刚刚，深圳首个棚改赔偿细则曝光！华富村90平可换131平+55万补偿金！然而……
备受关注的深圳棚改新政正在全速推进！深圳淘房志得到的最新消息显示：近日，位于福田区华富四街的华富村东西区棚改补偿安置细则已经出来了，正在华富村小区内各大公示栏公示，而此时距离深圳市《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施》征求意见稿出台不足一个月。
根据深圳淘房志已拿到的独家资料，选择货币调换的，将按照5.5万一平的标准来换，选择产权调换的，按照套内面积1:1，套外1:1.18的标准。
初步计算，一套90平的房子选择产权调换，最高可以获得建面131.2平的安置房，还可获得最高货币奖励及补偿补助551600元。
“看了华富村的棚改赔偿方案，感觉比旧改还好！”淘房志一位粉丝向我们表示：“不知道是不是因为是先试行的，所以政府要拿出诚意来！看了这个赔偿方案，我也想去买一套罗湖带学位的旧房了，一来有学位，二来博棚改！”
笔者今日走访华富村，从业主那里听到了不同意见。一位业主表示项目工作人员含糊其辞，没有解释清楚到底是旧改还是棚改，他不会随便签字的，他料定如果大部分业主不签字，项目也不会强制拆迁。
另一位业主在华富村东区住了20几年，她表示其房子现在能卖8万一平，住着也挺舒服的。按5.5万一平赔偿太低了，她坚持，套内面积至少要到1:1.2或1:1.3的比例，整体建筑面积要1:3的标准赔偿才考虑签字。
福田首批棚改试点
华富村拆迁在即？
华富村北临笔架山公园，西近深圳中心公园，南面是华强北商圈，东边为福田体育馆及“名校学区”百花片区，还同时拥有地铁3号线和7号线，地理位置非常诱人。
另一方面，小区配套设施不足、居住环境较差，已经严重影响了居民的生活品质。近些年，业主们纷纷搬离，房屋出租率高达60%以上，停车位也是一个硬伤。
这个老旧小区建于1988年，东西区共有业主2314户，除企业单位房和政府周转房外，业主私人住房共1940户。
笔者走访小区的感受，其实社区环境和休闲设施还是可以的，绿树成荫，容积率也不高，只是房子确实是老旧了点。
今年6月12号政府开始征集华富村改造意愿，20号截止，才9天时间，99.1%的人同意了。
自从得到要改造的消息之后，业主开始捂盘或坐地起价，中介则卖力宣传拆迁的未来。从链家官网查到，目前华富村东区只有3套房在售，价格7.5万-8万/平，西区没有房源在售，均价近6万/平。
华富村棚改范围包括华富村东西区、居委楼及侧楼，土地总面积约11.8万平，总建筑面积约18万平。
已经明确规定了：
项目整体签约率到达一定比例之后，对签约期内少数被搬迁人拒不签约、拒不搬迁阻碍项目实施，损害大多数被搬迁人利益的，可依法启动行政征收、行政处罚等强制程序。
这也是棚改新政的核心要点。
终于！华富村的业主们盼来了补偿安置方案！本以为会和岗厦、大冲旧改业主们一样暴富，结果却并不乐观。
90平换131平加补偿金55万
业主意见不统一
华富村回迁房按照“先签约、先搬迁、先选房”的原则确定选房次序，全部毛坯交房。
从已经张贴出来的改造补偿安置方案中可以得知，华富村改造项目的补偿内容包括：
1）被搬迁房屋价值（含已经取得的合法国有土地使用权的价值）的补偿
2）被搬迁房屋室内自行装修装饰的补偿
3）因搬迁房屋造成的搬迁、临时安置的补偿
4）符合补偿安置方案有关条件的，可获得按时签约及按时交房等相关奖励。
补偿方式有产权调换和货币补偿两种。
其他补偿和补助包括：室内装修补偿费、临时安置费、搬迁费以及额外奖励。
点击看大图（深圳淘房志制图，转载注明出处）
初步来算一下，假设你有一套建筑面积90平的完全产权房屋，选择产权调换。
（按照最高标准补偿和最大增购面积计算）
最高可获得建筑面积131.2平的安置房，还可获得最高货币奖励及补偿补助55.16万元。
补偿方案公示之后，业主不同意见主要有以下几种：
1）到底是棚改还是旧改，不解释清楚。
2）产权调换，面积赔付比例太低，货币调换，5.5万太便宜。
3）搬家费和临时安置费太低，在等待交楼的期间生活怎么办？
4）对规划方案和户型一无所知，只有一个所谓的赔偿方案，难以信服。
淘房志有粉丝却表示，这次棚改补偿力度比旧改还大。以岗厦旧改为例，同样是90平的房子选择产权调换。
岗厦旧改按1：0.9的面积补偿住宅，货币调换就是11520元/平。也就是说，90平的房子只能置换成81平的安置房，临时安置费35元/平。从单套的赔偿力度来看，岗厦旧改确实比不上华富村棚改。
如果是城市更新旧改，需要等全部业主点头才能动工，但棚改就不用了，而这也是最大的矛盾点所在。怎么才能在试点阶段和业主之间找到一个平衡点，这个需要时间。
华富村只是棚改第一步，还有9个棚改区在排队进入。
（深圳淘房志制图，转载注明出处）
专家观点
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业主要考虑时间成本，早签字早享受早兑现价值
刘晓博 著名财经专家、天天说钱创始人
按照这个赔偿方案，5.5万一平来货币兑换肯定是偏低的，但是产权调换的比例是可以的，业主还应该考虑到资金成本和时间成本，早点重建就早点兑现价值，改造之后价格肯定是要10万+每平的，不要局限于当前的小利益。
如果不是有特别建筑质量问题的小区，其实不建议走棚改的道路，毕竟地段也挺好，在选择改造方式上也要慎重，否则不可避免地会引起争议和矛盾。
推进太急容易反弹，赔偿方案需要多轮商议
宋丁 中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任
棚改试点过程中，这种还没有经过市场确认的新东西，尤其要慎重。特别是在华富村这种重要地段推进棚改，如果只是一纸文书就要签字实施，有点急了，容易引起业主反弹，权威性也不足。
在这种关键时刻，政府应该用权威的文件为大家梳理一下城市更新旧改与棚改的区别，避免混淆概念，引来不必要的麻烦。城市更新旧改是政府引导，市场主导，而棚改是政府主导，这点很重要。
还是要和业主经过几轮商议之后，再慢慢推进这件事比较好。
最后给大家科普一下城市更新旧改与棚改的区别
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你怎么看华富村棚改赔偿方案？
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