地产调控，会把中国股市和经济砸出多大个坑？
来源：港股那点事
原标题：地产调控，会把中国股市和经济砸出多大个坑？
最终，地产股还是被政策干下来了。这个周末，严厉的地产调控接踵而来，从本周五晚间到本周六，重庆、南昌、南宁、长沙、石家庄、贵阳先后发布楼市限售新政，部分房子2-5年内不能卖了。
目前地产已经差不多有6个月的政策真空期，而在这段时间，香港的内房股像个疯子一样的往上涨，简单举几个例子，融创今年涨了4.5倍，恒大涨了5倍，碧桂园涨幅稍微小点，但也涨了两倍多。
这三只股票，号称内房三魔头，强势到没朋友的内房极大的拉动了今年港股的热度，基本是过去几年赌对了周期，上了杠杆拿了很多地，尤其是恒大和融创。这一来，也奠定了未来几年发展的基础。
周末的房地产调控，也许是大会前的献礼，但这波节奏稍微带一下，内房那汹涌的获利盘就扛不住了，今天内房股普跌，三大魔头：碧桂园（2007.HK）跌10.90%，中国恒大（3333.HK）跌8.81%，融创中国（1918.HK）跌7.51%。
今年恒指这波强势的行情，内房作为绝对的热门板块，是绝对的市场情绪风向标，不论基本面，一如15年的中国中车所代表的市场情绪，不论对于总体行情的情绪，还是房地产股的走势，三大魔头就是最大的衡量指标。
如果龙头都扛不住，那接下来的，你懂的…
地产是周期之母，过去10 年中国经济的驱动力，最根本的动力来自于房地产，房地产销售是最重要的经济领先指标，对工业增加值增速长期也是非常吻合。
但我们看到的就是，每次搞经济，口号喊的震天响，最后回家进门又跑去搞了房地产，所以套路这种东西，肯定还是城里人深。
现在地产的调控从需求和供给两端发力。需求端，调高首付比例，调高贷款利率，然后限购，供给端也限售，基本打死了这个市场的流动性。那么总体房价下跌肯定是个必然的趋势。
不过最近如此严重的地产调控，又会把我们带到哪里去？
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不知道最近大家关注CPI和PPI多不多，这两个东西，一个是企业购买的一篮子物品和劳务的价格指数，另一个是消费者买到手的价格指数，PPI反映生产环节价格水平,CPI反映消费环节的价格水平，理论上来说走势应该是吻合的，实际上如下图这样，在大多数的时候，他就应该是吻合的。
上游的价格波动会通过产业链向下游产业扩散,，最后扩展到流通领域的消费品。
但是最近，看下面的小红框，画风却有点不对，PPI涨的飞起，CPI却原地踏步。
PPI上涨好解释，从去年开始，我们搞了供给侧改革，用行政的手段，直接按掉了很多产能，最后结果自然就是上游各种资源品不断的涨价。
但是CPI的纹丝不动，说明了传达的不顺，或者说生产者需要接受原材料的涨价，但是生产者并不能把这个涨价转嫁到消费者头上。那这是为什么呢？
原因也很简单，一个字，穷。
或者用专业点的话叫：需求不足。
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我们真的穷么？
走在北京的大马路上，凡是有套房子的，可都是千万富翁啊。从身价来说，我们当然不穷，但是我们的身价，都被套进了房产。
总体来说，我们身价越来越高，但兜里的钱却越来越少。财务上的理解就是壮观的损益表，悲伤的现金流量表。
很多人喜欢开玩笑：“这届人民不行”。我来给大家平下反，我们从数据来看下，这届人民到底TM行不行。
这张图是我国居民季度买房的新增贷款，可以很明显看到，15年开始，大家开始增加贷款买房。
那么我们到底问银行借了多少钱？
14年底，我国个人住房贷款余额是10万亿，短短3年，我们的住房贷款余额已经翻了一翻，达到了20万亿，同比增速都是30%多。
到了17年，房价涨的实在太快，于是政府开始出手调控，加大了对房贷和首付的要求，希望把需求压下去。而且因为房价的上涨，首付也更贵了。
但是聪明的中国人，真是把我佩服的五体投地，他们要想往自己身上加杠杆，真是谁都拦不住。
长贷不行咱们搞短的，什么信用卡，蚂蚁花呗，以及各种网络贷款平台，还有各种亲戚朋友的友情贷，凡是能搞钱的都去借。
