深圳人别怕，2018年要跌也是其它城市先跌！（深度干货）
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本篇为淘房风云录 第2期
回顾2017，如今深圳楼市格局已定！
接下来楼市将如何走？又有哪些机遇与机会?——答案尽在第二期淘房风云录！
这一次，我们有幸邀请到了微博房产专家@海浪07与各位朋友见面。海浪老师干货多多、观点深刻，西柚已经迫不及待与大家分享了！
精彩观点
1）
这轮周期可能只是看起来结束了！
2）
深圳的房价是多种力量博弈的结果。调控对市场的走势会有影响，但深圳楼市已经对调控产生了一定的“耐药性”。
3）
老杨看空深圳是悲观了点！
2018，要跌也是其它城市先跌，深圳的房价目前很安全！
4）
香港房价是内地房价的天花板，长期看深圳会逐渐接近香港。
5）
东进主要是为了战略平衡，粤港澳大湾区整个重点在西部。
6）
东莞的价值要高于惠州，东莞可以看作是深圳的类远郊。
7）
纯“租赁用地”短期内不会影响房租和房价。
8）
2018，忘掉炒房，回归居住，有合适的就买，从容置业。
楼市争霸，有人唱空，有人唱多！
你的观点是什么？
下是访谈实录，仅代表嘉宾观点，供参考！
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只要在文章后面留言提问，就有机会获得海浪老师的免费解答哦！
1
这轮周期可能只是看起来结束了
有人说这一轮楼市上升周期已经到顶了，也有人说现在正处于复苏的阶段。我问海浪老师，关于这轮周期怎么看？他思考了几秒之后回答：
关于周期，这个有可能会有两种看法：
一种是这轮周期已经结束了。
还有一种是这轮周期还没有真正的完整结束。现在看起来像结束了，实际上是频繁的调控让它表面上看起来像结束了。
以前我可能偏向于第一种，但现在可能更偏向于第二种了。我觉得这轮上涨周期还没有真正完全的结束！
可能是因为被调控的高压抑制住了，反映的并不是市场真正的行情，不过这个还需要进一步验证。
我继续问，您觉得深圳的房价是市场还是政府决定的？有人说现在主要是政府决定。您怎么看？
1）
关于价格，政府的调控对市场的走势会有很大的影响，这一点不可否认。但实际上深圳的房价是各种力量的博弈，并不是市场也不是政府一方面决定的。
2）
而且深圳楼市现在对调控已经产生了一定的“耐药性”，调控的次数越多，对房价的作用也就不那么明显了。
2
2018，要跌也是其它城市先跌，深圳的房价目前很安全！
今年各地的调控力度都很大，接近年底大家都很关心，2018年深圳的楼市会怎么走？这一轮周期到顶了吗？这些问题，我也请教了海浪老师。
1）
深圳2016年经历了两次调控加码。2017年初我就预测，深圳的房价会稳中略降。其实现在看来，深圳的情况比年初预测的还要乐观一点点。
我觉得明年深圳总体的情况，比今年还要偏乐观一点，明年三月后政策可能会略微放松。
现在基本上的调控是很严格的，到年初，资金面和额度都比较充足，贷款方面可能会稍微放松一点了。
2）
明年肯定还是以稳定为主，不会有大行情，暴跌也不太可能。
最大的可能是稳定的基础上，有些区域还是有些结构性的行情（补涨）,可能今年是深圳湾跟后海，可能明年又会是别的区域。
说到预测，我想起有很多外地的专家例如杨红旭等一直看空深圳楼市。于是我问趁机问道，您怎么看待那些外地专家看空深圳楼市？
对比之下，海浪老师还是对深圳的楼市很有信心！
他说：
1）
老杨他是悲观了一点！
虽然他的观点也是有一些理论有数据支持，但是我觉得深圳在整个一线城市中是最安全的，房价最稳定的。
2）
因为深圳是最先启动调控的城市，从去年325开始，深圳已经调整20多个月，20多个月都在消化泡沫。
而在深圳房价没怎么涨的这段时间内，今年全国很多城市，包括一些二线、强二线、还有像广州像厦门这样的城市他们都在疯狂补涨，像厦门的均价现在都快追上深圳了。
