站在2017，回望过去13年深圳房价成长史！还有哪些片区可以买买买？
今天（6月3日），深圳楼市上演了一场大戏！
“穿越牛熊，如何选择买房时机？”房产论坛在招商中环营销中心（7、9号地铁红岭北站）举行，主讲人是深圳壹地产总编辑、文杰淘楼创始人陶文杰，深职院房地产研究所所长、深圳著名地产研究专家邓志旺。
淘房君呕心沥血，为大家整理了陶文杰、邓志旺两位专家的观点，希望对大家有所帮助！
核心观点
深圳壹地产总编辑、文杰淘楼创始人陶文杰
1、买房有两大问题：买房时机、买房标的。择时可能比标的还更加重要一点。
2、房价的上涨和加息、降息没有特别直接的联系。
3、这一波中国由去库存导致的梯度上涨，是整个中国房产价值的重估。这个重估，去库存完全接受，三四线城市都开始限购限贷的时候，就进入尾声了。
4、经过之前这一轮资产价值重估，有两个后果：第一，大家手头都很有钱。第二，很可能其他二线、三线、四线、一点五线城市的这帮人资产价值也重估了，他会瞄准深圳。
5、什么时候买房时机最好，最好的时候就是经历了一个长期的政策压制，限购、限贷、限售。由压制到放松的这个节点是最好的买房时机。
6、如果投资，要买未来5-10年变化特别大的区域。
深职院房地产研究所所长、深圳著名地产研究专家邓志旺
1、罗湖区不像别的区，比较着急，它比较有底蕴。别的区提出打造这个中心那个中心，但罗湖区仍然稳固往前推进。
2、买房一定要尽量利用杠杆，不要一次性付款。
3、买房一定要去现场看楼，到现场了解真实情况，眼睛现场观察才能得到真实数据。
4、房子的价值并不是由房子本身决定的，是由城市的价值决定的。买房就是买一个城市。
5、买房是买经济周期的价值。
6、我在深圳从来没有卖过房，只买不卖，包括小产权房都这样。我觉得都还没有到达往外卖的时机。
以下是陶文杰、邓志旺的演讲内容，淘房君进行了重点梳理，希望对大家有所帮助：
陶文杰：
首先非常感谢大家抽出周末的时间，到这里来听我们的分享。
刚才主持人的问题是现在楼市处于什么状态。这次的主题就是讲“如何选择购房时机？”。
到底买房有没有什么诀窍
经过这些年房价的大涨，我们在微信、微博和生活中会发现，人人都是楼神，买了房的都觉得自己最牛了。确实也是，因为都赚钱了。
哪怕买的东莞、惠州，当年认为是被坑的，现在也赚钱了。买了偏远的郊区赚钱了，买的核心区，华侨城、香蜜湖、深圳湾也赚了。买豪宅、大户型、小公寓都赚了。
大家就分不清楚，到底买房有没有什么诀窍，有没有什么规律。因为只要买就是赚的。
但我们觉得，还是要仔细思考这个问题，也许未来市场没有那么好。没有那么好的时候我们选择什么类型，什么时候入市比较好。这是我们考虑的。
刚好前不久我写了一些文章涉及到买房时机的问题，所以我们就和主办方商量讲买房时机。我个人觉得买房两个问题，买房时机、买房标的。择时可能比标的还更加重要一点。
2004-2017深圳房价和政策的变化
我简单回顾一下，从2004、2005年开始深圳房价和政策相互交织的变化。可能能给大家一些启示。
2004年之前，深圳的房价基本上很平稳。当时每年应该是5%-8%的涨幅。我没具体查统计数据，我感觉是这样。
但2005年开始，翻看统计数据会发现深圳的房价开始上涨。
2006年5月份政府又开始调控，5月之后市场冷清，持续了几个月，到9、10月份才开始恢复。
2006年下半年10月份中国股市已经起来。当时我想你买房还不如炒股。楼市还是在涨，一直涨到2007年10月。
2007年9月底又出了政策之后，导致房地产真正开始降温。
2008年11月份救市，10月、11月的节点。之后的故事基本上每个月房价涨涨涨，最快的时候是2009年。
2009年救市涨一年，2010年是惯性上涨。
一直到2010年9月30号又出了一个政策，限购。正式执行是2010年10月1号。限购之后二手房还在缓慢上涨。但新房成交慢慢下来了。
2011年底很多新房已经卖不出去了。当时宝安圣娜威卖得不行，更换了营销团队和营销思路。