17年前7个月，居民新增消费性短期贷款1.06万亿，同比增加7137亿，而去年全年消费性短期贷款仅新增了8305亿，也就是说今年短贷突然比去年翻倍还要多，难道中国人的消费观念突然向老美靠拢了么，喜欢刷信用卡了么，肯定不是啊。
最后发现，中国人拼着命买房子，没钱借钱要买，借不到钱创造条件借也要买。
所以，以后谁再敢说这届人民不行，拿鞋底抽他！
这届人民在帮国家去杠杆的道路上，是做出了卓越贡献的，如果可以的话，我建议国家给每个买房的居民戴个大大的红花，再发个小证书，上书，光荣居民，为国去杠杆。
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中国居民人均可支配收入这几年的增速大概是每年8%，但是最近几年的贷款增速是30%多。
目前我国居民的可支配收入是45万亿，但是总负债已经达到了42万亿，占比已经达到了90%多，而在十年前，这个比重还只有35%，我国居民用了十年，往自己身上抗了之前两倍多的债务。
我们把这个比例往全球去看，美国差不多在100%左右，而日本的这一比例从90年代以来基本都低于100%。
再考虑到我国居民不仅仅向银行借贷，还会大量向父母、亲戚、朋友借款，而后者这种隐形的杠杆是没有计算在内的，所以我们已经把能加的杠杆都加上了，中国居民的杠杆，已经加到头了，不能再加了。
顺便再表扬一下：这届人民真NB！
十次危机九次地产，因为地产天然具备高杠杆的属性。现在居民已经把杠杆都加到了自己身上，万一出个篓子还不上了，是要出大麻烦的，所以国家提高首付，提高贷款利率，也是想说：乡亲们，别借了。
想当年，次贷危机也就是可以大量0首付买房引起的，现在居民短贷付首付，这和当年次贷的0首付买房没什么大区别，如果长期不加控制，会引发系统性风险。
好在现在央妈也是明白道理的，发现苗头不对，马上按下去。
然后你还爱炒房，没事，咱们搞限购限售，胳膊怎么拧的过大腿呢？
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我们用数字算下我们现在有多“穷”。
回到开头，房子耗费了我们大量的可支配收入，去年42万亿的可支配收入，借了4万亿房贷，买了差不多12万亿的房子，付了8万亿，再加上20万亿房贷余额的还本付息，只剩下了30多万亿可以花。但这个还不行，还得继续扣。
如果我们再考虑居民其他负债（中国居民房贷占中负债的一半左右）和其他的固定支出，我们实际的居民自由现金流是减少的。
我大致估算了下中国居民的自由现金流，16年的自由现金流只有19万亿左右，这个数字是过去5年的最低水平，也难怪这几年需求起不来了，家里没余粮了啊。
再大致看下今年，地产销售数据还在增长，而且经过调控，首付和贷款利率都在涨，17年上半年房贷增速30%，而居民可支配收入增速大约是8%，所以可以肯定的是，今年我们比16年还要穷。
更可怕的是什么呢，一年全国社会消费品零售总额大约有30万亿，我们的自由现金流只有20万亿，即使刨掉固定支出和零售的重叠部分，也有几万亿的缺口，说明居民一年赚的钱根本不够花，这中间的差额，要么借钱，要么消耗存款。
如果去看看17年的居民存款，几乎没有增长，因为实在没多余的钱可以存了。
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中国经济目前正在艰难的转型期，需要摆脱过去依靠地产基建拉动的模式，切换为美国这种依靠消费拉动的模式，需要的就是增加居民的自由现金流来提高消费。
因为消费的资金流动性比房子好太多，贷款周期也短，所以更容易刺激经济。
但是现状是房子消耗了过多的可支配收入和加杠杆的空间，抑制了居民的消费。所以如果能把房价长期稳定在一个合理的水平，释放买房金额和贷款空间，对于拉动国内消费是有非常大的帮助。
中国居民杠杆基本加到顶了，再加就要死人了，而中国房地产基本就是依靠信贷拉动，所以可以预计：
未来几年，整体来说房子都没有大机会，需要让韭菜再涨一涨，杠杆率再降一降。
考虑到房地产对GDP的拉动效应，结转周期对于房地产股的影响，还有房地产板块今年对股市人气的拉动，一旦房子高位无量横盘，各种数据就考验监管的面子了。
在房地产永远涨的预期下，管理不好吃瓜群众的预期，任何调控都是阶段性的。
