最新完整版文字+视频！任志强2018年第一讲：住房是用来投资的！
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上次的“淘房志年终密讲”我们预判“2018年房产调控政策将适当放松”后不久，郑州武汉兰州等城市果然相继出现了限购放松现象。
1月13日（本周六），深圳淘房志将在佳兆业城市广场5期举办一场高端投资主题讲座。顾洪波先生将为我们带来对2018年深圳楼市的最新预判及机遇分析。
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作者：阿伦
来源：阿伦侃房、腾讯视频，深圳淘房志整理编辑
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1月3日下午，阿伦在上海新静安体育中心聆听了丁祖昱的发布会。
在主角丁祖昱结束讲演后，中国房地产界的一位传奇人物登台发表演讲，他的名字叫任志强。
在2018年的第一讲中，任志强又说了些什么？做了哪些预测？为了摒弃阿伦的主观倾向，今天把现场实录的全部文字分享给大家，各位看官自己看。
1
2017年是中国历史上房地产最好的一年
大家可能想听我对刚才丁祖昱说的十大预测，2017年4月份的时候，我曾经去看过丁祖昱。
我说你预测2017年的销售总量低于2016年我说不对，2017年一定会超过2016年，我说哪怕是增加0.5也是增加。
1到6月份的时候我们从高峰时候的下降速度大概是每个月3.1，三季度变成了2.3，四季度每个月变成了1.1。
所以最后我们可能有7%左右的增长，总四季度看他是一个相对平稳的情况。
因此2017年应该说是中国历史上房地产无论是投资、销售面积和销售额度最好的一个，他说大概16亿就到顶了，以后可能不会再有超过16亿了，这个是有可能的。
2
明年出不了房产税
更长时间也出不了
第二个就是十九大以后，我们面临的两个最大的问题，或者是叫做不确定性.
第一个不确定性就是我准备讲一个住房制度和畅销机制改革的探讨，我为什么叫探讨呢？
就是前几天办公厅他们要研究，可能是要研究住房制度怎么办，或者长效机制怎么样。
因此我想好给他们做了一个意见的传导，所以我在这儿汇报研讨是意见的研讨，而不是做决定的研讨。
第二个问题是房产税，我可以告诉大家，明年出不了房产税，不但明年出不了房产税，可能更长时间也出不了房产税。
3
我们的粮草都不太足了
夜壶总是在尿急的时候才用
第二个是限价的措施不会取消，这个是说的第二个预测.
那么前提是我们口袋里还有没有粮食，历来的军事活动都有一个重要的活动，就是兵马未动，粮草先行。
但是我们知道到12月份为止，我们的粮草都不太足了，很多地方政府都开始预征没有交的税。
那么明年能不能坚持，如果没有了房地产40%的贡献率，这个税收如果下去了，他的粮草还够不够用。
假定仍然够用，或者说他再征也没有那就是一个问题。
如果不够用他不放粮，因为我们历来都是像尿壶一样，夜壶总是在尿急的时候才用的。
4
土地政策控制了我们的城市
中心城区只能暴涨
下面我说发展阶段，中国城市化的发展阶段确实已经在发生变化。
很多人认为已经从高速增长的过程下降，特别是人口向资源集中的特大、中大城市集中。
但是前年、去年已经开始减弱了，我不是说不再增加，而是减弱。
因为大城市的政府都采取了一些特殊的政策，叫限制人口，或者把一部分的人轰出去，所以没办法。
但是和我们相关的长期政策是什么呢？
就是城镇化发展过程我们还没有破，要实现十九大提出的两个目标，一个是基本现代化。
还有一个发达国家，那就是可能最少要达到70%以上才能发展，这样的话才能到长距离的。
但是我们现在的发展就是第三第四的发展阶段，通常是农村进入城市，由小城镇进入大城镇，或者由城区进入郊区，或者郊区城镇化形成大都市圈。
因此不同阶段和不同的区域的房地产市场表现也存在较大差异，北京已经开始拆除这些违规住房，还有很多小镇的住房，已经拆除了很多很多了。
也就是说当我们的土地政策控制了我们的城市，没有办法向郊区转移的时候，就把所有人垄断在市中心，导致只能在市中心买房子，导致房价爆涨。
5
我们面临的问题是独居人口的爆涨
那就要解决土地的问题，第二个就是户籍制度。
大家知道北京已经开始把一部分人轰出去的政策，上海可能也要有，就是可能人口限住已经出现了，就是北京2300万，上海2500万。
但是如果人口急遽增加怎么办，对城市而言基本已经满足了户籍人口的住宅了，政府用于救助本户籍人口的财政收入是有盈余的。
北京大概盈余300亿，上海我估计盈余也有200亿，换句话说你户籍人口住房绝对用不完，怎么办？
所以进入改善阶段，就是周总刚才说的营造优良，或者好一点的，而不是说我还住在垃圾坑里或者怎么样。
但是我们面临的问题是独居人口的爆涨，住房一个是家庭住房。
另外一个情况是很特殊的情况，就是一个人住一套，这些人占多少呢？
