李迅雷:2018买房投资请重点关注珠三角、长三角!
综合整理自:李迅雷金融与投资、正和岛 转载请注明出处!
原标题:2018年楼市的趋势与机会(李迅雷 高瑞东 周子涵)
作者:中泰证券研究所李迅雷、高瑞东、周子涵。文中观点仅反映作者研究和学术观点,不代表见闻立场,不构成投资建议,有删略。
楼市走势、房价一直牵动着国民神经,尤其每逢年关临近,各种预测就会陆续出炉。
日前,中泰证券首席经济学家李迅雷撰文分析了2018年楼市的走向与机会,核心观点如下:
核心要点:
1)
房价总体会呈现稳中趋降走势,故2018年楼市将相对疲弱。房产税出台的概率仍不大,2018年不大可能进入人大立法程序;
2)
未来房地产调控的目标,一是平稳房价,住有所居;二是多渠道提高住房供给;
3)
预计租赁住房制度将进一步做实,选取一二线城市试点。
4)
持续的棚改货币化安置支撑三四线楼市;
5)
2018年房地产投资机会的把握上,重点要寻找三四线中的强者:看好珠三角、长三角,京津冀相对乏力。
稳房价就是稳经济
楼市调控将更加精准化
自2016年第四季度以来,政府出台了更加精细化的调控政策,并初见成效。针对一二线房价已处高位的困境,从需求层面着手的政策,即限购限贷的冰冻之术,基本遏制住了房价上涨的势头。在供给端,通过实行差异化的信贷政策,推动三四线城市的房地产库存持续走低。
前期财政强刺激对总需求的拉动效应正在逐渐减弱,基建投资增长乏力,制造业投资动力不足,经济下行压力逐渐增大。供给侧改革的持续推进,也需要总需求扩张政策予以配合。
向前看,经济增速底线尚存。
2020年GDP翻番是十三五规划经济增长的底线,未来三年GDP增速维持6.3%以上是必然之举。房地产调控的政策定力面临较大的挑战。我们还会像过去很多次那样,为了经济增长,放松房地产调控吗?
这次答案或许不一样,整体的房地产调控思路已经发生重大转变。以前房地产调控多从需求侧入手,之后将更加注重从供给端着力。
未来房地产调控的目标,一是平稳房价,住有所居;二是多渠道提高住房供给。
一二线仍有大量住房刚需尚未满足,三四线仍有大量的棚户区需要改造,许多农民还有进城需求,推动房地产市场健康发展的同时,也拉动了总需求。
图表1:房地产行业对GDP的拉动与贡献
来源:Wind,中泰证券研究所
租赁住房制度将进一步做实
拉动一二线房地产投资
1.选取一二线土地财政依赖度低的城市试点
一二线大部分城市土地财政的依赖度较低,为政府加大土地供给力度提供足够空间。
一直以来,国家在一二线城市房地产调控过程中,更多地是调控房地产需求端,限购限贷以及提高交易费用,很少从房地产供给端入手。
这其中一个非常重要的原因,就是地方政府对土地财政的严重依赖。所以,当面包贵了,不是去多产面粉,而是去限购面包。供需紧张背景下,房价自然不断攀升。
去年以来房地产调控的一个重要特点,就是开始从供给端发力,从土地供给入手,发展租赁住房市场并出台了一系列政策。
一线和准一线城市,房价的一半以上,是以土地出让金和房地产相关税费的形式转移给了政府。这些城市大多数对土地财政依赖度较低,若要让利供应租赁用地,其实就是政府将来自土地出让金和相关税费的收益转移给老百姓。
这种模式的房地产供给侧改革,不仅能够解决夹心层的住房问题,而且这个过程中,居民、企业都没有加杠杆。
以上海和杭州为例,9月14日,上海最新出让的一块租赁住房用地楼面价6750元,仅为周边二手房价格的十分之一左右。最新拍出杭州住房租赁用地,其楼面价5049元/平方米,仅为周边二手房价格的七分之一左右。
但是,在转移利益的意愿方面,地方政府各有不同,这体现在租赁用地供给的方式上。
第一,单独供应的租赁住房用地,以及村集体留用地上建设租赁住房,政府往外转移的利益最大。
第二,配建公共租赁住房,即以招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地,当土地溢价率超过一定比例后,由竞价转为竞自持租赁住房面积。这种模式转移的利益较小,因为开发商最终会将自持租赁住房方面的损失,通过提高可售商品房的价格来获得补偿。
