为什么三四线房价越疯狂，我对未来走势就越悲观？（深度好文！）
来源：地产情报站
↑↑↑扫码获取免费门票
本周六香港著名投资大咖曾渊沧博士深圳首讲 | 2017楼市机遇与财富崛起
今天群里又提到了三四线城市的买入和时机问题。
站长，我们城市目前一手房的价格从到开发商那里跑盘来看还是很坚挺，能买到，但价格不降，而且都是说只剩下很少一些比较差的楼层；
二手房的价格从本地的房网上看也跟前段时间差不多，但办证中心已经没有上半年的时候那么挤了，我们所在的城市自吹是二线，实则连三线估计都很勉强。
本地没有优势的经济，甚至比下属的县市经济都不如，但是却在大肆拆迁，准备在2020年前把所有二环以内的城中村全部拆除，但现实是二环以内还有海量的土地可以被拍卖，本月初轻轨开工建设了。
请问现在是入市的时机吗？还是再等等？
这大概是后台三四线粉丝们咨询中，最常见的一种问题。今天，站长想就三四线房价走势的问题，谈谈自己的看法。
还是先放结论，不管对错，都是站长思考的结果。
1、三四线去库存时间还需要两年左右。这两年内，房价不会出现大跌情况。但是多年后，我担心会出现一个阴跌或者不断缓慢下跌的市场。
依据是：华创证券得出过一个结论，根据棚户区存量和楼市库存分析，棚改货币化大概还要两年时间完成。
2、对于一二线热点城市，下半年走向会趋于高位盘整或者回落。但是对于去库存火热的三四线城市，房价何时下跌，我并没有看到一个明显的信号。
3、未来政府的首要任务不再是去库存，而是防止金融风险，从某种层面说，防止金融风险约等于三四线城市房价不允许出现大跌。
4、这次调控不同于以往，将会比较漫长。不排除调控放松后，长效机制随之出台。
实际上，开春的一二线城市火热都是铺垫，真正的意图就是想法设法把热钱从一二线挤出来，灌溉到三四线去。
因为一二线本身人口净流入，土地就少。而三四线库存过度剩余的情况却严重的多。12年的时候，中指院就对我国三四线的库存做了一次调查。发现部分三四线库存消化时间竟然在6年以上。
资料：
中国指数研究院数据显示，2009年以来，我国部分三四线城市住宅市场供应规模增长较快，营口、南通、烟台、佛山等地的土地供应总量位居全国前列，待开发量在3000-8000万平方米之间。仅从2011年到今年11月末，营口住宅用地成交面积就接近1200万平方米，几乎是北京同期成交面积的2倍。业内人士指出，由于土地供应量过高，在售住宅项目规模庞大，这些城市的消化时间在6年以上。
在天量库存的影响下，三四线城市的房价不断下行。而房价下行，势必又导致银行的坏账不断叠加。
以温州举例
兴业证券曾经做过温州房价和金融风险的关系调查。
温州从2011年开始，连续43个月房地产价格持续下行，累计跌幅24.6%，带来的后果是温州市整个商业银行系统不良比率快速提升，从 2011年 6 月末全国地级市最低的 0.37%，快速提升至 2014 年 4 月的 4.69%，3 年间温州银行业不良率暴增 12 倍！
实际上，除了温州之外，更多三四线城市隐藏的问题并不比温州少。房地产市场不景气，房价持续下跌带来的按揭违约和以房产为抵押的其他违约数不胜数。
房地产的本质问题，说白了就是金融问题。一群人走路，一定是老弱病残容易摔倒。金融系统有风险，一定是最脆弱的那个环节先出问题。
一旦引爆局部风险，那么就很可能形成大规模的系统金融风险。日本房地产崩盘、美国次贷危机，莫不如是。
理解了这一层面，就能理解，为什么我们要不惜一切代价去库存。
这股去库存的洪荒之力来自于，棚改货币化的力量。央妈手握利器PSL，实现了对三四线城市的货币定向宽松。
可是，在三四线惊人的库存去化速度之下，隐藏着的另外一个大麻烦又来了：加杠杆去库存，库存风险去掉了，杠杆风险又来了！
后台经常有粉丝抱怨说，房价那么高，工资那么低，哪里有钱买房啊。好，站长就告诉你，那些买房的人钱是从哪儿来的。
兴业证券调研证明，2016年，三四线接盘侠买房的钱是这么组成的：3.47万亿是货币加的杠杆，只有1.25万亿是老百姓自己掏腰包。这个杠杆比例是74%。除了 0.56 万亿货币化安置的补贴，剩下3.04 万亿是老百姓以后要自己慢慢还的。
今年呢，这个杠杆依然不会低。去年是48%，今年不会低于50%，甚至60%。我们知道，天量的库存能引发金融风险，房贷的高杠杆照样也会引发金融风险。
更值得警惕的是，三四线政府还有个土地财政的老问题。去库存化解了银行坏账风险，但是随着三四线房价火热行情的上涨，反而有更多房企开始在三四线拿地了，土地财政进一步恶化……这真的是非常尴尬。三四线土地市场现在的状况是“量价齐升”。
