深圳第一批8大旧改项目进度曝光！除了鹤塘小区开工，其他的呢？

来源：南方都市报 冯少文

原标题：第一批旧改项目 鹤塘小区已开工

    南苑新村，小区里已长满藤蔓植物。

鹤塘小区已开工。

深圳2004年就开始大规模推动城中村改造，2007年推动旧工业区改造，2009年深圳城市更新办法正式颁布实施。

木头龙、金钻豪园、南苑新村、鹤塘小区、华泰小区、龙溪花园、海涛花园、桥东片区，这是《深圳市城市更新办法》在2009年12月1日开始施行之后，被列入2010年深圳城市更新单元第一批计划的8个旧住宅小区改造项目，业内认为其试点意义非常明显。

然而，直至今天，仅鹤塘小区进入施工阶段，其他7个项目均停留在城市更新的前期准备阶段。

1

香蜜湖地铁站华泰小区12年拆补方案意见征求工作刚启动

位于香蜜湖地铁站A出口的华泰小区，2005年就被福田区政府认定为老住宅区，由华泰企业公司筹备更新工作，2009年新世界地产介入该小区的城市更新工作，直至2012年，深圳市福田区“旧改办”才确认新世界地产为华泰小区城市更新实施主体，预计投资40亿元，然而，到今年的10月26日，12年时间过去了，项目的拆迁补偿安置方案才出炉。

南都记者在小区内看到，早前拆掉的和平医院已杂草丛生。据此前南都报道，其在拆迁时也发生了颇多事端。

关于旧改，有多名小区业主表示，从来没有人正式谈过拆补的问题。而在近日新开张的旧改办公室中，一工作人员告诉南都记者，“有些政策层面的东西一直没有通过”。目前小区生活气息浓，住户多为退休老人。

2

农林地铁站龙溪花园签约速度有所加快

 “如果你想挂盘，可以帮你挂到12万/平米，再高点就持到单价13万也可以”，在龙溪花园附近，一中介告诉南都记者，“很多想买了当钉子户，坐等高额赔偿”。在中洲主导的龙溪花园中，挂了很多标语，其中大部分是“提醒”业主尽快签约，不然下一个结果将是棚改。

 “到今年12月初，我们进驻就到期了，到时还是不是开发商来旧改都说不准了”，旧改展厅内一工作人员表示，如果是棚改，那么损失最大的就是业主了。

自从今年四五月份，“提醒”的标语挂出去后，签约速度有所加快，过去的几个月平均每周都有2户来签约，目前签约率将近80%。中洲在龙溪花园的旧改展厅特别装修过，与发黑的小区楼房相比特别显眼。

“在政府会议上，有政府官员说深业旗下的子公司农科想进来棚改”，在交流过程中，该工作人员一路与记者强调小区有棚改倾向。

3

世界之窗地铁站鹤塘小区机器声隆隆忙施工   

在距离鹤塘小区200米开外就能听到机器声隆隆。目前鹤塘小区老旧建筑已全拆除，大型机器进场作业。

其挂在施工现场的工程概况牌显示，2016年6月底开始，项目就已经在做桩基工程。鹤塘小区城市更新单元位于世界之窗地铁站附近，邻近南山益田假日广场。

据此前有媒体报道，该项目早在2014年12月举行了开工仪式，然而，直至最后一户业主搬离已是2016年9月22日，从立项到最终完成签约搬迁，鹤塘小区用了六年时间。其成功的背后或有先天优势，据了解，小区总户数仅184户，到2014年就余下3户没有签约。

根据规土委早前公示的规划，该项目的开发建设用地范围面积约1.3万平方米，总建筑面积为10 .89万平方米，其中住宅总建筑面积为6 .39万平方米，将建成以住宅为主，集商业、办公和公寓等多业态于一身的城市综合体。目前周边二手房均价约6.2万/平方米。

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桃园地铁站南苑新村喧嚣中一片沉寂

 一片沉寂，豪无生机，桃园地铁站边上的南苑新村显然已成为市区最大的免费停车场之一。走进小区，随处可见停放的小汽车，货车，植被爬满楼体，野蛮生长下的“绿化”透着沉寂。南都记者周天走访该小区，偶尔看到有行人出入小区。附近一经营了30年的店主透露，“每栋楼都还住着几户业主，一两户吧，小区早就没有物业了，公共卫生都是他们自己请人搞的。”

