悲剧还是机遇？深圳这座全中国最包容的城市正面临天大难题！
转自：米宅米宅（ID：mizhaimizhai）；作者：小爱
原标题：这个中国最包容最开放的城市正面临着巨大的难题！你会选择逃离吗？
年初珠三角考察，历时15天。珠三角城市群，我最喜欢深圳。这座城市，流传度最广的一句话就是来了都是深圳人，这座城市，从不用担心听不懂粤语，点不了菜，这座城市，大街上人人都在说普通话。
这是超一线城市中，包容性最强、开放度最高的城市。
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从中等城市发展到超大城市，深圳只用了24年。
截止目前，到底深圳住了多少人？官方数据是1190.84万常住人口，非户籍人口786.04万。这个数据被批太虚，民间并不认同，据说，深圳公安局实际管理的人口突破了2000万。
非户籍人口在深圳是主力，能占到总人口的70%。这些非户籍人口中，又以年轻人居多，致使深圳整个城市平均年龄在32.5岁，和深圳产妇平均年龄一致。
深圳外来人口年龄结构▼
庞大的人口基数、年轻的人口结构，对深圳最直接的影响就是教育资源严重不足。我的朋友，一位年轻的深圳移民给我说，深圳最缺两样东西：医院和学校。
他说这句话时，占据深圳人口大比例的年轻人群还没有迎来生育高峰。可以预见，在接下来的几年内，深圳的学位会持续紧缺，并在3-6年内，由小一学位紧缺蔓延到初中学位紧缺。
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深圳目前学位紧缺主要集中在每年新招生的公办小一学位。
这个缺口会有多大？
深圳小学数量、新生儿数量、小学在校人数▼
数据来源深圳统计年鉴
目前的情况是:
近10年，深圳新生儿数量增长平稳。在2008年奥运年、2012龙年生育年呈现小高峰波动。
小学生在校数量逐年上升，目前正处于增长最快速的上升期，预计2018年将是小一学位需求的最高峰。
与此相对应，小学学校的数量在2006年达到峰值，之后减少保持平稳态势。
显然，新生儿数量、小学生数量逐年上涨，面对的是比2006年还要减少的小学学校的数量。未来，如果小学学校得不到有效增设，这个矛盾将会越来越大。
很显然，深圳的小一学位是明显不足的。
对比上海、北京这两大城市，深圳的学位紧张程度更明显。深圳小学生在校人数最多，可学校却是三大城市中学校最少的。
三大城市小学生在校人数VS小学数量▼
数据来源深圳、北京、上海统计年鉴
也因此，近几年，深圳部分小一学位紧张的区域一直在进行学位预警，2017年，深圳小一学位缺口已达到4.63万个，2018年这个缺口预计达到6.1万个。
上学积分的分值也是逐年增高，某些区从70来分的入学积分一度提升到90分左右。
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深圳小一学位抢手，产生的问题，我们来具体看一看。
义务制教育，深户、非深户都要靠积分才能上学！
小学义务制教育，尽管很多城市都存在着学位不够使的现象，但是这些城市会优先本地户籍的孩子，满足这些孩子的相对就近入学。针对没有户籍的外来人员，一般需要提供几大证件，分配入学。
但是，在深圳，早在2013年就试行义务教育阶段的积分入学。无论你是深户还是非深户都需要积分，而且分值连年提高。
各区入学积分具体分值不同，大致分为几大类：有房有深户、无房有深户、有房非深户、无房非深户。
在学校划片范围内购置商品房，且有该区域的深圳户口，这类孩子入学完全无风险，最后一类孩子无房无深户，是最危险的，有的区域，基础积分甚至要比第一类孩子少至少20分。
我的朋友小A在深圳10来年了，夫妻俩人交社保也已经很多年了，完全足够落户深圳的条件，但是因为种种原因，没有把户口迁过来。为了孩子上学，早年就买了学位房，只是去年上学那会儿房子还没交。
原本小A就是冲着房子在某小学隔壁，置业顾问承诺可以入学才买的。但是小A的房子买在了布吉，这个深圳外来人口超级集中、学位超级不够用的区域。
