在北上深买套学区房：需要多少钱？
来源：米宅米宅（mizhaimizhai），整理深圳地产网
我决定来盘算盘算，
北、上、深超一线城市，
多大的荷包能买得下一套心仪的学区房？
深圳
说起深圳的学区房，
肯定有人要提到百花片区。
百花片区属于深圳关内的福田区，城市繁华位置。
深圳百花片区内学校分布▼
百花学区房价格▼
数据来源：链家
片区很小，前后左右1公里之内。分布了3所深圳一流小学，3所深圳一流中学，一所专业学校。被深圳关外某些家长吐槽，小小片区名校太多。
百花小学、深圳实验小学、荔园小学，这三所小学在深圳历史不短，都是80年代、90年代初期建校，与深圳特区同岁，沉淀30年成了优质名校。
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片区内以90年代的房子为主，
二手房售价在7万多—12万左右。
有人会疑惑啊，深圳上学不都靠积分吗？
管你是住房还是租房，
管你是深户还是非深户，
一律按照积分来啊！
是得靠积分，但积分也有顺位排列，不排除有人会扑出去。
深圳关内，户籍人口比重大。小一入学，房产的权重大多排在户籍前面。
比如，福田区小一积分入学政策：
第一档可以得80分，要求片区内购房，孩子入户该房产。
第二档是片区内购房，孩子未入户，可积75分。
第三档为户口在该学区，在该学区内有祖屋等房产，积70分。
而在这个片区内租房的深户为65分，外地户籍积60分。
这是基本得分，买房深户比非深户租房要高20分。后两档儿童即便加上独生子女、租住年限等附加分，也就16分封顶。总分不足80分。
片区内有60多分即可入学的小学，但片区内最高录取积分的深圳实验小学近几年录取积分为80分以上。片区内深圳实验学校（中学部、初中部）也要80分以上。
每年，那些刚刚买下学区房的家长们也是忐忑不安，生怕生源过多，还得比拼入户年限。
所以，想上名校的家长，最稳妥的选择就是买片区内的学区房，而且要早买。甚至有家长会在孩子还没出生前就买下深圳实验小学的学区房。
为啥？这个片区内，有深圳实验幼儿园、深圳实验小学、对口初中深圳实验学校（初中部、中学部），从幼儿园到初中，甚至到高中，有不少孩子有15年的时间都是在深圳实验教育集团度过的，这被当地人叫做“实验宝宝”。
在中原房产二手房源成交的数据中，百花片区二手房成交均价高于福田区成交均价，以及全市的整个成交均价。
片区内成交单价在7万多—12万左右，成交高峰期、高价位往往并不会出现在传统的二手房销售旺季。
这个片区的旺季往往出现在深圳小一申请前的12月，甚至1月、2月。
深圳实验小学是片区内唯一不锁定学位的，这让深圳实验小学的唯二对口小区南天二花园和国城花园二手房颇抢手。
目前，南天二花园的成交均价在11万左右，在售主要房源面积以80/90为主。一套学区房，售价在910万-1000万左右，价格直逼深圳精装豪宅。
国城花园相比来说，户型就更丰富，有80/90/100/120等面积，更有44平的小户型。44平米户型总价偏低，很受欢迎，单价比普通户型贵得多，有业主挂牌700万，合单价16万，是福田区单价最高楼盘之一。
除此之外，如果只考虑学位，片区内的群星广场、桑达雅苑、桑达大厦等房源有价格稍低的7万8万单价房源，小面积总价在350万-500万之间。
在深圳，你的荷包里至少要有350万，才可能考虑在深圳关内买一套心仪学区房。
上海
魔都上海，有个浦东新区，有个陆家嘴。
在陆家嘴不仅有豪宅，还有魔都最好的公办小学——浦东明珠小学。
小学有三个校区，A区、B区、C区。A区、B区距离稍近，属于潍坊片区。明珠小学到底有多有名？坊间有诸多关于这个小学的传说。
外地户籍基本上是进不了明珠小学的，落户越早越好，大家都在赌，赌至少一年买？赌要不提前3年买？赌A区比B区稳妥？赌B区对口小区多，生源会扑出…
浦东明珠小学▼
明珠小学A区，二手房价格目前在8.5万-12万不等，房龄多以20年-30年为主。对口的泉东小区房龄已经超过25年，二手房成交价在10万元-11万元左右，有31、33平小面积，价格稍贵，12万5左右。
明珠小学B区，二手房价格目前在8万-11万不等。对应的基本上是潍坊六村、七村、九村、十村等小区。房龄较老，基本在30年左右。这几个小区多小户型，一方面，总价低压力小，另一方面，担心未来学位紧张，有扑出去的可能。
目前，成交价格分布也很有特色，30多平的小面积成交价格能超过11万，50多平、70多平大一些的面积在8万5左右，其他面积段在9万-10万不等。
在上海，至少要有390万元的荷包才可以在市区繁华位置买套心仪的学区房。
北京
关于北京二手房的价格，什么样的传说都有。
我有个朋友住在通州，上班在西城的金融街片区。他说，通州的二手房价格确实出现了实际的松动，小区的二手房之前价格上涨最高峰，有邻居挂牌单价接近6万，现在基本上5万就能成交了。
但在他上班的金融街区域，二手房回调幅度并不明显，至少周围的朋友还没有感受到金融街片区二手房的大幅降价，有降也只能说是个别现象，不代表整体。
我还有个朋友在北京做学区房，我们聊天，我问他，你片区的学区房到底降了没？他说：“对比去年年底和今年年初的那股疯狂劲儿，确实降了，回归到去年9月初的水平。”
但，有几个真实情况确实是存在的。
比如说，北京二手房的成交量确实在大幅度下滑。
比如说，买卖双方确实处于博弈期，都在观望，卖方并不着急。
比方说，目前的二手房市场确实是有议价空间的，但未来价格，还不明朗。而且，这个议价空间，并不单单指学区房。
有两个重点需要划出：
1、畸形学区房，比如过道房、门厅、杂物间已经明令禁止，10平米学区房、30万天价单价不再有。
2、 各区小一入学政策不统一，在优质中小学集中区，仍有家长选择购买学区房。
但是，各区学区房市场热度并不一样。
朝阳区目前几乎没有学区房一说，6月30日起，新购房，无论是一手房还是二手房，均需多校划片入学。丰台区新购二手房逐步实施多校划片，东城区、海淀区逐步扩大多校划片适用范围。
北京教育资源最优质的西城区今年变动不大，主要影响未在户籍所在地实际居住的集体户和非京籍。
而西城区的金融街，学区内有北京最好的小学实验二小及其分校，有百年历史名校宏庙小学，还有热门奋斗小学…综合小学、初中，是西城最好的学区。
北京金融街学区▼
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