层次的城市可以依托,没有中间的城镇给他们缓冲。


我们今天深圳、北京的房价,其中一个原因就是城市人口结构严重失衡,人口过度向屈指可数的特大城市集聚和集中,我们需要探索一个城市群发展的新规律。


我们探索过,发改委在10年前提出城市群,提了好多城市群概念,但是坦率说,发展到今天,这些城市群还没有真正像当初长三角和珠三角那样成功的。


举个例子,当初成都的媒体向我提问,他们说成都也是特区了,现在有了成渝特区,把当初给深圳的政策都给我们了,我们成都的房价几年之后能赶上深圳?我说你整明白没有?


知道深圳当初对外开放的特区,它的任务是什么?


它第一位的任务是团结富人,全世界的、港澳台的华人群众,向他们招商引资。你把你这个成渝特区的城市群的名字说全了,它叫“成渝城乡协调发展综合配套改革试验区”,你的任务是团结穷人。


不但有城市群概念,我们还探索了建新城区,一直到2011年之前,我们只建设了三个新区,除了深圳、浦东新区,还有一个就是温总理提出的那个北方经济中心天津滨海新区。


但从2011年到现在新批了9个新区,在雄安新区之前包括有两江新区、湘江新区、西咸新区、北部新区等等,建新城区就是完全重新建一个新城,以为可以很轻易地复制浦东这样的例子,或者深圳这样平地起新城的例子,我想这其中将来会有若干成功的。


顺便说一句,深圳的成功也像风险投资一样,当时我们划了4个特区,加上海南是5个特区,真正成功的只有一个,只有20%的成功率。


这些途径我们都在探索,最近城镇化我们还在探索一个新途径,叫特色小镇,全国要在若干年间建1000来个特色小镇。


这些都有意义,但是我们今后的城市化、城镇化之路,不再是简单的农民工进城经商、务工,也不再是哪一条路是唯一或者主体的。


而是多元、多重的,特别是城市群大中小城市协调发展,综合利用资源的城镇化之路,高质量的城镇化之路,农民工就地市民化的城镇化之路,是我们迫切需要探索的。

 

中国1%的人口创造了中国12%的GDP,在高质量的城镇化方面能不能也给我们探索出一条新路,这是大湾区的历史重任。


并不是简单的自贸区,我们是国家级重点政策区域,房价会涨吗。如果仅仅谈这个问题,就不用请我来了,咱们深圳有的是高人。

 

以上跟大家简单交流,谢谢大家。



以下为现场提问:

提问:感谢陈教授的精彩演讲,我刚才听您提到了中国在规划特区的时候只有20%的成功率,深圳的成功也是依托市场经济,另外也是依托全球化,构建出了香港、深圳、东莞和广州这样的产业带……


陈淮:我先打断你一下,这非常需要纠正,所有的外部条件别的地方也未必没有,2001年西部对外开放的时候,当时的国家计委把深圳所有的政策都给了西部,因为12个省区说你把深圳的政策给我,我也能再造一个深圳、


至今17年过去了,没有一个能发展起来的,为什么?因为深圳首先有了一批拓荒牛。


提问:您觉得未来在推进粤港澳大湾区的发展上,下一个成功的因素是不是也要靠这种拓荒牛精神?


另外一点,规划是规划,如果要转型成为国际上的成功大湾区,规划未必就能变成现实。


陈淮:深圳在这一点上,比其它的地区我更有信心!但是我也不敢打包票,李总理也不敢打包票。


今天的深圳人和20年前的深圳人是完全不一样的,当初他们有很高的理想,但是他们也没有多高的素质,他们是两手空空来的。今天的深圳人有一大群人受过良好的教育,甚至是从海外回来的,在很多大公司历练过的年轻人,他们已经形成了深圳人群的核心层。


提问:您觉得涉及到这么多城市,是不是有很多城市都需要这种拓荒牛精神,才能把这个大湾区打造好?


