空前大招！这类城市房价，迎来长期大利好！

来源：财经观潮（ID：guide0929）；作者：潮哥

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央视财经的采访视频（时长4分55秒）

三四线城市的楼市又迎来了一次大机遇，这次机会来自与农村宅基地、耕地的变现。

宅基地、耕地都能卖了

据央视财经披露，今年宁夏平罗县已经落地实施了“退出三权”政策，

所谓退出三权，简单说就是农民退出自己所拥有的房屋所有权、宅基地使用权和土地承包经营权，交给政府。退出土地的村民会获得相应的补偿。

从2013年开始，宁夏回族自治区平罗县开始探索退出三权，以地养老的政策实施，并且已经开始落地实施。

今年68岁的宁夏老汉马占福经过慎重考虑，率先报名，马占福不仅“卖了房”又“卖了地”，还卖出了不菲的价格：

一亩地9000块钱，十亩地，五间房子，共18万块钱。

三权出让政策的初衷虽是为帮助农村老人养老，但它大面积实施的意义或者说影响绝不仅于此，至少还有两点：

1、极大地促进城市化进程、增强社会总财富和购买力，并刺激三四线城市楼市；

2、有效解决中国的粮食安全。

三四线城市楼市迎来大机遇

在这之前，农村耕地只具备原始的生产资料属性，农民只能通过土地获得庄稼。

他们只享有宅基地的使用权、耕地的承包权，产权归国家和集体所有，无法交易也就无法兑现土地本身的价值。

最近的几条新规，逐渐释放了冰封已久的耕地和宅基地金融属性。

三权分立后，耕地可以出租，也即承认了农民手中掌握的承包权价值。农民可以通过拥有的承包权将土地的经营权出让给别人，以获得回报。

但这种变现方式低效，而且周期长。如上面例子中的马占福，一亩耕地租金一年才600元。

宁夏宁夏回族自治区平罗县推出的“退出三权”政策，则让土地价值短时间就可以变现，政府高价回收，一亩耕地9000元，这是需要租让15年才能获得回报。

这一政策实施后，农民的养老问题自然可以通过土地变现解决。

而另一方面，农民们手中的钱多了，整个社会购买力增加，一些已经进城，并稳定下来的家庭，和一些打算进城购房又苦于手头紧张的家庭来说。

更大的可能是会将这部分不多不少的钱投进本地三四线城市。

三四线城市房子购买需求量亦会随之增加，房价便有了支撑。

政府哪来这么多资金回收农村土地？发行货币或者债券，反正政府举债，自己欠自己的钱又不用还。

所以，“三权出让”本质上是政府在变相超发货币，利好三四线城市楼市。

之前大多数人一直以来都在看空三四线城市房价，觉得没戏，但本轮三四线城市房价涨幅并不比热点城市弱。

原因是由政府定向货币超发刺激所致，方式是由国家开发银行等政策性银行，向央行申请非常低利率的抵押补充贷款（PSL）。

然后贷款给三四线城市地方政府，补贴棚户区居民。

给他们钱，让他们去买商品房，条件是交出原来的土地。

宁夏探索出的“三权出让”，在刺激三四线城市的房价上涨方面，异曲同工。

若大面积推行，中国社会财富量将会剧增。

中国有近6亿农民，除去一些家庭稳定没必要出让三权或者仍以土地为生，不能出让三权的家庭，仍有许多人愿意将老家荒废的土地三权出让。

全社会的购买力就会大大增加，这笔钱不多不少钱，最有可能流入的就是农民们所在的当地三四线城市。

三四线城市的房价有货币超发和需求量两个因素支撑，意味着虽然从长远来看，三四线城市的房价不被看好。

但这类城市的房价很有可能还会有一波上涨，具体周期要看政策普及的时间。

解决粮食安全问题

由于城市化进程加快，年轻人口大量流入城市，导致农村耕地大面积闲置。

以至于拥有960万平方公里土地的中国，粮食居然需要进口，近几年我国粮食自给率还逐渐下降。

“三权分置”后，现象虽有改观，但耕地使用权仍限制了不少土地经营权的转让，导致许多耕地无法有效利用，粮食仍无法满足国人需求。

最近两年粮食自给率数据未查到，以2014年为例，当年度中国粮食自给率已经跌倒87%，仍需要从国外进口大量的大米、玉米、小麦、大豆等粮食用品。

现如今，国家鼓励农民将手中的经营权出让给一些种植机构，甚至尝试着推行“三权出让”政策。

国家就可以将以前东一片西一片的耕地连成一片，然后出租给一些机构种植，利用现代化工具大面积粮食种植。

不但能解决田地荒芜问题、增加农民收入，还提高国家粮食自给率。

以中国土地之广袤，若所有农田均能实现高效耕种，我国粮食完全自给不是什么难事。

有的人可能会误读为，政府想抢占百姓的土地，需要强调的是，农民出不出让自己的土地纯属自愿。

在新审议的土地承包法修正案草案中，政府就做了明确规定：

1、明确国家依法保护农村土地承包关系稳定并长久不变；

2、为了给予农民稳定的土地承包经营预期，草案规定，耕地承包期届满后再延长三十年；

3、农民进城落户，土地承包权拟定不交回发包方；

4、草案规定，承包方可以用承包土地经营权向金融机构融资担保。第三方通过流转取得的土地经营权，经承包方或其委托代理人书面同意，可以向金融机构融资担保。

也就说，在处理自己的土地权方面，农民可以完全根据自己的意愿作出三种选择：

一、永远享有承包权，即使户口转移到了城市，也仍可享受三权；

二、三权分立，农民掌握承包权，可以将经营权以收租金或入股的方式出租给某些种植机构；

三、“三权”出让给政府，政府高价回收。

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