宝安招商果岭，是做豪宅打造的，车位比都是大于一比一的，但是价格卖得很便宜，1.3万、1.4万就买卖了。
当年龙华绿景香颂，担心大家不买，三年保值回购。当时已经有了非常浓厚的观望氛围，大家担心房价跌不敢买新房。
所以2011年年底是非常好的买房时机。绿景香颂当时是15800，现在6万多，因为赠送面积很多，翻了很多倍。
2012年房地产又开始进入缓慢上升，顶过2011年年底最艰苦的时候，到2012年市场又开始好转。2012年6月份，中国还降息了。
本来从2009年-2011年是加息的。当时觉得四万亿用力过猛，有非常多后遗症，所以政府又开始加息。但是搞到2012年又顶不住，2012年6月8号开始降息。
我总结的经验，房价的上涨和加息、降息没有特别直接的联系。
2005-2007年这么爆涨，还是一路加息，很多时候加息房价都是上涨的。加息是对经济上行、通胀上行的确认。政府发现经济形势很好，通胀上行，还会加息降温。这种确认对房地产就是一个利好，因为经济好，大家收入又高，信心又足，往往加息成为房地产刺激的因素。
但是如果政府不断加息，连续加十几次，那最终还是会导致楼市下行，因为供房成本越来越高，最终会变为压垮骆驼的稻草，要辩证的看加息和降息。
2012、2013年市场表现都还可以，2014年相对又冷清一点。我说的都是新房。
2014年是谷底，2014年9月30号政府全国性的救市。
2015年两会明确提出把“去库存”当做当年的核心任务，330政策一出来，深圳开始暴涨，其他城市没动。涨了一年，其他城市跟进。
2016年开始星星之火燎原全国，所有城市开始涨。
而且完全是按照政府的指挥棒，从深圳到上海、北京，到重点的1.5线城市，南京、杭州、厦门、合肥，接下来去二线城市，武汉、重庆、成都，连长沙这样万年不涨的也开始大涨。去年9月份到现在，长沙的房价接近翻倍。
房价没降，但开发商会有让利，这是买房最好的时候
回顾历史会发现，中国地大物博，有非常明显的梯度，不是同步的。深圳是反应最快的，其次是上海和北京，接下来是按1.5线、2线、3线、4线，一级一级涨过去，越到后面力度越小，时间越短。
但如果有一些非常敏锐的，比如深圳涨了一波，再把这个钱套出来，赶快去北京、上海，北京、上海一涨，再到二线城市，武汉、杭州、南京、合肥，可能能吃两到三波涨幅，是理想状况，到底有没有人这么操作，据我所知是有的。
很多资深投资客都吃到两波，深圳、成都；深圳、武汉；深圳、长沙，吃到三波的比较少。我们投资的视野可以放广一点，不只是深圳才是宇宙中心，也不是只是深圳才会涨。
我总结这一波中国由去库存导致的梯度上涨，是整个中国房产价值的重估。这个重估，去库存完全接受，三四线城市都开始限购限贷的时候，就进入尾声了。
当然，这个重估可能有很多原因。比如一方面是人民币贬值的影响，还有一方面和去年股灾救市注入大量流动性有关系。
面临人民币贬值的压力，去库存调控下进行中国房地产资产价值重估。错过这个重估，什么时候还有这样的机会，很难。
要观察经济的指标，当经济特别差，又像2008或者2014年一样，各种行业的库存很多，那政策可能又会全面放松。那时候才有一个爆发性的。不然，有可能接下来几年的时间，像2010年之后。
现在2017年就像当年的2011年。到2011年年底，开发商会出现一些困难，房子不太好卖。房价没怎么变化，房子不好卖，开发商会有一些优惠政策、措施，比如总经理特价房、经理特价房、买房送车位等等。
房价没降，但开发商会有让利，这是买房最好的时候。
我对不限购、不限贷的商务公寓比较看好
到2012年优惠措施慢慢没有了，房价往上涨，成交慢慢好了。一个胶着状态，2014年政策全面放松迎来爆涨。接下来几年的形势，如果相对保守一点，可能是这样一个走势。
还有更加乐观的，钱这么多，出又出不去，外汇管制又更严格了，超过一千元的都要上报。
钱出不去，又这么多，股市又喋喋不休，P2P又不敢投，最后可能老百姓的钱又会流入房子，尤其是不限购不限贷的物业。我对不限购、不限贷的商务公寓比较看好。