“携手万科，共建家园”，小区东门几个大字特别明显。或是周末的原因，万科在南苑新村的旧改办公室显得冷清，记者想前往了解情况遭遇保安阻拦，称周末值班的同事已经外出。而与其他7个老旧住宅小区不同的是，南苑新村内没看到任何横幅。南山区政府在线网站上，在区城改办与南头街道2011年至2013年间的年度工作总结中，均有提及南苑新村城市更新单元进度问题。

据悉，万科于2012年1月正式进驻小区拆迁，目前项目拆迁签约率已超过90%。万科表示，在项目旧改过程中，万科一直与南苑新村广大拆迁业主紧密相连，积极推进与未签约业主沟通协商，力争早日完成南苑新村更新改造。

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盐田海涛花园还有40多业主未联系上

该小区是深圳最早一批“对外销售楼盘”，仅对香港或其他境外华侨出售，对于深圳户口很特别的当年来讲，购房还能在深圳落户。而对于无法购买的内地人或深圳当地人，他们想到的办法就是借香港人的名义来买房。

如今，二三十年过去了，许多实际业主手上握的是当年写着香港人名字的红本，应有权利无法享受。

“拆不动多数是楼盘历史遗留问题所致，”一业内告诉南都记者，找不着业主就足够让开发商头疼的了，以海涛花园为例，目前还有40多户业主未联系上。2014年路劲地产进驻海涛花园，目前已花掉搬迁费用约8亿元，签约率将近90%。

如今，海涛花园已进入最后冲刺阶段，“最难的时候来了”，对于旧改，海涛花园一工作人员表示，必须乐观，没办法。

虽然如此，南都记者走访当天就签了4户。“我们是一起签约的”，业主谢女士表示，此前没有签是因为还不了解情况，现在看到大家都签了，情况也清楚了就签了。目前，该小区挂盘单价在5万至5.2万间。

6

盐田桥东片区年底将开工拆迁

与20 14年南都记者走访看到的“除了西区外墙挂着的公告和东区外墙上的一条横幅之外，小区内没有发现太多即将迎来改造的痕迹”，“项目西区的一条通道上，商贩们忙碌着照顾自家的生意”，如今再过去三年时间，桥东片区历经风雨后楼体外墙发黑，小区干净但毫无生活气息，走访期间除了看到环卫工人清洁未见到住户。

 公开资料显示，项目拆除用地面积4 .63万平方米，总建筑面积23万平方米，其中住宅15万平方米，商务公寓4 .4万平方米，商业2 .6万平方米，据媒体2012年7月报道，项目总投资23亿元，计划于2012年开工。

然而，南都记者走访了解，目前仍有7户未签约。一知情人透露，对于户数较少的桥东片区，一直由荣津地产在跟进旧改事宜，然而直到2016年卓越介入后才有了起色。

“荣津地产跟进期间几乎没有花费”。小区旧改办公室一工作人员表示，今年年底将开工拆迁。其实，为加快项目实施速度，早在2014年就修改过规划，将该片区分为两个项目实施。

今年8月底，桥东中区3楼新装修的三房，放盘租金为3500元。

7

翠竹地铁站木头龙仍有18户业主未签约

提起木头龙旧改或已是无人不知，但它就趟在那儿无动于衷。但是，罗湖区政府敢于先行先试，10月26日一纸木头龙片区城市更新单元规划修改(草案)的公示引发关注，特别是其中提到的“分期修改”，计划将木头龙分为两期实施。

“其实益田也不愿意分区，退线更多就摆不了那么多楼房”，一业内人士告诉南都记者。

2016年12月，益田集合了近30户进行集体签约，经过这次签约，木头龙业主签约率已接近98%，在益田看来，这是一次重大突破。据开发商益田集团透露，自2011年启动搬迁工作以来，6年间益田集团投入的补偿资金已逾12亿元人民币。

而在签约现场的业主普遍表示希望政府多介入，“给我们更大的信心”。而据另外一位业内人士称，“只要是益田来改，这些人就不会签，给20万一平米都不签，因为益田已经伤了业主的心”。