对比之下，深圳的价格很稳固！
3）
明年要跌的话也不是深圳先跌，而是其它那些涨得快的城市先跌。
因为经过调整，深圳房价在今年已经有小幅度下跌了。现在全国各主要城市的楼市走势都会互相影响，如果明年三四线城市楼市行情继续升温，深圳的房价也很难跌下来。
目前深圳的房价对比来说，是很安全的！
3
香港房价是内地房价的天花板，长期看深圳会无限接近香港
近期香港的楼价不断攀升，每平方单价屡创新高：11.13日爆出，香港别墅开价520万每平米，打破了全球最贵单价记录后；11.16日，香港又再诞生新地王，楼面地价接近20万每平米。大深圳也是被弄得很紧张的说。
所以，我问海浪老师，“你觉得深圳和香港的楼价相比怎么样？现在香港都那么高了。深圳的房价会赶上香港吗？”他的回答一点儿也没有夸张：
1）
深圳的房价可以参考香港，但是也不完全一样。香港房价在未来很长一段时间内都会是内地一线城市房价的天花板。
深圳跟香港的房价只会是越来越接近，但要超越香港的话可能还需要一段时间。
2）
香港的情况很特殊，香港人在香港是无路可退的，可能会有一小部分香港人来深圳买，但深圳现在也很贵了啊。
深圳可能就不一样，深圳的人来自五湖四海，很多外来的深圳人可以选择回老家买房或者去临深买啊。
4
东莞价值要高于惠州，东莞可以看作深圳的类远郊
既然聊到临深，我想起以前海浪老师写过一篇文章，专门谈论对于临深的看法。于是这次我也问了他，对临深怎么看？
海浪：
1 )
东莞价值点要高于惠州。因为东莞离深圳更近而且它本身有一个产业支撑！
从一定意义来看，东莞有点儿类似深圳的远郊。
因为大家都知道，深圳是一个没有郊区的城市，以前深圳还有关外的说法，但现在没有了，就算是原关外也无地可用了。所以我们可以把像东莞部分邻近深圳的镇，看作是深圳的类远郊。
2 )
我一直有个观点，能买深圳就买深圳，深圳的房票很宝贵！临深是退而求其次的选择。
临深的价值点在于它能否成为你的第一住所。如果是为了炒房、投机买临深的还是要慎重一点。
不过可以买离深圳很近且和深圳有轨道接壤的，这些地方以后的价值点会比没有轨道接壤的临深区域高很多。
5
东进主要是为了战略平衡，粤港澳大湾区重点在西部
后来又聊到深圳的格局问题。我问，您认为东进战略可以打破深圳一路向西的格局吗？
答案可能会让一部人失望，不过我也是赞同的。
1）
我觉得东进更多的是一种战略平衡，44 36541 44 16186 0 0 9810 0 0:00:03 0:00:01 0:00:02 9809ng>主要是为了解决深圳内部发展不平衡、不充分的问题。
2）
另外，今年也提出了粤港澳大湾区战略，很显然近期深圳发展的重心还是在粤港澳整个大湾区，而这个湾区是在深圳的西部。所以在这个战略之下，深圳未来几年的势头还是在西部。
关于粤港澳大湾区的问题相信很多人一样很关心，于是我顺着问，那关于粤港澳大湾区您怎么看？他说：
1）
粤港澳大湾区现在大家都很关注，从字面上理解它的龙头应该是在粤港澳，但因为澳门很小，所以主要还是广州、深圳、香港这三大城市。
广州的战略位置相对于深圳来说其实没那么方便，从政策层面上讲可能是利好广州的。不过政策扶持是一回事，最终市场的发展又是另外一回事了。
很多人觉得龙头是广州、香港，但以后市场怎么发展就不好说了，这个要等时间的验证了。
2）
所谓的深圳湾区，我的理解是从红树湾到后海湾到蛇口到前海到宝中、碧海、沙井，粤港澳大湾区深圳范围内就是这一片。
这个范围很大，房价从四万到十几万都有，现在的价格也基本反映了他们的价值。沙井、福永目前很难走出独立行情，就算要涨的话也是跟大行情。
3）
自从去年325调控之后，深圳有过两轮补涨。
去年的补涨都是一些比较偏远的地方，比如说公明、龙岗、坪山等。
今年的补涨就是香蜜湖和后海这两个区域比较明显，香蜜湖最近又是创新高了。