陈淮:是。


别的城市也会,历史发展总会曲曲折折,我们也不敢说别的城市没有超过深圳的时候,2002年的时候有人写了一篇文章叫《谁抛弃了深圳》。


因为在2002年苏州、常州、无锡三个城市的GDP超过了深圳,当时我们很有一种边缘化的感觉。


但是今天没人敢说了,我们比的不光是GDP总量,而是产业结构、创新能力以及和国际接轨的程度,深圳在这些方面都走在一线。



 提问:您刚才说以前长三角的一些城市,像苏州、杭州的GDP超过深圳。我到深圳20几年了,但是我从来没有认为他们的GDP超过过深圳,深圳有37万栋农民房,这些财富肯定是没有统计进去的。现在国家很照顾深圳,我比较担心的是,10年前国家也关心过一次湾区,尤其是东莞搞了一个腾笼换鸟,结果鸟全部放飞了,新鸟都不见进来,他们跑到深圳来挖华为。别到最后国外的鸟搞不进来,又来挖深圳的鸟,这就没什么意思。


陈淮:我们不要把国家政策想得太神圣,政策都是人定的,最英明伟大的政治家一生的决策有1/3是高于他人的,已经是名流青史了,有1/3能确实有效果,但是回头一看有没有比他的方案更好的呢?


可能有,不一定是最优的,还有1/3就是做了错误的决策。你不能要求他们都说对,何况这不是一个人说的,也不是中央的政策都是咱们广东领导说的。


当时不仅是腾笼换鸟,还有“9+2”,是把云南、广西、贵州、福建、湖南、湖北、海南全包进来,福建这个地方很有趣,珠三角找他来开会,谈泛珠三角经济合作。


他们派一个副省长过来热情洋溢发表讲话,表决心,长三角开会也请他们去,他们也表决心,他心里想的是自己单独立一个,它最初想的叫台海经济区,后来想台湾没有答应,不能这样说,后来就改成海西经济特区,现在看来9+2有点太泛、太大。


而且广东发展尚且不平衡,粤北还有很多贫困区,你怎么能保证你成为9省区的核心?而且把自己摆在港澳之上,这些种种的不利是它失败的原因。

 

提问:这些政策会不会像一个补药,把它喂给了一个健康人吃了,最后反而起负作用呢?

  

陈淮:这也很难说,90年代我们提出的离土不离乡、进厂不进城,发展乡镇企业,后来给我们的隐患非常大。



提问:这一轮粤港澳大湾区战略,究竟哪个城市是主战场,是香港、广州还是深圳?深圳的城市地位到底如何?


陈淮:这个问题像是澳门的赌王在问的,他家的老婆天天问,到底是我重要还是她重要。


简单说谁更重要没有太大意义,何况政府也没有那么高的优选的能力,它说谁最重要,也未必将来谁最有出息。


一个老农民家5个儿子,大儿子从小就重点培养,结果他高中没上完就早恋,老三贼头鼠脑,父母都不待见,结果他考清华大学,出国留洋。父母对孩子都尚且如此,何况政府乎?

    


提问:谢谢陈教授精彩的演讲,我的问题是,现在我们城市化的发展是史无前例,政府对房地产的调控也是史无前例的,作为老百姓,作为购房者,我们心里老是在纳闷的是,用点偏激的话说,这个变态调控什么时候会放松一点?昨天南京出了新政,买了房子三年之后才能卖,不但是限购,而且限卖,接下来不知道限什么。


陈淮:你的问题我回答不了,因为它不是我定的。


因为中央要求各地房价在十九大之前不能高过去年,党政同责,所以你不管它是奇葩还是变态,如果做不到这一点,帽子就没了。所以他不论用什么招,一定要保证做到这一点。


但是我们得明白,中国的城市化是一个几千年来的伟大的历史转折,是一个长期的战略发展过程。


我们正在把一个3000年大多数人不相信的民族转变为大多数人不成理的民族,正在把一个立足于男耕女织、自给自足、自然经济、手工劳动为主体的农耕文明经济体转变到城市文明、工业文明上来,这非一日之功,非一朝一夕。


但是也不会太长,要通过两到三代人把这个历史任务完成。你说那个调控,那只是短期的事,我们不要说有了短期的事就不能实现长期战略,长期发展过程是由客观规律决定的。

    


提问:楼继伟说要突破政策底线去推房产税,现在似乎也在紧锣密鼓地进行……


陈淮:楼继伟说没说我不知道。


 提问:假设这句话是他说的,我就想请教一下,假如几年以后真的推出房地产税,对房地产的打击会有多深?

 

陈淮:要多深有多深。


谁跟你说房地产税会打击房价?老百姓为什么买房子?不是一个目的,而是两个目的,第一个目的是住,改善住的条件。


第二个是当有产者。我们第一小康已经奔了一回,让人们吃得饱、穿得暖,衣食有余。


习主席说到2020年实现全面小康,这个小康和第一个小康有什么区别?什么叫全面小康?


一言以蔽之就是大多数人有产的小康,你有没有意识到一个重要的背景,30余年前谁家有站的房子、躺的地的资产?


