施永青最新发声：香港没什么优势了！投资我首选深圳，最看好南山
昨天，笔者参加了中原集团主席兼总裁施永青先生，《环球经济下的中国房地产投资市场》的主题演讲，百闻不如一见，真是被施先生的耿直惊到了！
“你们自己去尝尝卖存量房的滋味，就知道房子盖多了多痛苦！”
“辛辛苦苦赚来的钱，保住了才算你厉害！”
“人生所归何处？会反思的人就知道，大家最后都是死路一条嘛！”
“香港没什么优势了，投资我首选深圳。”
“感谢链家，把我的竞争对手都搞死了，我还活着，不错啦！”
…………
语不惊人死不休，一头花白的头发，脸上永远挂着“慈祥的微笑”，说起经济、房价、政策、公司经营这些严肃的话题来，感觉在跟我唠家常，实在到不行（喂，有没有人管管
遇到这么耿直可爱的施先生，深圳淘房志在专访环节把该问的不该问的全问了，施先生把能说的不能说的也都说了！
下半年怎么投资？投哪里？
我只能帮你们到这儿了！
下面都是干货啦，大家慢慢看！
施永青主题演讲核心观点
1）
没有哪个强国是靠房地产兴盛的，还要有科技等产业，如果房地产表现太强势，社会资源会流向地产，其他地方就会资源不足，所以现在中国就在控制房地产。
2）
一线城市人口增长太快，但是房子供应不足，二线城市则属于资源错配，房子盖太多也没用。你们自己去尝尝销售存量房的滋味，就会知道房子盖多了有多痛苦。
3）
现在做长租公寓的，除非地价跌50％-70％，或者把城中村拿出来做，否则没法商业化，一旦这样做，又有可能导致住宅供应太多。唯一能赚钱的方式就是政府补贴。
4）
我自己目前的资产配置是：40％投入房地产，30％投入股票，20％投入债券或现金，10％投入贵金属商品。这么多城市让我选投资的话，我优先选深圳。
5）
深圳的房价反映的不是普通人的购买力，而是中国有钱人的资产配置方向，房价高直接影响了普通人的生活需求。
现在的政策调控想要把房价压到普通人能买得起的水平不可能，只能是维持现状，让生产力和收入跟上来，解决民生问题之后，再让市场自由竞争。
6）
现在的情况是不出高价拿不到地，高价拿地了又会有风险，所以未来土地政策上可能会有所调整。
7）
今年香港出让6块地，5块都被内地开发商拿走了。我觉得香港遇到强大对手了，内地开发商都是富一代，那是打过天下的，手上有100亿能做1000亿的生意，敢冒险。
香港的开发商都是富二代，怎么拼得过第一代人。如果内地开发商大举进入香港，估计会完胜。
8）
中国经济好不好主要看存量资金往哪里去，美国缩表，大部分资金离开债券市场，今年从外面流进来的钱会增加，主要向房地产、黄金、股市等市场流入，整个环球经济将会发生改变。
9）
有一个说法，叫“坐巴士比坐的士贵”，因为坐巴士是上车给钱，坐的士是下车给钱，货币贬值，就是等你下车的时候，钱就不值钱了。
10）
赚钱容易守钱难，中国现在产能过剩，内需不够，实体经济不行，有钱人的钱没地方投，大部分就只能投向房地产。
11）
未来是弱美元时代，美元跌了对香港和整个中国都是好事，但是人民币还是会和美元挂钩，不会让美元跌太多，跌太多不利于出口贸易。
12）
大数据的问题是总是讲过去的事情，我是看未来。郑叔伦说过去10年股市收益是一片黑色，我认为中国股市现在远远落后于其他国家，未来肯定会上升，特别是亚洲、南美洲、非洲的股市，会逐渐表现出它们该有的强势。
更多干货
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深圳淘房志：你说自己40％资产投入房地产，然后首选城市是深圳，那你怎么看下半年深圳的房价走势？
下半年房价平稳中小幅上升
施永青：
从政策来看肯定是不想让房价继续上升的，现在房地产市场投资者太多，买了房子不住也不租。
商品有两种价值，一种是交换价值，一种是使用价值，政府用限购、限贷、限价来压制交换价值，用长租公寓来发挥房子的使用价值。
未来房地产因为投资而造成的虚假价值会慢慢下降，除非政府觉得经济有压力，又要靠房地产去拉动，才会放松，放松房价就会上升，上升就会再次打压。
整体来看，下半年房价趋于平稳，小幅上升吧。
深圳淘房志：你认为这轮政策调整周期有多长？
施永青：