杠杆降下来，居民收入涨起来之后，大家是义无反顾的冲进房地产的池子里，而不是去消费，从投资驱动转型到消费驱动，喊口号容易，落地太难。
又见卖房炒股，这次时机对吗？
来源：广州日报
9月12日，沪深两市成交额达到7570.62亿元，跃居2017年以来单日两市成交总额首位，同时近期两市的日成交额也基本都稳定在5000亿元以上。
从机构观点来看，随着国内宏观经济企稳向好，A股市场赚钱效应不断凸显。
近期，无论是从融资融券余额突破9000亿元、沪深两市交易额持续攀升或机构高仓位来看，投资者入市意愿愈加强烈。经过两轮大调整和两年的修整，A股迎来了较好的配置时机。
有银行理财经理对记者表示，近期美元跌，国内楼市进入“瓶颈”位，资金流入A股态势明显，最近他们会建议投资客户可以考虑买些国内沪深300指数基金。在此情况下，最近市场又见卖房炒股……
近日，梁先生将南沙的一套房子放售，相比当年90多万元的购入价，有买家愿意以180万元购买。
他认为近期房产再大幅升值的可能性变小，而今年炒股反而赚了不少钱，他认为下半年股市还有不少机会，想加大在股市的投资金额，不过手头没有资金，因此决定将南沙的房子卖掉，只保留市中心的房产。
近期上市公司卖房套现现象持续增多，与此同时，上市公司参与理财产品的数量与规模出现了明显提升，参与额度高达数千亿之巨，而在股票投资方面，有数据统计，今年上半年，参与股票投资的上市公司达到490家，初始投资金额高达1252.45亿元。
2015年卖房炒股潮
没踩准节点损失巨大
上一次比较集中出现“卖房炒股”现象的时间是2015年年初，彼时股市几个月内节节攀升，从2014年年底的3000点，到2015年3月已涨到3500点，创出了七年新高。
而当时楼市则呈现下跌趋势，2015年3月百城住宅均价同比跌4.35％，环比下跌0.15%。
但值得注意的是，2015年年末，上证指数收于3539. 18点，年内最高点为6月的5178.19点，随后出现大幅下跌最低点为8月的2850.71点。
可以看到，只有在2015年上半年将资金投入股市并在6月从股市套现出逃，才有可能获利较大，如果没踩准节奏，损失是巨大的。
而从2016年开始，楼市出现升温至火热的行情，房价涨幅明显，如果卖房炒股后而没能顺利离场，损失更是双重的。
股市和楼市似乎总是呈现“跷跷板”效应，不过研究表明，房地产和股市的相关性并不是很强，它们之间呈现弱相关。
有业内人士表示，如果踩准股市和楼市发展的节奏，2007年买股票；2008年卖股票买房子；2014年卖房子买股票；2015年卖股票买房子，这样操作大概可以将资产做到10年翻数十倍。
但这样的“神算子”能有几个？大部分人都是在势头起时跟风，可能已失去先机。
M2增速跌破9%
这波周期资金“水紧”
近期资金再次出现流向股市的明显趋势和卖房炒股的现象，这究竟是市场的周期性表现还是会有不同的结局呢？业内人士表示，从房地产调控持续不放松的状态来看，这次楼市面临的环境或有不同了。
值得注意的是，近日公布的8月份M2的数据显示，M2同比增速只有8.9%，跌破了9%，远远超出了大家的预期。有资深理财专家表示，这次M2增速已经创下了历史新低，而且是连续第七个月增速放慢。
过去中国的M2增速与GDP增速之差，一直处于较大的正值，这意味着有较多的超发货币，而这些超发的货币有不少进入房地产领域，然后又通过信贷衍生了大量新的货币，导致房价上涨。
而现在M2增速明显降低，进入“8时代”，没有货币大规模超发，房价就没有快速上涨的支撑，持续的M2增速大幅下降对房价的影响在一段时间后会逐渐显现。
同时，对股市来说，没有货币大规模的超发，也没有股市快速上涨的牛市，所以卖房炒股究竟收益如何，只能见仁见智了。
不过，在目前楼市调控持续加码的状态下，房产投资收益大幅上涨的可能性减小，而房地产投资已占到中国居民资产配置的六成以上左右，明显偏高了，建议加大金融资产的配置比例。
房地产是典型的周期性行业，从2016年四季度开始已再次进入下行周期，且仍在继续，从投资角度考虑可适当调整手头房产的结构，将一些房龄过长、地段较偏、增值空间有限的房产处理一下。
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