我不知道现场有没有北京、上海来的朋友，我不知道北京、上海有没有商务公寓这个产品之说。好像是没有的。
也就是说北京、上海的公寓，从它的法理或者根本上说，都是属于商改住的，可能都是不合规的。
但是深圳是明确有商务公寓的。商务公寓这个属性是合规的，政府批给你，你这个承担内住宅的居住功能，不打击也不限购、不限贷。因为不限购、不限贷的特性，还是挺有前景的。
北方人组团来到深圳买房子
经过之前这一轮资产价值重估，有两个后果。第一，大家手头都很有钱。我的房子价值一千万、两千万、三千万，你可以找银行做消费贷、抵押贷，你会觉得你的身价倍增。你有钱就会有投资的欲望。
所以今天深港澳车展正在举行，去奔驰的展台看，像卖白菜一样。奔驰车60万、80万、100万，挺便宜的。大家都有钱了。资产价值重估过程是不同步的，深圳是最早涨的，也是最早调控、最早进入盘整期的。
我们2016年开始盘整，2016年出了两个政策，年头一个年尾一个，2017年到现在一直在盘整。这时候到现在，像长沙这样的城市才刚刚进入调整期，不同步。广州也是刚刚进入调整期。
很可能其他二线、三线、四线、一点五线城市的这帮人资产价值也重估了，他会瞄准深圳。比如刚进入调整，可以把钱再抵押出来，买深圳的房子。深圳调整已经很充分，而且深圳的城市价值摆在这里。
前不久我专门写了一篇文章“北方人组团来到深圳买房子”。据我所知，政府有研究机构专门在研究这个课题。像万科有些项目专门拿到北京做推介会，招商中环也有很多来自北方的客户。因为不同步，导致其他区域这帮资金可以回流到深圳再做一个差价。
由压制到放松的这个节点是最好的买房时机
回到主题，什么时候买房时机最好，最好的时候就是经历了一个长期的政策压制，限购、限贷、限售。
就像2007年一样，连续从2005年加息加到2007年，又经历了2008年的爆跌，到年底政策放松，由压制到放松的这个节点是最好的买房时机。
楼市和股市不一样，楼市往往有两三个月时间让你买。比如今天政策突然放松了，你买还不会涨，往往过了两三个月之后才会进入暴涨周期。
两个经验，2008年11月四万亿救市，2009年9月底政策放松。这两个点是最好的买房时机。但这种时机，可能五六年甚至七八年才有一次。
从2012年到现在，就两个时间点，2008年11月份、2014年9月30号。2008年到2014年间隔6年才出现这样一个时机。
还有一个次级时机，有可能是惯性。经过暴涨之后，房子有上涨的惯性。
除非非常非常严厉持续打击，不然有惯性上扬。像2010-2014年，是惯性上涨。它没有政策的刺激，甚至政策还是打压的。一直等到政策开始突然放松，迎来一个暴涨。
要选择比较好的时候，往往是在下半年
这样看从2010-2014年任何时机都是一个买房的机会。当然，要选择比较好的时候，往往是在下半年。
下半年无论是开发商还是有一些投资者，都有用钱的需求，或者冲业绩的需求。这时候可能是比较好的买房时机。
你如果愿意赌，比如再过六年会不会还有政策放松的节点，这就很难说，是有风险的。
2015年这一波为什么涨得这么凶狠，很重要的原因是前几年压制了大量的需求。所以2014-2015年很多改善型需求释放出来。因为之前都被压制，当你一年内释放出来，房价就必然是上涨。
刚才我花了半小时，回顾了从2005-2016、2017年深圳楼市的变化。老司机一般都知道，如果这几年才投资房地产的，可能没有经历过这么多变动，历史可以对未来买房投资有一些认识。我这是感性认识。
邓志旺
首先跟大家表示歉意，因为知道这里是两条地铁线，为了发展笋岗清水河片区，把地铁移到这个位置。
但是我在路上的时候，我一个朋友说他两点的时候已经到了，而且是一个博士，我就想找点过来，结果来的过程中打了一个的士，遇到一点小车祸，耽误了一些时间。
所以得到一个教训，欲速则不达。
罗湖区不像别的区，比较着急，它比较有底蕴。别的区提出打造这个中心那个中心，但罗湖区仍然稳固往前推进。
买房一定要尽量利用杠杆，不要一次性付款
