万科看2018年：你们的好日子到头了，但我会好好的

来源：楼市头条 渔村村长 （ID：lsttcz）

原标题：万科看2018年：你们的好日子到头了，但我会好好的

一

11月14日这天，对万科来说是个好日子。这天，股市大跌，地产股大跌，但万科却逆势大涨，市值一日增长超150亿。今天，股市再大跌，但万科坚挺依旧。

是不是涨得有点莫名其妙？当然不是啦！我一直说，谁都可以傻，但资本不会傻。

事情是这样的：

在11月7日万科的月度经营数据电话会议上，万科不仅披露了自身的经营数据，还对明年的房地产市场做了分析判断。13日，兴业证券发布了此次会议的纪要，在市场上引起了不大不小的波澜。

其实，单就数据而言，10月的万科没啥亮点，简单点说如下：

10月份万科销售额367.9亿元，单月同比有所下滑；1-10月累计实现销售面积2912.3万平方米，销售金额4328.9亿元，成交均价每平米14800元左右，相比9月环比下降13%。

至少，万科的股价涨跟跟10月的销售没鸡毛关系。你要是不信，就自己翻公告去，10月碧桂园、恒大的销售比万科好得多，股价还不是跌得稀里哗啦。

在我来看，这次万科的涨来自于万科吹得一手好牛逼。而牛是咋吹的，都在那份纪要里。你要是有兴趣，我就给你扯一下蛋。

先说结论，万科这份纪要，我的理解大致如下：

1、明年整体地产市场不会太好，但万科很好

2、调控政策明年会持续，市场继续承压，但我很好

3、一、二线的增长会有限，但我增长很好

4、房产税大概率会推出，对市场有影响，但对我影响不大

5、部分三、四线城市明年不容乐观，但我很好

6、销售放慢，其他开发商会受影响，但我很好

二

说来说去，万科对2018年房地产整体市场的判断是：会进入小年。对于看空的原因，这份纪要没有具体说明，但在字里行间，又显露无疑，我知道你想看，所以我就依照自己的理解，给你瞎逼逼下子好了。

1、调控升级，预期扭转

调控政策仍然在从严执行，一方面市场预期还没有得到实质性逆转，另一方面明年“两会”刚好是新一届政府换届，因此至少到明年年中，不论是价格管制还是预售证管制，政策出现大面积松动的可能性几乎为零。

尽管还有部分房企坚守自己心理预期的房价，但是，十九大后，楼市定调“房住不炒”，调控政策不松反紧，甚至组织了全国范围内的交叉大检查，十九大后调控会松动的预期被打破，导致部分房企撑不住了，开始主动放弃“底线”，主动适应政府的指导价格措施积极跑量。

2、销售放缓，翘尾难现

虽然房企今年的销售数据依然靓丽，但这是因为上半年增加很快，全年的销售规模尚有增加，但回款目标压力、资金兑付压力与资本市场“借新还旧”渠道收紧等因素，会让明年的销售进一步放缓。

预计年底至2018年春节时期，楼市普遍性的小幅降价或将开启。春节后房企必然会开足马力进行销售，采取一些手段促进销量的快速提升，否则二季度将销售量将难以起色，半年报业绩会面临较大的压力。目前在深圳，已经出现了一大批的特价房。

按照以往经验，四季度是房企冲刺年终目标的时间，这个时间的总销占比往往比较大，多数房企会加大推盘力度冲刺业绩，一年的“翘尾”行情也是在这个时候出现。但是，“十九大”后，核心一二线城市销量并没有明显起色，在各地大严查的政策背景下，今年四季度楼市已难现“翘尾”行情。

据中原地产数据，今年前10个月，北京新建住宅成交量仅为20550套，创造了北京新建住宅商品房最近10年有网签数据的历史最低值，同比跌幅高达50.6%。就算是翘尾，那也得翘到天上去才能弥补之前的跌幅。

3、一二线难涨，三四线看跌

市场的调整在不同的区域表现会有所差别。

对于一二线核心城市来说，从2016年四季度就进入调整期，虽然成交量明显下降，但存货相对稳定，去化率变化不大，成交量进一步下跌的空间并不大。但上升的空间也有限，2016年以来快速价格上升，加上限制杠杆使用，购房者的购买力已不足，已不存在明显上升的基础。未来最乐观的情况是，成交量可能维持现有水平，即使增长也很有限。

但对于三四线城市来说，一方面销售规模和价格快速增加，一方面基础设施改善乏力和就业人口新增乏力，增长无法持续，市场受政策的冲击会比较明显，万科甚至表示可能会退出这些地区。但不是所有的三、四线城市都有这么大的压力，在核心城市周边的三四线城市，基础设施在改善，也有新的流动人口，市场会相对稳定。

4、房产税终将开征，租赁市场坐大

从长期来看，房产税的征收无可避免。土地越来越少，卖地财政越来越不可持续，但政府需要稳定的收入来源。而基于流通环节的增值税受经济波动影响比较大，基于财产存量的统一税种会越来越重要。但是房产税的征收虽然会改变供需平衡的时间，但不会改变供需平衡的趋势，税种的开征反而有助于市场的稳定。