隔壁的学校往年基本上是70多分就能入学的。可是去年开学前，小道消息透露80分的非深户有房产的孩子都很危险，不保证能入学。小A特别着急，业主群里也几次发了要去维权的通知....最终，教育局协调给这所学校临时扩充了两个班级，小A的孩子得以顺利入学。
但小A也听教育部的领导说了，随着人口越来越多，以后非深户读公办学校会越来越难，小A已经把户口迁到了深圳，为了上学。
她说一定要入深户，户籍是关键。
但，小B说有些区，有房甚至比户籍还好用！
户籍是关键，但在某些区，在学区指定范围内购置商品房比户籍更有用，也就是说你如果是深户，没有房子，只有祖屋，基础分值也是偏低的。
深圳小一学位积分入学各区分析▼
根据各区入学积分政策，仅供参考
不难发现，侧重房子的积分政策主要在深圳的关内执行。深圳的关内就是最早深圳特区的范围。这个范围内建设早，拥有最好的公办教育资源。
也因为开发早，多老城，有户籍的学生比例高。户籍已经不是衡量关内适龄儿童入学的关键，房子才是。在这些区域，买房才是入学的关键。
但深圳关内的房价，又让很多深圳新移民高攀不起。这些区域，入学跟房产绑定在一起，进一步拉大了学位房的需求和房价的涨幅。
放在关外，多外来人口，户籍学生比例少。为了保障户籍学生首先入学，才采用的户籍重要措施。但这些区域，正是深圳小一学位严重紧缺、匮乏的区域，这些区域的非深适龄儿童成为影响最大的重灾区。
小一学位的供需对深圳学位房涨幅直接造成影响。
在深圳考察期间，有中介告诉我们，在过去的一年，深圳学位房涨幅高的区域不仅仅有传统名校集中的区域，而且人口密度大、周围无名校、学校相对缺乏的新区域反而涨幅也较高。
这些区域某些学校近年小一学位积分入学的分值都要接近100分。
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在珠三角考察的15天里，我们发现广东大多数城市对于教育的态度都很务实，家长认为孩子能上名牌大学固然很好，但如果真不是那块儿料，高职高专也很不错。
但唯独在深圳，学位房概念相当热，是珠三角城市中唯一一个对学位房有着较深执念的城市。
因为这所城市的居民来自四面八方，家长对于孩子的教育还是相当重视的，二来，这所学校的学位确实是不够的。
也因此我想到几个问题：
1、五大一线城市中，深圳作为移民最多的城市，除了经济优势，落户容易是很大关键，可以享受到户籍人口的一些福利。
但人口一旦到达上限，接近整个城市的容纳量，各种基础设施紧缺的囧境就会凸显出来，如果这种矛盾难以得到快速解决，引进来的人才会选择离开吗？
2、深圳这所城市本身就是最具包容、最具开放性的城市。
来了就是深圳人说出来容易，做起来难。一方面非户籍人口的大量增多，让深圳在各种政策上开始淡化户籍的作用，是进一步户籍改革的方向，但难免也会破坏原住民的福利。
3、我又想到那些因为买不起关内的房子，不得以在深圳周边买房的豪刚们，因为房价低或者说为了房子所谓的升值潜力购买了这些区域。在未来的时间里你会付出更多去补偿，比如学校教育质量有待完善，学位严重紧缺，无法入学等等。
4、在经济快速发展同时，深圳是否会拿出更多的财政资金来支撑教育、医疗等公共事业的发展？
但，由于土地资源有限，大量新建学校在深圳尤为困难，况且新建一所学校从规划到审批、施工要经历2-3年，深圳学位争夺战在未来仍旧会很激烈。
而且，如果一旦加大了学校的投入量，流入人口一旦回落，空余的学位和老师又该如何解决？
现下，人口大规模迁徙带来的很多城市问题是历史上罕见的。
相关阅读，来源：深圳学区房全攻略
原标题：百万在校小学生时代的深圳，还差多少学区房？
91万，这是深圳官方刚刚正式公布的2016年全市在校小学生的数字。
这个数字在过去的两年分别是79.32万和86.48万，从14年开始总数都已超过北京和上海，仅次于广州，增速却是最高！
这些冰冷的数字背后都是未来深圳对学位以及学区房最原始且惨烈的需求！