目前京沪和十二个试点城市在推广租赁住房政策时,大部分是同时使用这两种租赁供地方式,当然也有个别城市仅使用第二种方式,例如广州。
图表2:一线试点城市土地财政依赖程度较低
试点城市 | 所在省份 | 年 | 市级国有土地使用权出让收入/地方公共财政收入(所在省份) |
北京 | 北京 | 2016 | 23% |
上海 | 上海 | 2016 | 33% |
广州 | 广东 | 2016 | 53%(33%) |
深圳 | 广东 | 2016 | 28%(33%) |
佛山 | 广东 | 2016 | 90%(33%) |
肇庆 | 广东 | 2016 | *(33%) |
南京 | 江苏 | 2016 | 121%(67%) |
杭州 | 浙江 | 2016 | 47%(40%*) |
厦门 | 福建 | 2016 | 57%(56%) |
武汉 | 湖北 | 2016 | 75%(52%) |
成都 | 四川 | 2016 | 56%(42%) |
沈阳 | 辽宁 | 2016 | 27%(29%*) |
合肥 | 安徽 | 2016 | 107%(62%*) |
郑州 | 河南 | 2016 | 102%(47%) |
来源:Wind,各省市财政局网站,中泰证券研究所
注:浙江省、辽宁省和安徽省的省级数据年份分别为2015、2015和2012;肇庆市级政府性基金数据不可得。
图表3:部分省份土地财政依赖度
来源:Wind,中泰证券研究所
2.一二线城市总体住宅供地面积有望提升
租赁住房政策的推出,从供给和需求两方面都会影响房地产市场。
从供给层面来看,租赁住房挤占了很大一部分普通商品房供给。目前租赁住房分两档,第一档是一线城市,以上海作为标准,租赁占新增的60%;第二档是二线城市,以杭州作为标准,租赁占新增30%。
从需求层面来看,租赁住房政策会改变房地产需求的结构。以前是房地产销售好,然后拉动房地产投资。而现在房地产的需求分为了两部分,一部分是刚性的租赁住房需求,另一部分是普通的商品房需求。
在这一背景下,对供给端首当其冲的影响,就是总体住宅供地面积有望提升。虽然租赁住房面积挤占了部分商品住宅用地,但考虑到以前政府出于对土地财政的依赖,房价高涨之时,在土地供应方面非但没有雪中送炭,而是火上浇油,为了不出拍出高房价,反而干脆不供地了。
因此,随着决策层开始大力推动房地产供给侧改革,一是占比30%以上的租赁住房建设得以保证,二是正常商品住宅土地供应力度值得期待。
同时,政府也正在多渠道保证住宅用地供应。
今年4月住建部就发文称,各地要根据商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序,对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要减少供地;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。
这一趋势已经在今年以来北京的土地市场有所显现,今年以来已供应宅地62宗,而去年全年仅供应17宗。央行发布的《2016年第四季度中国货币政策执行报告》就曾提到,“从完善财税制度、改进土地占补平衡等方面入手,从供给端解决房地产供需错配问题,构建房地产市场健康发展的长效机制。”
持续的棚改货币化安置支撑三四线楼市
年初以来,三四线楼市成交持续超预期,不可否认,棚改货币化安置比例提升是背后重要推手。
根据住建部数据,2016年全国棚改货币化安置比例达到48.5%,两年提升近40个百分点,带动2016年商品房去库存2.5亿平米,占全年销量的16%。
从全国各省情况来看,货币化安置对商品房销量贡献较大的省份多为西北、中部、东北等人口净流出、经济欠发达的地区。
在今年5月召开的国务院常务会议上,国家确定了未来3年棚改的目标,2018至2020年再改造各类棚户区1500万套.