而随着租售同权政策的推进，出租市场会越来越大，但短期不足以动摇新房占住房供应绝大部分的格局，目前对购房者的分流还很有限。同时房企在长租公寓领域，从资金、开发能 39 34121 39 13305 0 0 7353 0 0:00:04 0:00:01 0:00:03 7350、改造能力等方面相对于其他供应商都有优势。

总的来说，这些政策对楼市一定会有影响，但开发商策略得当的话，不会受到太大的影响。

5、房企毛利下降，资金链承压

很多开发商是2016年开始拿地扩张的，在市场高的阶段拿地价格甚至比周边实际售价还贵。虽然短期从报表上看，因为2015年下半年以来售价在快速上升，盈利状况可能还不错。但是如果房价不继续增加，地价成本却这么高，卖房的时候正好赶到今年下半年或者明年，面临政府限价，毛利率就会下滑。

不管怎么样，房企们明年的日子不会太好过。虽然今年大多数房企已经提早完成销售目标，并且部分房企还上调目标，今年最后两个月的销售压力并不大，对上市房企来讲，今年可以给资本市场一个完美的交代。

但是，销售业绩自今年下半年以后已经开始显现压力，核心一二线城市销量并没有明显起色，如果这样的市场趋势延续到2018年，房企将面临“销售目标提高，但是市场环境更加恶化”的大环境，2018年重置销售目标背后的压力将越来越大。

利润下滑造成的后果是，部分房企资金兑付压力越来越大，很可能在明年一季度集中体现。甚至个别房企极有可能出现资金断裂的风险，被其他房企收购股权。

三

万科在电话会议上都这样看空楼市了，为啥股价还逆市大涨呢？前面说了，是万科的牛逼吹的比较好，当然万科也确实是真有让投资者放心的实力。

1、投资、销售重心在一二线城市，这些城市的行情仍较为稳定。从万科的销售数据来看，销售面积在一线城市占比达10%-15%，在二线城市占比60%，三四线城市占比25%不到；销售金额在一二线城市占比甚至达到了90%以上。

2、拿地价格低，毛利率得到保证。万科今年结算或销售的项目基本上是在2015年拿的地，而万科审慎的投资风格让2016-2017年新增的项目平均地价上升并不明显，拿地价格长期低于销售价格。即使在房价不增长的情况下，未来的毛利率还能相对稳定。

3、国家大力推进租售并举，万科在长租公寓领域已取得一定成绩，在资金、开发能力、改造能力等方面具有优势。

4、相较于同行，万科认为自己未来管理水平更高、产品质量更好，一直专注于大众住宅开发和自住产品需求，业绩表现明显要比市场好，未来市场占有率会提升。虽然今年一二线城市成交量跌了30-40%，但万科的成交量前10个月反而涨了25%。

5、万科透露，大股东深圳地铁在前海联合产权交易所进行前海国际65%的股权转让，自己有兴趣参与股权的受让，把握“轨道+物业”的发展机会。

四

如果你是二级市场的股民，而且对地产股情有独钟，那你就得悠着点了。因为我没办法告诉你，明天地产股的涨跌，只是可以大致告诉你，哪些公司的销量不会受太大影响。

1、万科、中海、保利地产这些聚焦一二线的核心巨头，抗风险能力比较强，除非市场发生系统性的风险，这些公司的销售收入不会受到太大影响。

2、碧桂园、恒大明年受到的影响可能会大一些，理由很简单，这量大巨头过去两年很猛，但鸡血不是天天都能打的，这是其一，其二是碧桂园和恒大的销售三四线城市的占比较大，而今年三、四线城市像吃了伟哥一样。但这玩意，持续性存疑。

3、行业集中度的快速提升，会对中小房企产生剧烈的挤出效应，这是他们要迫切考虑的生存问题。一线巨头之外，多数公司的快速增长可能会暂时告一段落，毕竟这个世界就那么几个恒大和碧桂园，在寡头时代，他们的机会在慢慢变小，所以你可以跟他谈情，但最好不要恋爱，赚了钱就走人吧。

至于该在哪些城市买房，我的建议是：

1、总的原则是，好城市的房子，任何时候都可以买入。如果你是刚需购房者，当你买得起的时候就是最好的购房时机。

2、如果你是投资者，就得认真考虑购房的时机，不要强行和调控政策对着干。同时要选择现在因为限价等原因尚处于价值洼地、未来一定能升值的优质房产，比如我前段时间写的那些。

3、在调控的大背景下，广州、深圳、合肥、南京这些一二线城市的房价不会大涨，但肯定也不会大跌。

4、连万科都说要退出的三四线城市，比如营口，你最好离远一点。这些城市的特点是，基础设施更新缓慢，人口持续流出。

5、但是对于核心城市周边城市圈内的三四线城市，比如惠州，仍然有一定的投资价值。

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