 “其实这近30户签约业主的背后控制者是恒裕”，前述业内人士告诉南都记者，“木头龙早期立项时恒裕先进来收走了一批房子，没想到益田后来居上。”

与南苑新村情况类似，木头龙内也停了不少车辆，少数楼宇中仍有住户。从宣传内容来看，更倾向于提醒未签约业主“不要损害其他业主利益”。木头龙小区内一签约进度表显示，目前仍有18户业主未签约。

8

田贝地铁站金钻豪园正拆除危楼空楼

 “对于久拖不决的，罗湖区政府将依法依规解决拆迁遗留问题，确保回迁房、保障房、公共配套设施等公共利益尽快落地”，在小区内随处可见张贴着罗湖区政府今年8月28日发文。

同样张贴的还有新华城房地产2017年11月9日的告示，“……经政府部门批准，我司已开始对100%业主签约的危楼空楼进行拆除……”小区中，有多处楼体印上红红的“拆”字，并拉着“危楼行为勿近”的标语。目前，小区已拉起高高的围板，多栋楼体被绿网包裹。

对于何时签约，业主钟女士称“先解决8月1日的问题再说吧”。据此前媒体报道，超强台风将至，为了他们的人身安 40 36461 40 14746 0 0 4308 0 0:00:08 0:00:03 0:00:05 4307全，8月1日翠竹街道翠岭工作站建议业主先搬去附近的宾馆居住。

而次日早上9点多，钟女士回到家发现房屋大门被撬，多个窗户玻璃被砸，厕所马桶也四分五裂。无独有偶，该栋楼的其他(共计16户)住户家中也惨遭打砸，奇怪的是均无其他钱财丢失。

钟女士认为这是开发商行为。正值上学时间，南都记者走访期间看到有身穿学生校服模样的少年出入，而另一边正有大型机器对楼宇进行拆除，而从小区一楼七零八落的商铺招牌依然能感受到曾经的热闹生活。据小区业主反映，目前仍有20来户未签约搬迁。

9

建纬(深圳)律师事务所主任贺倩明：

 城市更新需要政府力量和市场力量更好协同

政府之所以直接介入城市更新活动，除了增加人才住房和保障性住房供给等公共利益的考虑外，市场主体在城市更新的力不从心也给了政府介入的正当理由。

政府通过“行政征收+市场协商”的方式有效地推进了拆迁谈判工作，这是政府的优势。

正是基于这一优势，政府主导的棚改项目取得了显著的成绩。但如果凭借一两个项目的成功就认定这是一条可以推广和复制的成功模式未免太过草率。

政府虽然在棚改项目中借国企之力运用市场和行政相结合的手段解决了市场主体难以解决的拆迁难题，但拆迁毕竟只是城市更新项目成功的一个要素，而非全部要素。

而且，采取“行政征收+市场协商”的方式目前只适用于具有公益性质的人才住房或保障性住房建设项目，对于商业开发项目并不适用。因此，政府全面主导旧住宅区的改造既存在资源制约，也存在法律制约。

10

大多数开发商仍然遵循传统的惯性思维

从市场的角度看，在宏观政策环境和市场环境均已发生重大改变的情形下，大多数开发商仍然遵循传统的惯性思维。

传统的房地产市场主要是靠良好的政商资源和强大货币资本驱动，以住宅和商业开发为主要产品形态。而城市更新不仅需要货币资本和政商资源，还需要大量的智慧资本解决其复杂的交易结构、产权争议、产业规划和融资结构等问题。

城市更新项目的商业模式与传统的房地产市场也存在很大的差异：一方面，在土地供应端，城市更新的土地资源多数被村集体或私营企业，甚至是私人所控制，开发商要获得政府的批准，首先需要取得原权利人的同意，而要取得原权利人的同意必须采取市场化的手段，通过货币收购、产权置换或合作开发等方式与原权利人形成一致意见，所以，在城市更新中，政商资源在土地获取方面的作用受限。

另一方面，在项目开发和运营端，城市更新项目的产品也不是单一的商品房模式，而是包括产业用房、保障性住房、回迁用房在内的混合产品模式。

此外，城市更新中的搬迁谈判、产品设计、项目融资、报批报建、招商运营也都有别于传统的地产项目。

城市更新项目需要将金融、产业和地产进行深度的融合，用产业驱动地产，用地产孵化产业，同时综合运用各种金融工具化解市场可能存在的周期性风险。

因此，开发商应该顺应政策趋势和政府导向，转变传统商住地产的思维，从经营政商资源转变经营智慧资源；从单纯商住开发转变为产城融合发展；从销售为主，转变为租售并举；从有形产品的设计和建造为中心，转变为有形产品和无形服务并重。