我特别喜欢回到罗湖，我工作地点在南山西丽，我以前住在西丽，但是后来找的太太就在布心，所以我后来住到这边，我第一套房买在罗湖。
刚才文杰回顾深圳楼市发展历程，我也在回顾这十几年的经历，回顾过程中把泪水忍住了，这是悔恨的泪水。
但幸好我赶上两个点，第一个点是2008年10月1号，当时结了婚还没房子。我当时认为房价还会跌，结果丈母娘来了，国庆节过来看说都结婚了还住在集体宿舍，不行，就看房。看了两天定下来了。
我当时有犹豫，认为这个房子如果跌10%我能接受，跌20%也可以。因为为了家庭的幸福，不能让太太还住在集体宿舍，所以就买了。第一套房买下来，很大一部分归功于我丈母娘，她帮我省了很多钱。
买完以后2009年3月份一路往上涨。当时买的时候犯了一个错误，因为特别想赶在结婚一周年之前搬进去。中介说一次性付款是最快的，我就一次性付款了。
等房价再涨的时候也没钱买。得出教训是买房一定要尽量利用杠杆，不要一次性付款。
眼睛现场观察才能得到真实数据
第二次，失误的地方。2012年钱不多，觉得深圳市场不是太好，一冲动跑到湖南长沙万达广场买了一套房。
当时基于情感，我觉得我是湖南人，湖南郴州小地方的，能跑到长沙省会城市买套房，满足虚荣心。加上文杰他们一怂恿我就买了，买完就后悔了，但我一直说我为家乡做贡献。
时间到2013年，我观察市场情况，成交量很低，但价格基本上没什么变化。除了各类楼盘打出的优惠广告，但价格比较平稳，成交量比较低。
这只是看数据看出来的，我说一定要来楼盘，所以我特别喜欢大家去到现场，到现场了解真实情况。
所以不要相信政府的宏观数据和媒体的宏观数据，因为记者是需要写文章吸引大家注意的，所以一定会总结出一些引人关注的观点。
比如房价降了50%、60%，都是靠不住的，大家一定要用脚测量，眼睛现场观察才能得到真实数据。
看清未来很难，回顾过去很重要
2014年感觉房价要涨，2015年初我已经没有资格买房了。但我有一个侄儿在深圳，他原来买一个小产权房，觉得住得不舒服，小孩也大了，想买一个商品房。我说你去看，后来看中了龙岗中心城的房子，一万多一平米，报价八九十万。
他跟人家谈。我说你不用谈了，一两万块钱谈没有意义，分摊到每个月无济于事，所以很快签了合同。
最后330那天把所有的手续办完了，如果晚一天就反悔了。对方很生气，尤其是他太太很生气，但是过户已经完成了，完全没有办法。
说这个过程，我觉得我很幸运，并不是说有多少人能特别把握，看得清未来。我一直觉得看清未来是很难的，但是看看过去很重要。
《圣经》里说“日光之下，并无新事”，你以为是新事情，但其实翻开历史书籍，早就类似发生过了。
比如现在讲人才安居房，其实80年代深圳也搞过，开发商建的商品房配建公租房、人才房，只是换了一个马甲。“穿越牛熊，回顾过去”能发现很多有价值的信心。
买房就是买一个城市
刚才文杰用他骨灰级的经验告诉我们深圳楼盘的价格变迁，很具体具像，他走的楼盘很多，我走的没他多，就不说那么详细，说几点体会。
第一点，房子的价值并不是由房子本身决定的，是由城市的价值决定的。
买房就是买一个城市，我在长沙、深圳还有别的地方都买过，我发现房子本身的差别不是特别大。甚至内地的房子盖得都比深圳好，但是价格就是上不来，因为房子背后就是城市的价值。
深圳这个城市的价值到今天看，能不能买房，看看这个城市的价值有没有到顶。
我比较理性的看这个城市，喜欢用数据说明问题。比如现在深圳，深圳经济GDP1.93万亿，比香港少一点，比广州少一点。这是官方的数据。但我听过不少政府官员跟我说的是深圳经济总量早已经超过这两个城市。
但因为我们是小弟弟，比人家低一个层次，所以不能超过他，他报1.95，我们报1.93，他报1.94我们报1.92，什么时候会超过，是很复杂的问题。不是数学问题，是政治问题。我们的经济总量已经数一数二。
我们有时候太局限看目前的状态，买房是长周期的投资行为，再过五年十年，深圳这个城市的价值会怎么样。