30余年前我们这个社会是越穷越光荣,越穷越革命。谁家有资产、有站着的房子、躺着的地的资产,你是人民的敌人,得施以无产阶级专政的铁拳,把你打翻在地,踏上一只脚,令你永世不得翻身。


今天当老百姓争先恐后买房子的时候,你有没有意识到我们正在向越来越多的成为有产一族的社会转变。


我们有什么理由和必要把人们都打回到无产阶级的状态去?有个别媒体老是用陈胜吴广等贵贱均贫富的想法来看房地产税。


我们实现全面小康社会的任务是让大多数老百姓有产,不是把大家重新剥夺成无产者。房地产税是这个目标吗?


房地产税是干吗的?它的本质是什么税?是调整房价的吗?


它的本质是资产税,不是调节税。它的第一意义是我们税负体制的重大改革。由我们国家以间接税为主的税负体系转变到直接税为主的税负体系。


什么叫间接税呢?向企业征的税叫间接税。把这个税负体系转变成从企业征收到向个人征收,这是我们税负体系改革的方向。


因为间接税不公平,穷人、富人、挣得多挣得少的都从里面交税,而直接税可以区分个人的资产,对不同的人实施不同的税负政策,这个更公平。


进一步说,直接税的主要组成部分是两部分,一个是收入税,一个是资产税,当老百姓很穷,挣的工资都不够自己花的时候,什么税都收不了。


收所得税你首先得是吃穿用必要那部分不要征,当你富裕了,我才能找你收所得税,你有了富裕,攒起来还形成资产了,我就得对你的资产征税。资产税和调房价没有半毛钱关系。


另外房产税对调整存量资产、优化配置,不让资产闲置也有密切的关系。我们有一个重要的任务,也是所有国际经验证明的,一个健康完整的房地产市场一定要有一个足够规模和强大的租赁市场,将近4成的美国人租房子住,这是一个事实,没有争议的数字。是不是有将近4成的美国人买不起房子呢?不是。


可能他在纽约有套房,老板派他到洛杉矶工作,他在洛杉矶就租房子,把纽约的房子租给别人。人员优化配置和人的流动性不成为一种束缚。另外,租赁市场是最接近于实际需求的市场。没有人买第二套、第三套房,租赁市场从何而来?


所以一旦有房地产税出台的时候,它一定配套的有一个支持、保护、鼓励、扩张租赁市场的政策。不会说买第二套房子,我就打你、杀你、把你灭了。


曾经也有年轻记者问我,中国出台不动产登记制度了,以后房地产税出台,是不是房价就要断崖式下跌了?我说你从哪儿看出来的,它为什么就会断崖式下跌?


他说不动产登记出来了,贪官的房子多,他就要暴露了,他赶紧先卖了,富人多占房不划算,他赶紧卖,所以房价就得断崖式下跌。我说中纪委不光查多占房,中纪委还查包二奶,你是不是就觉得你能娶到美女主持人呢?

   


以上是今天演讲的全部分享

关于前海、关于粤港澳大湾区

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项目简介


佳兆业前海广场2期


佳兆业前海广场2期地处前海一线区域,位居国家战略高地是自贸区核心辐射地带+特区+湾区的核心区域资产,尽享粤港澳大湾区利好。


项目云集“海、陆、空、轨”四维交通资源,速达全市、珠三角。地铁5号线“大南山”站(规划中)直达全深;约90平方公里空港群、约112公顷海港,对接香港;未来前海将设9条轨道枢纽,直驳宝安机场与香港国际机场,实现真正意义上的深港同城。


▲项目沙盘


项目周边近1000万商业体量,前海港货中心、海上世界、国际酒吧街、太子湾油轮母港、潮人码头、后海繁华商圈一脉相承。未来还纵享前海超级地下城、前海自由贸易中心、跨境电商保税中心等磅礴商业体系。


▲项目效果图



在前海规划约1851万㎡总开发规模中,商务办公规模约821万㎡、超级商业中心约90万㎡、配套住宅规模约550万㎡、其他约160万㎡,其中商务办公权重最大;而前海商办物业,从推出至今,一直受到市场及客户追捧,目前前海市场在售商办物业整体价格在8.6万/平以上。(数据来源世联写字楼平台)


佳兆业前海广场2期,建面约49-87㎡多元资产,4.5m层高,不仅能提供商务接待,还能解决商务办公,在寸土寸金的前海,总价约366万起,抢占“世界湾区”。


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