我们按照2017-2020年55%左右的棚改货币化安置比例、套均85平的假设测算,未来3年每年仍能带来2.3亿平米的去库存规模,从而为三四线楼市平稳提供有效支撑。
图表4:全国棚改货币化安置去库存测算
棚改完工套数 (万套) | 货币化安置比例 | 消化商品房库存面积(万平) | 全国商品房销售面积(万平) | 占全国商品房销量比重 | |
2014 | 480 | 9% | 0.40 | 12.1 | 3% |
2015 | 601 | 29.9% | 1.50 | 12.8 | 12% |
2016 | 606 | 48.5% | 2.50 | 15.7 | 16% |
2017E | 600 | 55% | 2.81 | 16.6 | 17% |
2018E | 500 | 55% | 2.34 | 15.3 | 15% |
2019E | 500 | 55% | 2.34 | 15.3 | 15% |
2020E | 500 | 55% | 2.34 | 15.3 | 15% |
来源:Wind,中泰证券研究所
图表5:全国各省16年棚改货币化安置去库存对销量
图6:三四线房地产销售额占半壁江山
图7:三四线房地产投资额占比过半
来源:Wind,中泰证券研究所
寻找三四线中的强者:来自局部“人口繁荣”的证据
除了棚改货币化安置带来的变相放水和一二线溢出效应之外,三四线难道一点内生需求支撑都没有吗?让我们先从省级层面的人口流动变化开始分析。
1.欠发达地区出现人口回流
根据各省统计公报,计算出各省常住人口的流动增长率,发现自2012至2016年以来,15个省份人口流动增长率在扩大,除河南、江西外,2016年13个省份人口处于净流入状态(迁入人口大于迁出人口),15个省份大致可分为三类:
第一类是民营经济相对发达的华东、华南省份,以浙江、福建、广东为代表;
第二类是传统的打工人口输出大省,以西南的川黔、中部的鄂皖为代表;
第三类是受到国家政策重点扶持的边疆大省,西藏、新疆、内蒙古。
图表8:全国各省人口流动增长率
地域 | 省份 | 2016年净流入 规模(万人) | 2016年流动 增长率 | 2012-16年流动增长率变化百分点 |
西南 | 西藏 | 3.07 | 0.940% | 0.55 |
华东 | 浙江 | 19.28 | 0.347% | 0.55 |
西北 | 新疆 | 11.99 | 0.504% | 0.50 |
中部 | 安徽 | 8.34 | 0.135% | 0.49 |
华南 | 广东 | 68.73 | 0.629% | 0.48 |
西南 | 四川 | 29.27 | 0.355% | 0.33 |
中部 | 河南 | -6.04 | -0.064% | 0.26 |
西南 | 贵州 | 2.48 | 0.070% | 0.26 |
中部 | 江西 | -6.71 | -0.147% | 0.24 |
西北 | 陕西 | 2.85 | 0.075% | 0.18 |
中部 | 湖北 | 3.75 | 0.064% | 0.18 |
西南 | 重庆 | 18.14 | 0.598% | 0.11 |
华南 | 广西 | 4.09 | 0.085% | 0.08 |
华北 | 内蒙古 | 0.76 | 0.030% | 0.07 |
华东 | 福建 | 2.99 | 0.078% | 0.03 |
华北 | 河北 | 0.00 | 0.000% | 0.00 |
华北 | 山西 | 0.00 | 0.000% | -0.01 |
华东 | 江苏 | 0.49 | 0.006 | -0.02 |
西南 | 云南 | -2.74 | -0.058% | -0.04 |
西北 | 青海 | 0.00 | -0.001% | -0.05 |
华北 | 山东 | -7.80 | -0.079% | -0.08 |
中部 | 湖南 | -5.65 | -0.083% | -0.08 |
西北 | 甘肃 | -5.23 | -0.201% | -0.11 |
东北 | 黑龙江 | -10.94 | -0.287% | -0.16 |
西北 | 宁夏 | 1.00 | 0.149% | -0.16 |
东北 | 辽宁 | -3.81 | -0.087% | -0.26 |
华南 | 海南 | -1.52 | -0.167% | -0.33 |
东北 | 吉林 | -20.15 | -0.735% | -0.73 |
华东 | 上海 | -5.24 | -0.217% | -1.19 |
华北 | 北京 | -6.55 | -0.301% | -2.31 |