我做过很简单的数据测算，深圳基本每年保持8-9的增长率，去年8.8%。香港经济增长率去年1.5，前年1.8。如果保持这个差距，再过七八年，深圳的经济总量将是香港的两倍。
买房是买经济周期的价值
第二，买经济周期的价值。
经济周期从1997、1998年开始，下降到最低点。当时朱镕基总理，后来用很多刺激政策，把经济慢慢复苏上来。从那之后一直到现在，中国这一轮经济牛市没有结束。
不是国内经济学家的分析，我看到摩根、欧洲牛津经济学的预测，都认为2022年，最晚2025年，中国经济将会达到世界第一，超过美国成为世界第一大经济体，仍然可以保持6-7的速度。
城市价值，是没问题的，中国的经济周期还没有结束的话，所有投资的出发点就没问题。
我一直不太关注于今天涨了一点，明天跌了一点，昨天怎么样今天怎么样，没有意义。
我在深圳从来没有卖过房，只买不卖
作为我自己来说，我在深圳从来没有卖过房，只买不卖，包括小产权房都这样。我觉得都还没有到达往外卖的时机。
当然，肯定有的人觉得很开心，踩得很准，在大调控之前卖掉了。但也许他可能进不来了，观望越久越担心。
我个人觉得任何时候都没有问题，将来深圳价格会不会像香港一样。结果我不去预测，但是方向肯定没问题，一定是差距越来越小。
因为现在的经济、人口、高科技产业等等，发展都是非常好的，非常健康的。我个人觉得没有问题。
尤其像罗湖这样的区域，这个区域比较成熟，缺乏炒作。但是罗湖有几个因素很多人没有关注到，很多人觉得罗湖不如福田和南山，但是细致分析会发现罗湖的地均产出比南山高。
罗湖的地均产出比南山高
南山很牛，只输于北京的海淀区、朝阳区，但如果要算单位地均产值南山不如罗湖，罗湖比南山高16%。如果按建城区面积算，罗湖比南山高50%多。
开发建设的地方，罗湖有一种特点，山水资源多，可用于开发的面积比较小。产出效率罗湖很高。
罗湖还有一个现象，城市更新做得比较好。前年马书记特别重视罗湖区的发展，一针见血指出罗湖区的发展就是要城市更新。
罗湖现在30多年的建城区，有三分之一要城市更新。罗湖的城市更新力度最大。城市更新就是把城市价值重新解构一遍，增加配套改变城市面貌。这个地方一下就不一样了。
罗湖每一次城市更新都会创造一个标杆。
最早东湖片区城市更新，成就了罗湖最早的豪宅，后来到万象城的城市更新，成就了幸福里、万象城的标杆作品，后来到龙悦，最近的是中海天钻，大家都不很看好的地方，但是城市更新出来，价格到10万+。
每次城市更新都有新的作品出来，而这些作品都能以很高的价格让市场接受。
正宗公寓是很有优势的
回到笋岗清水河片区，我们2008年参与了这个片区的产业规划，当时是另外一个市长在，批示是“宝地宝用”，不要乱用，最早只想做物流总部基地，但后来市领导说这个还太低，还要往上提，变成总部经济等等。
现在看到这么一个区域的改变，觉得非常欣慰，经过了差不多十年的努力，大量项目都起来了。落户也是非常不错。
对于产品，有住宅肯定买住宅，住宅税费相对比较低，爆发力很好，接收人群比较多，刚需做支撑。但大部分人是被限制住了，买不了房。最接近住宅的产品就是公寓产品。
对商业、办公楼我有时候是持怀疑态度的，深圳办公楼量非常大，除了核心区域，很多写字楼都可能出现空置状况。
我看东京写字楼的量都没有我们大，东京是世界第一的城市，经济总量世界第一超过纽约。商业也蛮多的，我住的小区周边都是大量商业，开起来倒闭倒闭再开。
我有时候想不明白这是为什么，明明看着开不起来的地方一定要开。这说明大家也是寻找一个投资的途径，没办法，因为钱要找一个出路。
公寓是比较有优势的，我最近很多朋友买的都是公寓。当然公寓税费高一点，但属性没有问题。
北京、上海叫内住宅产品，把原来工厂改造成公寓或者把创新型产业用房改成公寓卖，是办公功能的，或者是生产功能变成居住功能，达不到居住要求，存在安全隐患，政府要求整改。
我们这个是正宗公寓，具备居住功能。也存在这种可能性，上次坪山出了一个政策，把公寓当做住宅做配套，考虑周边的学校、医疗等等资源。当然，最后这个政策又暂时停止了。