提升资产的运营和证券化的能力，将金融、地产和产业通过强大智慧资源链接起来，只有这样才能够击中政府在产业发展和城市规划的技术痛点、满足政府业绩需求，从而在项目审批方面获得快速的推进，也只有这样才能在城市更新市场中形成竞争优势，形成新的核心竞争力。

11

界定好政府公权力和市场行为的权利边界

从城市更新内在属性看，城市更新制度设计的出发点主要基于城市公共利益的需求，旨在改变土地利用率低下、公共设施配套不足、产业落后等局面，通过城市更新释放土地效能、改善公共配套、增加公共服务产品的供给。

显而易见，城市更新具有公共利益的属性，政府作为公共利益的代言人介入城市更新自然具有正当性。

但城市更新也直接涉及到私权保护，涉及到原物权所有者或使用者的核心利益，故城市更新首先需要对原权利人利益作出妥善的安排，与原权利人形成共识。

然而，原权利人的权利形态错综复杂、类型多样，很多原权利人的“权利”存在法律瑕疵，比如集体土地不能流转、小产权房不能交易、违法建筑无法取得合法手续进入市场流通等等。

而城市更新除了让集体土地入市、小产权房和违法建筑“转正”之外，又进一步完善了公共交通和教育、医疗、文体等公共设施，原本廉价的土地和物业价值大幅度上升。可见，城市更新产生了巨大的利益空间。

如何在城市更新中实现公共利益和私人利益的再平衡？如何在保障公共利益的同时，对私权进行充分而适当的保护？如何差异化处理“合法建筑”和“合法外建筑”？如何解决多数人同意更新而少数人拒绝签约的僵局？这些都是政府需要解决的问题。

简言之，城市更新需要政府力量和市场力量协同发挥作用。问题的关键在于如何界定政府公权力和市场行为的权利边界？如何避免政府裁判员和运动员身份的混同？政府又如何在市场失灵时进行必要的干预？

第一，政府应该着力彻底解决长期以来的历史遗留建筑问题，发挥明晰产权、定纷止争的职能。

深圳的土地权属问题异常复杂，集体土地的征转手续问题、非农建设用地和征地返还用地问题、违法建筑的问题、合法用地权属的比例问题等导致产权不清、产权混乱和产权争议，政府应该充分发挥立法权、行政权和司法权，让权属界定有法可依，让权属争议得到高效公正司法保护，避免因权属问题导致项目停滞，从而影响市场效率、增加市场成本。

第二、政府应必要时启用公权力介入城市更新的“拆迁难”问题，以保障城市更新中公共利益的实现，同时对私权予以公正的保护。如前所述，城市更新本身就具有公共利益的内在属性，保障公共利益的实现和公共产品的供应是政府的职能。

当前，城市更新项目最大障碍是无法与少数人达成搬补协议的问题，很多项目因为5%-10 %的业主不同意而陷入僵局。

目前政府对旧住宅区要求“双百”的做法实际上改变了《深圳市城市更新办法》规定的基于建筑物区分所有权三分之二票决的原则，而《深圳市城市更新办法实施细则》第七十一条提及的专规通过两年后无法完成搬补谈判的征收机制和第七十三条规定的剩余10%不能完成搬迁的项目可申请政府组织实施的机制从来没有得到实施，市场主体寄予厚望的《深圳经济特区城市更新条例》所确定的强制售卖制度也杳无音讯。

无论从物权法的建筑区分所有权理论，还是公共利益保护理论，都能够找到政府对城市更新中少数权利人的“过分”权利主张给多数权利人、公共利益以及市场交易秩序所产生“负外部性”进行干预的依据。

第三、政府应该采取措施落实简政放权，利用宏观调控手段培育城市更新市场、降低市场交易成本。政府有责任消除城市更新中制度性掣肘，减少制度规则执行过程中的人为因素，增强规则的可操作性和透明度，既要放权给区政府和街道办，更要放权于市场。

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