日前，深圳市统计局刚刚发布了《2016年深圳市国民经济和社会发展统计公报》，每年的这份官方报告都是解读深圳经济、社会发展总体形势的最详细数据，值得仔细比较分析。
总体上深圳经济发展动力强劲，结构优化，经济总量和财税收入都快速增长，发展势头继续位居一线城市前列。良好的经济基本面是房价的有力支撑，今天我们重点看看除此之外的关于学区房的相关数据。
1人口以及变化趋势
深圳全市年末常住人口1190.84万人，比上年末增加53万人，增长4.6%。其中户籍人口354.99万人，占常住人口比重31.2%；非户籍人口782.90万人，占比重68.8%。
值得注意的是，2015年末深圳全市常住人口1137.89万人，比2014年末1077.89万增加60万人，增长5.6%。也就是说，连续两年，深圳常住人口增加超过50万。
每年50多万的人口净流入是关于深圳楼市必须关注的第一个数据。3年近200万的新增人口基本相当于一个内地三四线省份省会城市人口了。
最重要的是，深圳人口的结构依然趋向年轻化。在2016年末深圳在校学生数195.86万人，增长4.3%。
其中，全市有幼儿园1579所，增加90所，在园幼儿46.33万人，增长5.7%，在所有分类中增幅最高；小学337所，增加3所，在校学生91.10万人，增长5.3%。这显示深圳新生儿和小学生人数仍在持续增加。
这里有几个数字需要拆解一下：在校小学生91万，平均每个年级学生大概是15万，而去年小学新招人数和幼儿园新招人数大概都是17万，小学毕业生则只有11万，而去年深圳新生儿却有23万！
这几个数字联系起来，从11万到15万，再到17万、23万，很直观的看出深圳在校小学生数字的强劲增长；而且去年是二胎全面放开的第一年，后续几年的新生婴儿数肯定还会大幅增长。这些深圳新血液的增长压力都会直接传导给深圳楼市和学区房市场。
2学位缺口到底有多大？
根据深圳教育局公开数据，今年深圳市公办小学小一学位缺口达到4.63万个，公办初一学位供需基本平衡；2018年公办小学小一学位缺口将达到6.1万个，公办初一学位缺口0.32万个。
供需缺口都在逐年扩大。目前基本上是2-3个孩子抢一个学位。这个还是按所有公办学校学位平均计算，如果单独看名校学区房的竞争，将更加惨烈。
3资金以及增长趋势
除了与学区房最直接关联的人口和在校小学生数字，其他的指标比如资金总量也是支撑房价的另一个重要因素。
因为中国一线城市尤其是深圳的房子早就是一个强金融属性的产品，只是顺带有居住属性罢了。
深圳2016年末全部金融机构本外币各项存款余额64407.81亿元，比上年增长11.5%；金融机构本外币各项贷款余额40526.90亿元，增长24.9%。
年末全市国内金融机构人民币存款余额57793.30亿元，比上年增长11.6%；国内金融机构人民币贷款余额34034.29亿元，增长25.4%。
资金总量2014年深圳就已经超越了广州，总量上仅次于北京上海，但是增速却一直是最高！
2016年深圳住户贷款余额达到1.5万亿元，占国内金融机构贷款余额的44%，而增幅同样达到了38.7%。从这里可以看出深圳人买房的高杠杆率即高贷款成数，基本上是全国最高，也说明深圳房子金融属性之强。
4短时间难以缓解的紧张供需
有人就有居住需求要买房，有钱就有支付能力买得起房。
深圳经济社会在不断发展，一方面人口不断高速净流入，另一方面资金也在快速聚集，而深圳可开发的土地基本已经达到了50%红线。未来深圳房价尤其是名校学区房价格只会越来越紧俏。
记住以上几个关于深圳楼市和学区房的相关数字，就能深刻的理解学区房被称为房产中的硬通货的原因，尤其是在深圳这样一个四处散发着激情和活力的年轻城市。
抓住大趋势，顺势而为。即将进入百万在校小学生时代的深圳，学位供求关系短期内难以得到根本性缓解，学区房价格只怕是会越来越坚挺。
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