至少政府在考虑这个问题，因为实际上已经变成一个住宅产品，怎么考虑。我个人认为就变成住宅，让民众生活更好，避免比较微妙的关系存在。
从时机上说，机会大把，大家要抓住机会，不要叹息过去，不要像我一样后悔过去错失了多少机会，不要后悔去到长沙，不要后悔没有催你的丈母娘。这些机会还是很多的，明天会更好，谢谢大家！
今天现场的提问超级精彩，淘房君马上分享给大家：
问题一
对比东京、纽约，深圳在快速成长的大周期，包括多中心的架构还没有形成。
从纯投资的角度讲，是不是有这样一个现象存在，从过去一轮周期看，超级城市外围或者郊区副中心涨幅会比里面更加多更加好，投资价值更加大？
包括北京四环以外，涨幅更大，深圳龙华轻松干倒罗湖和福田，未来看是不是这种趋势仍然会持续？
持续的结果对我们投资的指导，是不是现在关注比如福永大空港、光明，是不是前景会非常好，甚至投资的涨幅会更加大，趋势会不会持续？
以及虎门、惠州。这个持续还能持续多久？
陶文杰：
这种现象确实有，它也不能简单说郊区就一定比中心涨得多，只能说城市规划级别比较高比较好的郊区中心，比一些城市的老区涨幅确实大一点。
后海这一波，涨幅也很大，它也是处于城市中心，比福田、罗湖都涨幅要大。
有几个原因。第一，价格低。在一波大牛市里，价格低的物业可能最后的涨幅确实要高一些。
我们当时总结过，哪怕是布吉那样很差的地方，像布吉交通发展特别早，规划也不行，旧改也难度很大，城市面貌不行，如果以十年周期看，它的涨幅是超过华侨城、福田、罗湖的区域。
我文章里举过几个例子，当时有一个房60万还是40万，现在也要300、400万，涨了很多倍。十年前华侨城有一个房子，就涨水少很多。低价是硬道理。
第二，要看区域变化。福田、罗湖为什么涨幅没这么大。这些年向好的变化不大，而龙华、宝安中心区、前海包括后海，涨幅大是因为这些年变化特别大。
我们后来总结如果投资，要买未来5-10年变化特别大的区域。
刚才说的绝对低价，像布吉涨这么多，可能还不是一个普遍的规律。有可能这种绝对低价区域老不涨也有可能，有可能五六年不涨，第七年涨了。
像惠州大亚湾，原来常年不涨，但这两年突然爆发，我记得前两年去踩盘五六千一堆，现在普遍一万二到一万八、两万。
一方面是价格低，另外可能到了一个急剧变化的时候，有规划和购买力的导入。
房子到一定价格水位之上，要往上突破天花板就比较难，制约了上涨能力。豪宅投资确实要谨慎。
这几年，状况比原来好一点，原来高价物业涨得挺慢，这两年好像天花板突破很多，但流动性也不行。买房子纯粹追求收益率，还是买刚需和刚改比较好。
从这个角度，比如买福永大空港甚至惠州，会不会收益率高一些，我觉得很有可能。
大空港福永、沙井、松岗这三个区域，绝对价格相对比较低，现在大家都关注了，就把价格抬起来了。
基本上在四万多，一些新盘接下来卖这五万多。绝对价格水平优势也不是太大。
未来向好的变化确实很大，因为现在很多都是小产权房，要么是空地和农民房。未来的片区，尤其是海上田园、国际会展中心，会有大量建设，而且随着粤港澳大湾区实施，还会加强那边的规划。
未来的规划水平和城市水平，可能是可以和福田、南山、宝安相媲美的。如果看到未来高度是差不多的，现在绝对价位低，就涨幅大。
假设未来达到100分，现在是40分，就2.5倍。罗湖、南山达到80分，可能涨幅就少一些。
惠州或者深圳包括临深区域，有些地方也有这样的机会。它们更大的机会在于绝对价位水平还特别低。
比如大亚湾，新房一万二，二手房一万九千的都有，博一博翻倍也就一万多两万块钱。如果惠州政府的财经收入和执行力或者规划水平提高，开发商进驻力度加大，惠州和深圳两个城市融合速度提速，到两万的水平是可以想像的。
比如福田往北或者罗湖往北的凤岗、塘厦这些区域，如果政府做了很好的规划，或者哪怕政府规划一般，开发商组团进入，地铁顺利接驳，那里的房子涨到两三万也不贵。
二手房几千块的一堆，从这个时间周期长一点看，绝对价值之一，未来向好的变化大，如果加一点轨道的接驳，也是有机会的。