资料：
财政部数据显示，2017年上半年，全国国有土地出让收入达到了1.88万亿元，同比增幅达34%，而同期地方本级财政收入为5.04万亿元，增幅为10%，土地出让收入占地方本级财政收入比重高达37.3%。
一、防范金融风险
如今三四线库存去化速度非常快，政府的首要目的是由去库存变成了防范金融风险。这就是为什么，今年一再强调要“稳”。从这个角度来讲，三四线城市虽然杠杠高，但是也绝对不能允许出现大跌的情况。
二、服务实体经济
不能让三四线的土地市场过度繁荣。既然原意是去库存的，那就不能让过多的热钱流入房地产。具体的措施是，收窄房企的金融渠道，不让银行给钱。至于开发商拿地没钱，那就想办法自己借钱。不管你是自筹资金也好，民间借贷也好，别想从银行、地方政府这边搞到钱。一旦开发商资金链断裂，那对银行影响也没以前大了，开发商自求多福吧。
资料：
中原地产研究中心统计数据显示，2017年上半年房企融资数据继续低迷，合计包括私募债、公司债、中期票据等(不包括股权融资)的融资1771.8亿。而2016年上半年同期发行融资额度高达6735.94亿。同比减少幅度达到了74%。
三、长效机制建立
从09年开始，房地产就开始了每三年一轮的小周期。由中央的调控政策决定房价的拐点。这轮调整的时间之长，一二线和三四线的明显分化，说明政府调控的新思路。
不能再一直走老路，搞三年一轮回了。从各类政策都能看出长效机制的思路。比如12城市的租赁试点。
我想，长效机制一定是一个系统的，整体的思路。虽然不一定按照黄奇帆所说的，土地、金融、税收、租赁、地票这五个方面。但长效机制一定在不断修改，甚至已经初具雏形。
那么长效机制什么时候出呢？我想这个顺序应该是顺理成章的：三四线城市去库存结束→一二线调控政策放松→长效机制出台。
三四线城市去库存，既保证了房地产投资数据稳定增长，也同时为长效机制的建立赢得了空间。而一旦去库存结束，这一轮周期真正到尾声，三四线因为没有人口和产业的支撑，则很有可能陷入缓慢、持续下跌的状态。
相关阅读：
房价走下降通道，明年跌得最惨的地方是这里！
来源：地产情报站（作者 田里四个点儿）
昨天，一篇《为什么三四线房价越疯狂，我对未来走势就越悲观？》，引发了大家的大讨论。
在粉丝的留言里，有个比较明显的问题，就是对于三四线城市的理解。主要纠结点在于，三四线城市目前处于分化状态，热点大城市周边的三四线城市，真是火得不要不要的，但大部分三四线城市，尤其是东北、中西部地区的小城市，去库存的压力还是很大的。
为了不写那么绕，这篇文章里说的三四线城市，单指这些去库存压力大的三西线城市。
这个词普通人可能看起来一头雾水。灰犀牛属于大概率危机，就是一般在常识之中，但大家就是拿他不当回事。或者说，有很多问题，平时大家知道这些问题的存在，但是并没在意或者没想到它可能会引发的后果。
灰犀牛有一个特点，你可以看到它的存在，但无法确定它是否会向你发起攻击。但是，如果要避免遭受灰犀牛的攻击，你可能得撒开丫子跑出去几公里。虽然确实可以肯定灰犀牛追不到你，但最后自己也累个半死。
对于很多普通人来说，想想要跑出去几公里，去避免未必可能撞向自己的灰犀牛，大部分会想：它不一定会撞我，即便来撞了也不一定能撞到。所以最后还是放松了警惕。
作为大概率危机，也就是说，你也许能够发现但无法确定，或者不愿意去确定。就像两年前的股灾，当到5000点的时候，大家都知道崩盘近在咫尺，但谁都不在意，将风险忽略。最后的结果……大家都知道的。
再比如，只要把家门要是放在出门的柜子上，你就肯定会看到并且不会忘记带上钥匙。但是，今天实在是太累了，把钥匙放在床头就睡着了。你知道放在床头第二天可能会忘记拿，但觉得自己现在能想起来，明天肯定也能想起来。
结果，第二天起床晚了，着急忙慌，果然忘记拿了钥匙。So，把钥匙放在床头，这个问题就是灰犀牛。
要是还是看不懂的话没事儿，百度一下，可能专业人士解释得更清楚一些。
可能有粉丝说了，我要看的是房价，跟我这叨叨半天灰犀牛干啥。其实，灰犀牛这段时间这么火，主要是第一党报专门写了篇灰犀牛的文章，随后各个官媒还专门盘点了下中国经济目前存在的灰犀牛。房价，正是其中之一。
那么，房价这只灰犀牛现在动了吗？很显然，已经动了。
企业杠杆居高不下；货币宽松政策不再；美联储加息、缩表；股债双杀……这一系列词汇，即便你没关注过，多少听过一些吧。