只要经济好，政策压3-5年都是没问题的。经济不好，时不时就会松一下拉动经济。但是现在经济数据还不错，所以我看不到政策放松的时间。
深圳淘房志：全国正在大力推行“租售同权”政策，深圳也要通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套(间)村民自建房或村集体自有物业，来统一租赁经营、规范管理。你怎么看这一举措？有没有可能是为下一步政策放松而做的准备？
租售本就该同权，但政策不会这么快放松
施永青：
租售同权，在其他国家本来就没分租和售，比如香港，要读学校，只需要知道住址在哪个区，就能上这个区的学校，而不是分租或售。
租售不同权是内地特有的特色，给有钱人的权利多一点，这本身是不正确的，我认为所有中国人都应该有同样的权利，所以我很赞成租售同权。
现在是房价过高影响民生，所以要先解决民生问题才可以放宽限制政策，这些举措都是为了解决民生问题，但这个过程还要一段很长时间，所以政策不会这么快放松。
深圳淘房志：你最看好深圳哪个区域？为什么？
最看好南山区，前海还有待观察
施永青：
我觉得南山区最好。很多一流企业都在南山，比如腾讯、阿里巴巴这些，现在南山区的人均生产力已经超过香港。
一个地方的土地价值取决于土地上的人的生产能力，生产能力越好，土地价值越高。
这个效应加政府的规划，会让它的价值发挥得更好。我说南山也包括前海，但是前海还停留在概念阶段，只是卖了一些房子，具体的价值表现还有待观察，要更多政策配合。
深圳淘房志：你觉得粤港澳大湾区概念对深圳房地产有什么影响？
施永青：
深圳房价这么高都是因为投资者的偏好，现在多了一种话题，多了一个概念，肯定是增加了投资的机会，对房价肯定会利好，但这也是国家不想看到的事情。
深圳淘房志：深圳房价未来会超过香港吗？
施永青：
当然会，生产力上去肯定超过香港。有能力超过香港，但不一定能超过香港，要看政府想引导资金去什么地方，如果政府不想让资金去房地产，就很难说了。
深圳淘房志：最新消息说，深圳希望香港支持，将前海扩容到77平方公里，你怎么看这件事？
前海扩容和香港没多大关系，香港人没优势了
施永青：
前海扩容跟香港没多大关系，现在香港年轻一代对内地抗拒情绪还挺多，香港人在内地发挥功能的机会也越来越少，没太多优势。
如果有好的法治机构，金融特区就能做起来，但是现在很多人为政策限制，让香港人和法治之间有很多妨碍，如果开放了，深港来往肯定更多。
现在香港的金融公司要到深圳来开分公司或成立新公司难度很高的，不批牌照怎么做？
深圳淘房志：中原和链家的区别在哪里？中原把链家当最大的对手吗？
感谢链家把我的竞争对手都弄死了
我们打持久战不打决战
施永青：
我们没有利用社会上的资金。链家是用资金把规模做大，烧钱搞人海战术，纯粹为了弄死对手，而不是为社会服务。
我觉得这个行业不值得国家和社会花这么多钱，我们不用这么大规模已经可以提供房地产的交易需要。我们主要发挥交易的功能。
以前扩大规模是有利的，交易量很大，但现在国家在打压房地产，整个交易量养不起来这么多店，所以开这么多店可能会成为它的负担。
它也发现这种模式出问题了，之前说北京1000家分行，上海1000家，也要在深圳开1000家，不过现在看好像没开了。
本来以为能搞死别人，结果发现市占率到一个水平就上不去了，1000家就成了包袱，所以现在在搞加盟店，和21世纪合作，它怎么看中21世纪的我也不知道。
我们的模式是老的，但我们在做一些根本的事情。在互联网方面的落后我们也正在改变，先要活下来，保证收支平衡。
我们要在赚钱的基础上慢慢改善，链家是不管赚不赚钱，先大量投进去，抢市占率，抢人才，表面说向消费者让利，其实一旦它做起来了就不会让利了。
其实链家来了之后，这个行业人均售楼率都在降低，大家都没好日子过。我先活下来，把经营模式改善了，适应了新环境，做得比它好，再反攻。
我们是战略撤退，人家排山倒海过来，搞死了很多公司，比如深圳中联被它收购，广州的满堂红也没了，上海、成都也很多公司倒闭了，我以前的一帮竞争对手都被它弄死了，我还活了下来，不错啦。
活下来才有机会，保存力量，打持久战，不打决战。
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