香港楼市崩盘带给我们什么启示？
来源：骥观天下（jiguantx） 作者：孙骁骥
朋友圈有一堆专家学者成天喊“房价要跌，楼市要崩盘”，其中有的人已经唱空楼市很多年，可是中国大陆的楼市就是没有崩盘。
但是，现在的楼市已经不同于往日。在一二线城市房屋成交量下跌，三四线前途不明的情况下，迟迟没有崩盘的房价走到今天，还能坚挺下去吗？
我们如果假设房价在未来有可能崩盘，哪么会以什么方式崩盘，从哪个环节开始崩盘。在讨论这个问题的时候，临近大陆的香港楼市就很有参考的价值。
现在的香港楼价一涨再涨，非常火热。过去十多年，香港反映私人住宅物业价格的“中原城市领先指数”由2003年8月的31.77，升至2015年9月的146.92的历史高峰，升幅接近5倍。虽然房价涨幅可观，但实际上，在现在的香港人眼里，房价并不是只涨不跌的。在并不遥远的1997年经济危机时期，香港房价大幅下跌，之后很多年都难有起色。
席卷亚洲的1997年金融危机被普遍认为是香港房价崩盘的直接原因。据统计，金融危机爆发后，香港楼市急跌。据统计，由于经济向好，加上地产商和政府的助推价格，香港房市从1995年到1997年出现了“高速增长”，平均价格上涨了50%。
以金融危机为分水岭，之后的房价暴跌接踵而来，从1997年到2002年，跌幅达到57%。在爆发SARS之后，香港房价更是一跌再跌，当时的中原城市领先指数巳经只剩下45.71点，也就是说，香港人当初在楼市上的每一元钱投资，只剩下四毛五分。而房屋的交易量，从最高峰时期的172000套，暴跌到85000套，几乎腰斩。
香港楼价下跌势头如此之猛，经济危机只是背景。而在此发生之前，香港人已经花了过多的钱在房屋上，香港的房贷负担比实在太高了，在1994年、1995年的时候香港供楼负担比是是90%，1995年跌到70%后又回升，在97金融海啸之前最高达到110%。民众把收入的大部分甚至全部，都拿去还房贷了，每个月的收入所剩无几，甚至出现透支。这情况已经是房市要崩溃的前奏。
香港人当年之所以在并不十分富裕的情形下，能够把过多的钱投入到楼市当中，实际上与银行宽松的房贷标准有关。据统计，在1997年以前，香港的银行一度将房贷的标准降得很低。有不少房子是首付一成，贷款九成，银行靠此大量放贷，吸引买房者高额贷款购房。
众所周知，房贷负担达到70%就是危险的临界线，因为收入中只剩下30%可以消费引发消费能力大幅下降的后果就是经济萎缩，产品卖不出去，库存增加了，裁员、倒闭恶性循环下一个萧条周期就开始了。因此，70%成为了危机的前兆。而当年的香港，房贷八九成的比比皆是，风险更是达到前所未有的高度。
贷款额度越高，意味着越没钱消费，普通人消费的钱越来越少，消费不振，意味着市场上公司收入普遍降低，公司收入低则意味着社会普遍收入下降，那么人们就更还不起房贷。如此，因无力供房而不得不降价卖方的人变多。房价便会下跌，楼市也因此出现崩溃。
比如，一座千万豪宅，首付只有200万，剩下800万都是依靠贷款偿还。依照香港的平均按揭年息2.5%计算，还款20年，一共要还的总利息开支达到217万左右，再加上契税、佣金、律师费等等共计五十几万，购房一共要额外支付270万元左右。面对这样子的沉重负担，老百姓怎可能还有钱消费？
也就是说，假如未来的房价没有上涨，这两三百万港币的钱对于购房者来说就是净支出，假如房价不仅没有涨，还有所下跌，那么这意味着购房者手里持有的将是负资产。
当年在楼市高峰期借贷置业的市民，后来因资不抵债都变成负资产，部份更须低价卖楼脱离债务负担。甚至香港的新闻里边还报道过买楼负担过重，而工资不涨反跌，最后供房负担过重而自杀的市民。一位香港的房仲业者在回忆当年时说过，在97之后的几年间，几乎每隔一段时间就有业主向他要求说，想要卖自己的房，因为实在还不上房贷。否则真的只有烧炭自杀了。
据统计，1997到2003年，香港楼市最低潮时，大概产生了106000名“负资产”人群。按照香港240万套房产，占总人口的5%。更惨的是，不少在1997年前房价最高点购房的业主，经历暴跌，苦苦等了19年，房子的账面依然是亏本。
在这之后，房价又有回升，但是也再次经历了下跌。例如2009年到2015年香港有一次楼价大涨，但很快又发生了一次大跌。这些年来，香港楼市泡沫吹了破，破了又吹，被折腾的够呛的，是兢兢业业供房的香港小市民。
香港楼市的昨天，是否会预示着内地楼市的今天和明天？坦白说，在全国某些地区来看，似乎有这个趋势。
尽管内地的银行现在已经非常严格的要求房屋贷款不可杠杆过高，贷款八九成已经是不可能在发生的“神话”，但是在一线城市以外的一些地方，房贷的标准依然是很宽的。在去年以前，其实中国的房贷政策是趋向于宽松的，首套房比例30%，按揭利率在基本利率基础上不断打折扣。表面上看是优惠了购房者，其实从长期来看，这是透支未来人们的消费能力。