这些事情证明，2015年以来，灰犀牛的威胁越来越明显。
然而，2016年的我们并没有及时地撒丫子跑开，而是大幅度释放贷款，比如，四点儿曾经提到过的7万亿，房地产再次起飞，灰犀牛更壮，离我们也更近了。
当时抢到房子的粉丝，估计会开心死。
但是，有个亘古不变的规律——当男女老少都知道买某种东西肯定赚钱的时候，就会进入泡沫阶段。近10年来的两次股灾，就是最明显的例子。
股市到5000点的时候，别说白领上班族，就是门口小卖部的大爷，都在整天埋头看着K线。最后，大家都陪得一塌糊涂。多说一句，对于大牛市，什么时候你身边的朋友都在聊、都在做，甚至门口的大爷、卖菜的大妈都进去的时候，就是该清仓的时候。
同理，房价也是。只不过，跟股市相比，房子多少还有居住功能，更容易让我们放松警惕。
房子是用来住的，不是用来炒的。遗憾的是，当下的房产被赋予了很强的金融属性。除了部分热点城市抢进的经济基础和强大的吸引人口的能力，大部分三四线城市的房价，已经处于绝无仅有的高位。
高资产价格捧出了疯狂的市场，房价已经严重脱离居民购买力。造成的结果大家可能都听过——资金脱实向虚。
其实，单单是资金脱实向虚，政策还是可以调整过来。难的是，人心脱实向虚，这就不仅仅是发布一些政策可以解决的了。
2015年之前，我们说高房价，想到的肯定是北上广深。当时大部分城市的居民还都处在看热闹不嫌事儿大的阶段。直到2016年，房价涨到了家门口才着急起来。到现在，说起高房价，不仅是北上广深，怕是还得加上一大串名字。
当然，这个现象我们普通吃瓜群众都能看到，顶层设计者肯定早已知晓，甚至早已开始布局，只是我等不知道而已。
这就会造成一个影响——三四线城市房价的上涨或许很快就会进入击鼓传花的尾声。
一线城市的严格调控，这个限那个限，基本锁死流动性，一线城市房价下降基本是被逼出来的。一线城市之所以敢这么干，因为一线城市有强大的经济基础和人口吸引力。有这两项在手，一线城市的财政收入早已不依赖土地。
以北京为例，北京的土地出让收入只占到北京财政收入的10%左右。跟三四线城市动辄一半甚至更多的财政收入要靠地产有天壤之别。财政收入不依赖土地，地方债务也处于良性，有钱还债，所以一线城市有空间挤泡沫，房价也不怕跌。
一线城市流动性被锁死，资金溢出，流向了热点城市周边的三四线城市，这就是溢出效应。这个之前已经说过多次，这里就不再细说了。
大量热钱涌向三四线城市，会造成一个后果，就是短期内购房者会大大超过存量房，房价自然会疯长。加上一些地方并没有太强的经济支撑，当地政府的调控决心并不像北上广深那么坚定，助长了炒房客。再加上货币化安置，大规模的拆迁改造一动工，炒房热立马就跟风而来。
在之前的这段时间里，城市建设非常迅速，这个有目共睹。但是，城市的快速发展伴随的就是地方债的急剧扩张。官媒专门点出，地方债就是灰犀牛，而且急需解决。
当前房子好卖，地方政府正好多卖地，清理地方债务，把重要的部分先捞上岸。至于接盘侠嘛，是谁我就不说了。
古代打仗攻城的时候讲究围三阙一，包围三个方向，留出一个方向给敌人逃跑。这样既可以夺取地盘，还能最大限度减少伤亡。对于房地产中的热钱来说，也是一样的道理。
面对如此庞大的资金，即便是央妈，也无力将其在不大规模影响社会的情况下消灭。之前的豆你玩、蒜你狠之类的情况，就是一个例证。也是真真切切影响到我们日常生活的。
因此，这次因城施策，其实是围一阙三——锁死大城市，让热钱流向三四线城市。也可以看作是农村包围城市的反向策略。而三四线城市，正好借着这些热钱去库存。
库存去掉后会怎么办？四点儿不知道。不过，四点儿能想到一种情况，至于会不会应验，大家可以探讨下。
那就是去库存之后限制交易，锁死流动性。由于三四线城市的流动性本身就低，把多余的热钱引导到三四线城市后，再通过限制交易等方式锁死流动性，相当于把大量资金分散到全国各地三四线城市的汪洋大海里，留住它，钉死它。
如此一来，既去了库存，又增加了三四线地方政府的收入，缓解了地方债，简直是一石多鸟。
当然，锁死的人中，肯定有不少开发商、炒房客。当然，还会有其他人。
未来一两年，政策放松的可能性不太大，央妈要是扛不住，基准利率也可能上调。
综合来看，今年下半年，一线城市继续跌的可能性很大，二线城市应该会停涨，三四线城市会继续疯狂。
但是，但是！到了明年，全国房价开始全线下跌之时，最惨的，肯定是三四线。
欢迎关注深圳极具思想力地产新媒体深圳淘房志，挖掘深圳楼市机会，分享粤港澳大湾区红利。