· | 天津 | 12.33 | 0.793% | -3.15 |
来源:wind,各省统计公报及统计年鉴,中泰证券研究所
2.从人口流向看楼市:看好珠三角、长三角,京津冀相对乏力
1) 京津冀:出现整一片区人口流失
从上述计算的数据来看,东北、西北(除陕西、新疆)、华北区域(除内蒙古)的绝大多数省市5年来均呈现人口流出扩大的态势,在这些城市中,略超预期的是天津。
作为京津冀城市圈中规模排名第二的城市,天津并未能有效吸纳从北京流出的人口,自身人口净流入规模逐年递减,且周边的河北、山东人口也是呈现小幅净流出。
根据百度大数据的《2017年春运迁徙总结报告》,2017年春节前北京迁出人口占比靠前的五个省份分别是河北、河南、山东、山西、天津,其中除了河南之外,其余四省5年来人口流出并未出现改善,京津冀整一片区都出现了人口流失。
图表9:北京人口流入来源五大省的人口净流入变化
17年春节前迁出人口占比 | 12至16年人口净流入规模变化(万人) | |
北京 | 0% | -47.6 |
河北 | 35.50% | 0.0 |
河南 | 10.20% | 24.4 |
山东 | 8.90% | -8.0 |
山西 | 5.50% | -0.3 |
天津 | 3.70% | -42.2 |
来源:百度大数据,各省统计公报,中泰证券研究所
图表10:北京、天津、山东人口净流入规模(万人)
来源:各省统计公报,中泰证券研究所
2) 长三角:人口从上海向周边的浙江、安徽、江西等省扩散
和北京一样,上海近5年来人口净流入规模亦在不断缩小,在2015年首次出现人口净流出。
图表11:上海人口流入来源五大省的人口净流入变化
17年春节前迁出人口占比 | 12至16年人口净流入规模变化(万人) | |
上海 | 0.0% | -28.3 |
江苏 | 28.0% | -1.3 |
安徽 | 20.7% | 29.4 |
浙江 | 10.3% | 30.4 |
河南 | 8.0% | 24.4 |
江西 | 5.0% | 10.7 |
来源:百度大数据,各省统计公报,中泰证券研究所
图表12:沪浙皖赣人口净流入规模(万人)
来源:wind,中泰证券研究所
3) 珠三角:核心城市及周边人口集聚力不断强化
根据百度大数据的《2017年春运迁徙总结报告》提供的数据,广州、深圳17年春节前迁出人口中,55.7%、45.5%来自省内,这意味着穗深约一半的流动人口来自广东省内其他城市的输出。
图表13:广州人口流入来源五大省的人口净流入变化
17年春节前迁出人口占比 | 12至16年人口净流入规模变化(万人) | |
广东省内 | 55.70% | 52.9 |
湖南 | 11.90% | -5.5 |
广西 | 8.50% | 3.9 |
江西 | 5.50% | 10.7 |
湖北 | 4.10% | 10.4 |
来源:百度大数据,各省统计公报,中泰证券研究所
图表14:深圳人口流入来源五大省的人口净流入变化
17年春节前迁出人口占比 | 12至16年人口净流入规模变化(万人) | |
广东省内 | 45.50% | 52.9 |
湖南 | 11.60% | -5.5 |
广西 | 9.70% | 3.9 |
江西 | 7.30% | 10.7 |
湖北 | 6.40% | 10.4 |
来源:百度大数据,各省统计公报,中泰证券研究所
从户籍人净迁移数据来看,广深、佛惠莞的户籍迁入人口规模一直在稳步增长,并呈现净迁入状态,而广东其余三四线城市的户籍迁入人口逐年下降,自2012年以来,基本为净迁出状态。
从2016年各市的户籍人口迁移数据来看,除上述5个城市外,仅中山、珠海、清远为净迁入,这也表明广东省的人口繁荣仅限于穗深及其周边(广州周边上的佛山、中山、清远;深圳周边上的惠州和穗深之间的珠海、东莞),粤西、粤东、粤北的三四线城市人口仍在流失。
图表15:广东省户籍人口净迁移人数(万人)
来源:广东统计局网站,中泰证券研究所
图表16:广东省户籍人口迁入(万人)
来源:广东统计局网站,中泰证券研究所
图表17:广东省2016年各市户籍人口迁移(单位:人)
城市 | 迁入人口 | 迁出人口 | 净迁移 |
深 圳 | 220085 | 18628 | 201457 |
佛 山 | 83910 | 10339 | 73571 |
广 州 | 118653 | 46160 | 72493 |
东 莞 | 43738 | 6630 | 37108 |
惠 州 | 63426 | 42466 | 20960 |
中 山 | 17900 | 6073 | 11827 |
清 远 | 37868 | 28808 | 9060 |