深圳好的是特别有钱的人有可以花钱的地方，哪怕资金不多的，只有几十万的，如果做长远一点，也有一些可以投资的区域，包括临深片区、大空港。大空港那一片，福永、沙井、松岗，未来有可能单独成立一个区。
问题二
光明的未来前景怎么样？涨幅会比市中心更加多更加好，投资价值更加大？
陶文杰：
光明按道理也可以，但是这几年感觉政府的力度好象不太大。
光明这两年的风头还没有坪山大，还是要观察政府的动作和开发商的动作。开发商往往更敏感一点，有信息优势。
光明像凤凰城，按道理那样的区域又有高铁站又有高速，尤其是靠近南山、宝安。光明的位置应该比坪山位置好，在西部靠近珠江口。
大空港现在大家都看好，但因为都看好，价格有点高了。还有一个问题是它的核心区域没有什么房子，都是在沙井老镇，要不在11号线沿线，要不是工业区旧改，周边环境都比较破落，要么在村里。
如果像龙华在红山或者北站CBD，那想都不用想。看明年没有这样的项目，可以关注。边远的，像沙井老镇里，涨幅有点受限。
比如南山，涨幅快的就后海，南山老区，哪怕区政府，或者原来老西丽，也是去年才有快速上涨，之前都涨得比较慢。主要是离规划好，变化快的区域有点距离。
沙井那片未来也是这种情况，如果比较急的，可以先四万多买一个进去也可以，如果想买最好的物业，就再等它靠近会展中心、科技馆或者大空港的物业。
临深区域我比较看好，但是光有价格不行，还得有政府的投入和向好的变化。
问题三
我对学区房也研究了一段时间，还不是特别了解或者研究不深。像龙华突然有一个好的学校进入，未来有没有类似这种地方会出现？
邓志旺：
将来有没有哪个片区像龙华一样引入一些好的学校。据我了解，南山北部片区会有一些动作。
南山发展比较好，主要在南边，后海、蛇口、深圳湾，学校也基本集中在这个片区。
现在南山发展到一个瓶颈，没有空间发展，往北发展，就是往西丽、桃源。目前重要的是帮扶，南面的实验学校、外国语跟北面学校互相支持，但还没有实质性的怎么帮助。
现在有南方科大搞了一个学校，还不错。要进去还挺难，那边有比较大的变化。因为区政府在推动这个事情。
但是教育资源是比较稀缺的，即便是龙华引进了高级中学、外国语，但是好的学校是需要沉淀的。不光是挂一个牌就可以很好。
南山外国语在蛇口搞了一个滨海分校，我们同事小孩本身在那里读，现在都转到总部科苑路。
学校不是一两天能够筑就的。第二，大的变化也不会比较早的给你信息。
学位房肯定没有问题，但是可以多关注一下，有些私立学校是不错的，包括公私合办的。企业支持政府办学校，比如像明德。
可以关注大企业的举措，他们有实力引进好的学校，通过市场化运作吸引好的老师，加速学区房的提升。当然，也有一个风险，国家教育部在推一个“大学区制”，不能再一对一。
比如这个片区有三个学校，每一个学校对应的有一些小区，打成大片区。几个学校抽签，吃大锅饭，抽到谁去哪个学校就去哪个学校，淡化学区概念，减少起点上的不公平。
本来原来没有就近上学，靠考试拼小孩，现在靠拼父母，谁有钱谁去到好的地方上学，带来代际之间的不公平，也是社会问题。
你说的第一个问题，关于城区之间价格的差距缩小问题。假如把深圳市政府叫成一个家长，现在有十个小孩，有几个小孩长得比较好比较早，剩下几个孩子长得比较差一点，就给他们吃点好东西，开小灶，就长得好了，把差距缩小了。
现在差距不是太大了，比如福永、西乡，价格都是六万了，中心区六七万也很多这样的楼盘。
但确实存在一个现象，欧美大城市的发展有三个阶段，第一，往中心，中心价格特别高，第二个郊区化，人往外扩散，郊区房子涨得比较厉害，第三个叫新都市主义。
往郊区发展了，交通等等出现很大的问题，就发现中心还是很好的，重新规划建设中心，用好的尺度，好的概念，在步行范围内解决生活所有问题，减少交通污染等等。
有这三个阶段，目前正好处在第二阶段、第三阶段之间的过渡期。
现在城市更新出来，价格很高，说明还是很多高收入的人群，高净值的人群想回到市中心。
因为有些资源还是不可以复制的。比如教育资源，罗湖的教育资源，都在老城区，福田就在香蜜湖那一片区，后海有一点。
