手握6套房的楼市高手，竟放言龙华和宝安根本不是同一档次，宝安涨幅将超过南山！
本篇为淘房风云录 第1期
早前淘房志发过一篇文章：王炸！龙华算什么，宝安未来竟足足有14条地铁线！不服来辩！
该话题发布后，有关宝安与龙华的争议也一触即发。我们发现，对于深圳楼市及深圳各片区价值的认识每个人都有自己的独特看法！
这次，我们邀请到了微博房产专家@宝安木子做客淘房风云录，为我们分享他对于2018年深圳楼市的判断？以及他对龙华、宝安片区价值的看法？
以下是访谈实录，仅代表嘉宾个人观点
01
来深圳16年
买房后才真正开始关注房地产格子衬衫、休闲裤，端起咖啡时脸上还带着和善的笑容……微博上低调神秘的宝安木子比我想象中的要平易近人很多。
聊起自己的经历时，木子也是态度谦逊，不过语气中还是带有一点儿自豪。
我是2001年到深圳的，刚开始是在国企工作，那时候收入挺可观的，到02年的时候有两万左右了。
后来我觉得外企能锻炼人就去了外企，都是很大的公司（估计太大了说出来怕我承受不住）。
但是到了08—09年感觉外企有点由盛转衰了，所以就出来了。
现在和几个人合伙创业做智慧城市方向的项目。公司估计明年会上市吧。
令我惊讶的是，他真正关注房地产的时间才一年多！而关注房地产的契机也是因为无心插柳买了几套房子，认识到了深圳的房子的价值。
主要是因为当时我买了几套房子升值比较快。虽然房子的总价不是很高，但是从涨幅来看在深圳绝对可以排到前三名！
第一个是光明的光明1号。
15年3、4月第一次陪朋友去光明看房时买入的。那时价格才1.8万不到，觉得价格低就买了
买了以后就刚好赶上15到16年那波上涨，现在二手房卖4万多，两年就翻了两三番。
另外是勤诚达，现在也翻了两三倍。当时买的时候主要是自用，再加上价格低。
我是去年才对房子有了感悟！
木子在谈话的过程中一再强调自己是“业余玩家、不值得一提。”
不过，我了解到他大学主修的是经济学，上学期间就已经在经济类科学期刊上发表过文章，毕业后也从事过记者相关的工作。现在每周会定期做客深圳电台录制房产相关的节目。
因为在深圳多年，见证了深圳城市与经济的发展变化，木子对于深圳楼市及片区价值也有自己独特的观点。
其中最令我印象深刻的就是木子对宝安的坚定信心以及对龙华的独特看法。
02
当然最看好宝安
深圳十区任何一区都没有宝安交通便利
我问他，现在深圳这么多区，你最看好哪个区？
他毫不迟疑地说，最看好的当然是宝安嘛。其实也看好南山和前海，但是南山和前海现在房价都比较高了，机会比较少。
更看好宝安是因为宝安价格低而且有多重利好！
1）
粤港澳大湾区首先肯定利好西面。
西面利好的肯定是宝安、南山这一块。南山就是前海，但前海主要是发展产业，它的居住用地很少，而且它的住宅肯定很贵，现在公寓都卖到10万以上了，如果有住宅开的话也起码15万以上。15万有几个人买的起？
其次就是宝安了。前海未来30多万上班，他们的居住肯定都会选择在周边，那他们就很可能选择宝安了，因为宝安的房价相对低一些。
2）
宝安还有大空港。
大空港总规划面积约95平方公里，在地理上有着得天独厚的优势。大空港北接东莞长安，南接深圳前海自贸区，西边通过未来的深中通道连接珠中江佛等珠三角西部城市圈。
从产业格局上看，大空港地区处于广佛肇、深莞惠、珠中江三大城市圈交汇处，粤港澳大湾区的核心位置。
大空港是深圳未来经济和城市发展重点区域，是引领区域发展的重要增长极之一，对深圳实现有质量、内涵式发展，提升城市功能、经济功能和长远竞争力具有重要意义！
3）
宝安还有大铲湾腾讯岛，整个岛都规划给腾讯。
4）
深圳任何一个区域没有宝安交通便利。
海：我们有福永港。空：我们有宝安机场。陆：刚刚说了有那么多的高铁、高速、还有那么多地铁规划，还有惠莞深城际、深中通道等。
我知道很多佛山、中山的人来宝安买房，因为隔得近，现在价格也比较低。很多父母在小孩还没毕业的时候就过来帮他们买房了。
5）
宝中和前海是国家统一规划的，政府重视度很高，推进速度很快。
国际会展中心明年会投入使用，惠莞深城际明年会通车。华侨城在宝中建设的滨海欢乐海岸，也已经在动工了，以后周边居住环境肯定会改善。这些都是极大利好。
6）
东莞的滨海新区，最大利好是沙井。
因为滨海新区成立之后，惠莞深会融合在一起，一体化发展。沙井会吸引东莞、惠州的人过来投资，这样也能改善沙井的居住环境。沙井未来是一个很大的居住区！
03
宝安的涨幅未来可能超过南山
木子对于宝安的坚定看好有点儿超出我的意料！我继续问他，从经济学的角度分析，你认为宝安可能超过南山吗？
他的回答也很耿直：
从产业和经济发展来看不可能超过南山。南山是深圳的高新科技园区，很多高科技企业扎堆，很多重点上市公司都在南山。
但宝安作为南山的居住区域，从投资的角度看我认为宝安的涨幅未来可能超越南山。
虽然南山有深圳湾，但深圳湾居住也不一定很舒适。我去太古城那边也看过，那个楼的密度很高，而且房子也没什么赠送。深圳湾的优势主要就是深圳湾学校。
以前宝安有两大短板：
第一是缺商业综合体。但现在壹方城开业了，总建面36万平，补足了一个短板。