这一轮的补涨是否到顶，有一个前提很重要，要看调控怎么样。如果利率上浮坚持半年一年，那走势可能就会略有下降。如果放松，走势自然就可能稳步向上走。
6
纯“租赁用地”短期内不会影响房租和房价
近期“龙华纯租赁用地拍卖”成为热点话题。我问他，这是否会对深圳楼市和龙华片区的房价产生影响？租金是否会上涨？
海浪老师的回答算是给大家吃了一颗定心丸！
1）
租赁用地深圳之前的动作还不算太大，像上海今年之内已经出让很多块了，深圳现在才开始。这是响应国家的政策导向要求，接下来很可能在每个区都会有一块租赁用地推出来。
2）
这块地短期内对房租和房价不会有明显的影响。首先从量来讲也不是很大，规模不是很大。而且他拍地之后建好至少也要个两三年吧，所以短期内对房租和房价的影响都不会太大。
3）
这块用地很大一个作用就是可以用来检验租购同权能可以否落实到什么程度？比如说以后租这个纯租赁小区的人是否能和买周边住宅的人一样申请深高学校。
我继续问，既然租赁用地对深圳以及龙华的房价影响不大，那您觉得龙华还能买吗？他的回答也很中肯：
我觉得这并不影响个人的买房决策。租赁用房主要是解决一部分买不起房的人的居住问题，假设你要买房自己住，有能力该买还是得买。
最好还是购买商品房！
因为商品房是有产权的，这样你就能够在居住的同时享受到资产的增值，这也是一种抵抗通胀的手段啊。
海浪老师为人很低调，他说他一般都不怎么接受媒体采访，所以感觉这篇独家也是来之不易啊！
后面干货还很多
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7
“房住不炒”是回归居住本质，短炒请趁早打消念头
最后的问题是比较实际的，因为群里有朋友拜托我问，东部坪山可以买吗？现在买了是接盘侠吗？
关于实际的买房问题，海浪老师的问答十分中肯，也让我印象深刻：
1）
对东部肯定也是有了解，只是微观上（比如楼盘的具体情况）可能没有那么细。坪山能不能买，完全要看个人需求，投机慎重。
在我看来深圳各个片区都差不多，相对于别的城市来讲，深圳的楼市发展算是比较平衡的。
近两三年这一轮的走势，不管是原关外的坪山还是西部光明或者是后海、蛇口，这几年的涨幅其实都差不多，除了极个别的涨得比较多之外。
现在深圳的房价已经总体趋向平衡，整体行情上涨的幅度差不大，特别大的轮动空间不存在了，不像以前。
投资，做好长持的准备量力而行，短炒目前不合适，高杠杆入市也不建议。
从02年开始研究深圳楼市，深耕15年，曾多次成功预判深圳楼市的走向，形成了自己的一套买房置业理论体系。
现在的海浪老师在微博和地产圈内可谓是网红级人物了。不过见面感觉还是很亲切、谦逊，对我们这些晚辈很照顾，回答问题也是超级认真！
海浪老师告诉我：
到明年我来深圳就20年了！
从02年开始对深圳楼市感兴趣，然后开始踩盘看房、研究楼市、在网上发表楼市评论，经过10余年研究及买房实战，现在有了自己的一套买房置业理论体系。
15年的坚持，很令人敬佩！
我问他，您是不是很早预见深圳的楼市会火，所以就开始关注了？但海浪老师却告诉我：研究楼市完全是因为兴趣！
02年的市场一点也不火热的，深圳楼市在05年之前都是比较平稳的，那时候市场供应都很大，房子不好卖。
02年到03年，龙岗、宝安都还有购房入户政策，那时房价也不高。深圳的房价是从05年才开始加速上涨的，之前涨幅一直很平稳！
采访期间海浪老师接了几个电话，看得出行程很忙。虽然他嘴上说“你问题还蛮多的，那我就看着问题一个个说好了，节约时间。”但只要一聊到关键点，他都会停下来，详细给我讲解！
（繁忙的海浪老师）
结束之前，海浪老师又说了一遍：
我还是坚持我的观点，忘掉炒房，回归居住，有合适的就买，从容置业。
今年买房的主要基调就是这样子，不管你是想要买哪里，都尽量优先考虑居住！
我说，老师您这真是良心建议啊！
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