珠 海 | 18169 | 9566 | 8603 |
江 门 | 20155 | 24190 | -4035 |
阳 江 | 8898 | 13911 | -5013 |
云 浮 | 16556 | 23991 | -7435 |
肇 庆 | 24944 | 33922 | -8978 |
汕 尾 | 20261 | 31267 | -11006 |
潮 州 | 4982 | 17886 | -12904 |
汕 头 | 10346 | 23691 | -13345 |
韶 关 | 21189 | 37580 | -16391 |
茂 名 | 41486 | 59352 | -17866 |
河 源 | 15236 | 33706 | -18470 |
湛 江 | 18660 | 41665 | -23005 |
梅 州 | 19979 | 44202 | -24223 |
揭 阳 | 56647 | 184383 | -127736 |
来源:广东统计局网站,中泰证券研究所
3.三四线中的强者:看好浙闽川皖等省
从我们的计算分析来看,过去5年,浙江、福建、四川、贵州、河南、江西、安徽七省的三四线人口净流入逐步扩大,其中浙闽川皖的三四线的人口净流入更为明显。
再结合常住人口增速变化这一指标,我们发现华东的浙闽、西南的川渝黔、中部的豫赣鄂皖等省份5年来的三四线人口增速均在扩大。
图表18:三四线人口净流入情况
地域 | 省份 | 城市 | 2016年人口净流入规模(万人) | 12-16年人口净流入规模变化 | 12-16年常住人口增速变化百分点 |
中部 | 安徽 | 合肥 | 3.27 | --- | 0.34 |
皖三线 | 4.92 | --- | 0.53 | ||
中部 | 河南 | 郑州 | 9.10 | -3.38 | -0.34 |
豫三线 | -15.15 | 27.82 | 0.43 | ||
中部 | 江西 | 南昌 | 3.15 | 2.54 | 0.45 |
赣三线 | -9.86 | 8.17 | 0.21 | ||
中部 | 湖北 | 武汉 | 0.50 | ||
鄂三线 | 0.13 | ||||
华东 | 浙江 | 杭宁 | 12.61 | 11.89 | 0.91 |
浙三线 | 6.67 | 6.67 | 0.57 | ||
华东 | 福建 | 福厦 | 2.72 | -1.65 | -0.06 |
闽三线 | 1.64 | 2.19 | 0.25 | ||
西南 | 四川 | 成都 | 17.9 | 18.51 | 1.43 |
川三线 | 14.8 | 36.81 | 0.52 | ||
西南 | 贵州 | 贵阳 | 4.77 | 9.06 | 0.22 |
黔三线 | -2.30 | 7.82 | 0.28 | ||
西南 | 重庆 | 渝市区 | -0.95 | ||
渝郊县 | 0.55 | ||||
华南 | 广东 | 穗深 | 3.59 | ||
佛莞 | -0.19 | ||||
广三线 | -0.42 | ||||
华南 | 广西 | 南宁 | 2.96 | ||
桂三线 | -0.42 | ||||
西北 | 陕西 | 西安 | 7.27 | 7.21 | 0.99 |
陕三线 | -4.42 | -0.31 | 0.01 | ||
西北 | 新疆 | 乌鲁木齐 | -2.16 | ||
新三线 | 1.01 | ||||
华北 | 内蒙古 | 呼和浩特 | -0.34 | ||
蒙三线 | 0.08 |
来源:各省统计局官网,中泰证券研究所
注:由于四川各地级市尚未公布2016年人口明细数据,因此四川省的成都和川三线城市采用15年和11-15年的时间计算,特此注明。
因此,我们认为华东、西南、中部的三四线城市或迎来中期的“人口繁荣”,具体来看,比如浙江的湖州、金华等;福建的泉州、漳州;四川的绵阳、广元,安徽的蚌埠等。
点击关键词查看片区内容:
龙华 龙岗 大运 布吉 罗湖 南山 坪山 宝安 沙井 坂田 西丽 平湖 光明 东莞 中山 粤港澳大湾区
近期爆款文章:
一口气看完1980-2017深圳37年房价史,你已错过几十次暴富机会,最高涨幅竟有43倍……
布吉要上天了!680米布吉塔规划图曝光!布吉老街将变身超级城市中心?
巴曙松:中国未来就看这3大城市群+6大城市!香港和广州都在环深圳城市
施永青最新发声:香港没什么优势了!投资我首选深圳,最看好南山
深度好文:
惊天大预言:2030年深圳GDP总量将达5.8万亿人民币!广州5.2万亿,香港3.2万亿!
欢迎关注深圳极具思想力地产新媒体深圳淘房志,挖掘深圳楼市机会,分享粤港澳大湾区红利。