这个过程是变动的，虽然是多中心，但城市不可能都是中心，深圳一点都不小，而是因为不够强。
我研究世界级湾区，深圳跟人家的差距还是很大，纽约才七百多万平方公里，但是经济总量比我们大五六倍，旧金山人口才七十多万，但是经济总量也比我们大很多，两千多亿。东京都就两千多平方公里，强调都市圈。
都市圈要求通勤的人占比城市5%。现在真正住到惠州、东莞的人少之又少，还不具备这个条件。
价差肯定会缩小，为什么会去到东莞、惠州买房，最基本的是它便宜。深圳涨了很多，把价差拉得很大。
史玉柱有一次接受采访，有一个段子。主持人问他说你这个西服花了多少钱。他说五六千，觉得很贵，不愿意买。那最后愿意买，因为我有一个朋友买了5000多美金的西服，就觉得便宜了。
价格多少我们不知道，但是我们知道价差很大。它的路径我还不清楚，看看粤港澳大湾区出来有没有办法，如果光靠城市与城市之间的协调，难度非常大。
问题四
陶总，你觉得今年还能买房吗？看好哪几个地方？
陶文杰：
如果未来还是会这样涨，该买肯定早买。你这么年轻又不好好听讲，手头资金不知道雄不雄厚，不够雄厚就去东莞、惠州。
东莞今年底有一波买房的机会，因为东莞是第一次见到这么严厉的调控，6个月限购。
初次见到调控，不太适应，会有一些人降价出货，或者觉得赚得比较多了见好就收。
年底之前有一波，包括有些开发商、上市公司出货的打算。
这时候如果买新房，可以买。买二手房也可以，二手房不限购，其次很便宜，几千块钱的都有。
如果钱多一点，在城市中心买一个小公寓出租也可以。招商最少的七八十平，买七八十平的也可以。
问题五
最靠近深圳的长安和虎门，它们的投资前景如何？
刚刚说到综合的城市更新，我们都看过，如果投资或者选，到底应该怎么考虑？
您说的东莞是指哪个地方？
陶文杰：
我们站在罗湖，主要是指凤岗、黄江、塘厦，这里距离福田、罗湖比较近，尤其是凤岗，受龙岗中心城辐射。
我原来听老邓讲一个故事才知道为什么凤岗不属于深圳。凤岗像一个插入深圳的三角形。
为什么会有这么奇怪的地图，原来是为了边防的需要，边防绕着山脉，山脉的走势是这样的，本来凤岗要划到深圳来，但是当时山脉走势是V字型，为了边防需要就划给东莞。
但是凤岗离罗湖、南山、龙岗中心城都很近。第二个，黄江、塘厦，黄江有东莞的R1号线和R4号线，这些跟深圳有接驳，深圳地铁6号线有一个支线预留和黄江线接驳。
地铁4号延长线到观澜，未来会预留一个接驳口和东莞4号线接驳，就是在塘厦。
黄江和塘厦距离光明中心比较近，所以受光明、龙华、福田、罗湖的辐射，这一片也是可以的。
但你刚才说的长安和虎门我也蛮看好的，如果没有粤港澳大湾区政策还没这么看好。但这个政策一出，那里地理位置太好了。
长安最近也开了会，要搞一个长安新区，直接连着大空港。长安新区往前通过虎门大桥直接到广州南沙。这里是粤港澳大湾区地理核心。
中规院原来做过规划，想用地铁间的轨道交通把沿着深圳的海岸线，从前海、大空港、长安、虎门、南沙、中山、珠海连起来，促进城市群互通互联，现在还没落实，未来是有可能的。
长安本地的经济很发达，城市建设水平也比较高，是比较好的区域。但是本身的价格，但凡很好的都比较高。
现在好的房子是三万五以上，一般的两三万一大堆。二手房两三万。清溪、黄江、塘厦还有八千、一万的。
比较投资收益率，买这里地铁沿线的，可能收益率高一点，但如果要享受居住和投资更加兼备的，长安、虎门也是可以的。
我蛮看好南沙，南沙的价格现在也就两万多，我们判断一个区域，规划好，地理位置好，但很重要的要看政府的投资。政府的投资和当地政府的财政收入密切相关。
这里面最有钱的就是广州，整个广东省今年广州市要投1462亿做各项建设，其中投1000亿在南沙。广州其他所有区域加起来只有462亿。今年前海投470亿。南沙投资是前海今年的两倍以上，南沙可以投资。
PS
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