另外一个短板就是学校。宝安就老城区有一所宝安中学，在全市排第五，而且没在宝安中心区。
学校我估计政府有考虑，近期有消息传出宝安将有一所学校与宝中接轨；或者蜗居饿的宝中可以和前海合作重金打造一所名校。
如果这一块的短板被补齐，那宝安就很有可能超过南山！
04
龙华和宝安不是一个档次
下一个五年，买房投资，请忽略龙华今年7月份，木子在微博中提出：“下一个五年，买房投资，请忽略龙华！”这个观点令我印象深刻！
于是这次我继续问他，是不是现在还坚持的不看好龙华？他也坦诚地回答了我：
目前来讲，我觉得龙华和宝安不是同一个档次，无论从居住属性还是投资价值来讲，龙华都比不上宝安！
1）
龙华就一个字：堵！
因为堵，你其它再好，又有什么舒适可言？并且这个拥堵，未来5年看不到改善的迹象！
为什么这么说？刚刚批准动工的轨道交通四期建设居然没有一条龙华的！现实就是这么残酷！
轻轨？一个大公交而已，只是部分解决了龙华内部的交通问题而已，对拥堵不堪的龙华出关问题，没有丝毫帮助！
2）
坂田，石岩，光明的分流。
龙华客最大的来源是福田，因为距离近！但是，坂田的10号线和坂银通道很快通车，将来坂田来往福田比龙华更方便快捷，在福田上班的人又多了一个居家的选择！
石岩和光明情况类似，一个是6号线和13号线两条由南往北的两条快速路的开通，还有一个是龙大和南光高速的免费和市政化改造，都会分流一部分福田南山的刚需客。
3）
龙华的学位房是硬伤！
以前之所以很多在关内上班的白领们选择在龙华定居，是因为当时的龙华房价相对原关内便宜，而且可以住新房。现在这些个白领们的小孩已经长大，他们不得不考虑一个很现实的问题，那就是小孩上学！
龙华现在的中小学教育水平大家都懂的！
没奈何又只能往其他片区特别是福田搬迁，最近我在电台做节目听到最多的电话就是龙华的父母置换学位房的问题，这说明第一批选择定居龙华的白领们已经开始外逃。
4）
也许有人会说，不是有红山吗？
红山确实不错，但是8～10万的均价短期来看已经见顶，再往上就没必要选红山了吧？
这个价格很多地方有的选了，有多少有钱人愿意守着8～10万的房子挤着深圳最拥挤的地铁和上下班长时间堵在福龙路上？
5）
龙华要发展CBD更加不现实！
发展不起来的，你看北站旁边的那个商业大楼建了多少年了？你看现在发展成啥样了？
虽然龙华现在升了新区，但有什么用？再说CBD肯定是福田、南山嘛。现在规划的中心太多了，但真正的中心必须要有产业支撑和政府的大力支持。
你看福田有金融产业，南山有高科技产业。龙华有什么？龙华怎么发展CBD？宝安就没说要发展CBD， 宝安不可能大面积发展CBD。
不过宝中倒可以，因为宝中靠近前海，是跟前海一起规划的。宝中未来受前海的影响，可能成为一部分的CBD。
宝安就做好南山的后花园就好了。龙华也做好福田的后花园就行了，做好本分！
05
2018，深圳房价暴跌不太可能
趋势是先抑后扬，平稳发展
木子对于深圳楼市和周期也有一定的判断。我问他对于当前政策以及深圳房价走向有何看法？
他的答案也极具建设性：
1）
“房住不炒”和降房价没关系。
“房住不炒”主要是为了打击短炒，为了去杠杆。例如：抵押贷、消费贷那类有风险的产品。这主要是抑制投机买房，保护刚需。
现在这个政策也不是为了打压房价，政府也希望房价平稳发展。房地产毕竟是一个很重要的产业，带动着四五十个行业的发展。
政府也不愿意房价下跌，暴跌和大跌对政府都没有什么好处。房价暴跌会引起一系列连锁反应，比如很多家庭会破产、银行也会有很多债务，政府信用也会破产。
现在的政策都是去杠杆，打击房子的投机属性。目前暴跌是不可能的，任志强也说过，暴跌对政府没有好处的。
2）
2018年，深圳的房价会先抑后扬。
因为16年上半年，在房价高涨的时候买入的一波人是被套牢的，而且那一波人是用了高杠杆。18年上半年的时候两年到期，不排除有一部分人会抛售，部分价格会降。
3）
政策方面会继续会收紧。
在长效机制出来之前，政府都不会放松对房价的调控，而且现在政府对房地产的依赖比较小。
4）
现在的下跌是假象。
因为现在新房的价格被压制了，比如现在宝安的额几个楼盘新房比二手房价格还低。
5）
不排除个别热点片区会继续上涨，但总体来说是先抑后扬，平稳发展。
木子告诉我他现在个人名下已经有6套房产，所以在最后我问了他对于年轻人买房的建议？他说：
第一，想买房的要赶紧入深户，以后落户政策可能要收紧了。入深户后可以排队经适房、人才房。
第二，建议不要买太小的，太小的以后换房麻烦。
第三，建议买新房。因为现在新房限价，很多新房比二手房还便宜。例如宝安的几个盘，二期都比一期便宜。
最后他说，年轻人有机会就买嘛！
等政府解决住房问题是很慢的，而且政府的房子地段都不是太好，地段好的一般人都申请不到。现在限价这是政府给的机会，能把握就尽量把握吧！
说这话时他看着我微笑（仿佛在说，加油，未来的路还很长，总会有机会的）
我也笑了，仿佛瞬间感受到了满满的正能量！
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