2017年收紧房贷的政策，说穿了是为前几年的宽松政策在擦屁股。据统计，中国2016年的个人房贷总额为约19万亿，比上一年增加35%，2015年则是比上一年增加24%，2014年则是增加14%。不难看出，近几年房贷总款的趋势其实是增速越来越快。
到2017年，成为分水岭，限贷限购政策压制住了房贷的持续膨胀。但是这并未解决多年以来房贷的不断加高杠杆所带来的风险。房贷在人们的生活中占比越来越大，与此相对的是消费增加乏力。这些迹象，都和香港有些类似。
据《华尔街日报》统计，今年4月中国的消费物价依然低迷，CPI增速依然非常疲软。上升只有1.2%，这已经是连续多个月以来的低增速。而在食品价格、猪肉蔬菜等价格指数都下降了4%左右。这是个不好的信号。老百姓的钱都被房贷、租金等等分食，没钱消费就意味着市场需求不旺，顾客买不动，意味着企业挣不到钱。如此，靠企业利润发工资的房奴又怎么有钱还房贷呢？
楼市连涨许多年，一夜回到解放前，这句话是在香港是真实发生的故事，并不是危言耸听。笃信“房价只涨不跌”的内地人，真有必要了解香港人十几年前经历的楼市崩盘，以及其产生的经济危害。前车之鉴，历历在目，要知道，1997年以前的香港人，曾经也个个都认为“房价只涨不跌”。
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【崩盘】疯了？真的疯了！香港楼市大爆炸...
5月16日晚上7点多，香港楼市惊爆大新闻：香港中环新地王总价233亿港元，单价高达53.8万港元/平方米，折合人民币47.7万元/平方米，无论是单价还是总地价均刷新了香港土地价格的新纪录。
华夏时报援引分析人士指出，土地楼板价47.7万元/平方米，未来售价预计在55万元/平方米以上。而香港这一单价地王，有望成为国内价格最贵的楼盘。
该公司表示，目前中区写字楼需求殷切，空置率非常低，每尺租金可观，投得的地皮价钱合理。地价将以内部资源及银行融资支付，该地盘将发展成为一座地标商业大厦附设零售设施，预期项目约于2022年建成，总投资额逾260亿元。
这是什么概念？五六七八万每平米的楼板价在这个新地王面前简直是小巫见大巫，只值人家一个零头！
“停车用地”摇身一变，成国内价格最贵的楼盘
据报道，香港中环所在的港岛中区为香港政治、经济中心，商业土地供应极为稀缺。此次是香港政府自1996年以来出让的第一块商办土地。
这宗地块之前为美利道多层停车场大厦，位置十分稀缺，处在中国银行香港总部大楼对面，距离香港政府大楼、美国驻香港领事馆、汇丰银行总部都不超过500米。面积3.1万平方英尺(约合2879平方米），可建总楼面面积为46.5005万平方英尺（约合43200平方米）。据悉，该幅美利道商业地批租时间为50年，与上海基本一致。
有8家企业参与了拍卖，其中包括李嘉诚的长实地产。最终，恒基兆业以232.8亿港元价格拿下该幅地块。
去年，融信控股在上海新静安区拍下内地单价地王，单价高达10万元/平方米，引国人啧啧称奇，业界估算，该地王售价将在18万甚至20万元/平方米以上。
当时内地媒体惊呼，北京和上海的地价快要赶上或者超过香港了。但北上深核心区的商业用途地块拍卖中，地价很少能突破6万元，此次香港中环的地王，一下子把香港跟北上深的商业用途地价，拉开了十倍之遥。
另据报道，香港中环上一次出售商业地块是“国际金融中心”地块，由恒地以及新鸿基地产等财团于1996年夺得。国际金融中心第一及第二期平均楼面呎价2300港元，即2.4万每平。也就是说，中环地价在过去20年上涨超20倍。
香港的商业办公用地，为什么价值超过住宅，也远远超过北上深的商业办公用地？
根据仲量联行的最新数据，香港中环片区的甲级写字楼租金遥遥领先伦敦西区和纽约中城区。按照每平方英尺的年租金计算，香港中环为302美元（折合1866元/㎡/月）、伦敦西区为197美元、纽约中城区为194美元。
1866元/㎡/月，这个价格超过内地一线城市很多旺区街铺的价格，令人叹为观止。香港中环片区写字楼价格之高，让很多跨国公司都难以承受，连摩根大通都把办公室迁往了九龙东地区。
近年来，中环、金钟、湾仔地区写字楼市场出现了一个显著的变化：内地企业不断把区域总部迁移到这里，抬高了租金价格，降低了写字楼空置率，把很多西方跨国公司挤了出去。民生银行、上海银行等出手阔绰，一租就是一整层。而恒大地产、光大控股则整栋购买写字楼，一出手就是100多亿。
在旺盛需求的推动下，香港甲级写字楼的租金一直处于跳涨的态势之中，这是此次单价地王出现的大背景。
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