大概现在是7700套，我们预计两年后这个数据可能高于丁祖昱预计的数据，刚才说高于日本这个比例也是非常高的。
那么欧洲独居人口占总人口41%到47%，就是有一半人处于独居，这当然包括孤寡老人。
而我们以年轻人为主的状态，而我们现在的比例在11%，换句话说下一步11%的比例可能上升到20、30和40，这个比例会慢慢涨高。
在非户籍人口大量向城市涌入特别是农村人口向城市涌入的时候怎么办。
所以阻碍中国城市化的原因是土地制度，垄断性计划供给，土地财政的依赖和集体土地住房不可交易。
大家知道我们给12个城市提供了集体土地上建租赁住房的政策，这个是11、12年初向政协提出的提案。
当时是为了解决住房太差的问题，所以建议在集体土地住房建租赁住房，当时是反对的。
但是后来在北京6个村是开始建的，所以当时建了5600套租赁住房，忽然有一天说要把他变成国家政策，这个是没有办法解决的问题。
6
户籍制度要解决
那么集体土地不可交易，这个是城市需要给农村解决非户籍人口问题。
同时另一方面农村的宅基地面积不断扩大，1991年当时农村大概有7.9亿人。
但是现在还剩大概5亿多人了，可是土地增加了4倍，农村土地所有人都把自己的宅基地扩大了，因为他不能交易。
所以我们土地制度不解决，户籍制度不解决，我们不能和国民对比用同样的制度解决我们的住房制度。
那么户籍制度导致的一个原因是什么，就是他与土地的保障关系。
我们认为你有宅基地或者承包地，你的医疗老保都在这里。
所以很多人把你的父母接到城市来的时候，虽然有房子住，可是他不是城里人。
因此我向国务院提出来我们以后把城镇化率改为以房子为主，我们现在人口住在城市。
可是他的收入来自农村，也把他算为城市化率，所以就导致我们的城市住房出现了巨大的问题。
户籍与公共资源占有并存，对迁徙制度的影响，如果这个问题不解决就变成了我们现在的住房制度是城市的住房，而不是中国的住房。
但是我建议要建立新的住房，就得包括农村和农民户籍制度，否则就不叫中国的住房制度，只能叫城镇的住房制度，所以这可能是我们面临的另一个很重大的问题。
7
每一个城市都拒绝
把别的城市的人变成我的城市的人
现在的制度只解决了城市人口的住房，怎么办呢？
也只保障了当地户籍人口的住房，因为土地只按城市人口计算。
比如上海2500万人，只要按上海比如平均80平米给你占用的土地。
可是北京2008年的时候已经突破了900万人口，和国土资源部说国务院批的是到2020年才可以1800万人应该住的房子的主力，结果我们提前了12年完成了人口指标。
可是土地指标要推12年才能够供给，于是矛盾就大大的出来了，还导致了财政只为城市户籍人口支出。
所以每一个城市都拒绝把别的城市的人变成我的城市的人，导致拿护照的那些国家怎么办？
全世界现在只有三个国家是拿护照，除了中国可能还有朝鲜，还有一个小国家。
那么所有拿护照的国家里头，你必须要解决我的住房问题，他们怎么过日子呢？我们应该学习学习。
8
住房是用来投资的
另外就是在新的住房制度说的租住并举的制度，租赁也有住房，大的私人所有，你们可以看到美国、香港，51%的私人住房率，但是有多少私人住房用于租赁市场呢？
63.7%，东京74%，在德国全国私人住房在租赁住房中的比例70%多。
换句话说，住房是住的，不是用来炒的，但是后面应该加句话，是用来投资的，请问如果你们不投资哪儿来的租赁住房呢？
无论那个投资是来自于企业、国家、来自于什么投资，怎么不让投资呢？
投资就必然会出现另外一个字我也不说了。那么如果我们看到租赁住房变成国家政策行不行？
不行，美国只有10各城市租赁住房占的市场很大，大概接近于30%，但是中国大概只有15到20个城市需要这样的租赁用户房，而中小城市换句话说你要租赁住房干嘛？
他最多的比例不超过5到10，怎么可能去建那么多房子呢？谁去租呢？
租一定是外来人口大量出现才租，那一定是大城市，怎么会变成国家政策呢？
我表示怀疑，更重要的是那个地方房价走低的时候他可以买房，不需要租。所以北京现在20%住房用于租赁，有多少用呢？
大概36%的人用，也就是5到7个人用，所以北京会把一个房间打成2个房间，没办法。
刚才公布的数据，要建设租赁住房，我们满足市场要多少年呢？
大概需要30年，也就是现在30岁的人要真正等上合理的住房大概要30年以后，你能等吗？
因为一年只建10万套，我认为中国的住房一定是用私人解决租赁住房问题。
所以只有国家、机构和个人，而个人最重要的是建立资本市场的主要供给，那么我们过渡财政制度导致的是我们很难用租赁制度解决长期租赁的政策问题。
如果要建立长效机制，要解决的问题很多，这些问题如果不解决就很难为今后打下基础，我就说这些，谢谢。
9
粮草不足的时候调控会放松
除了上述文字，现场还有主持人马红漫与任志强的一段对话作为花絮。
首先追问任总，两个小问题追问您一下，第一个问题大家非常关心的，就是这轮房产调控已经14个月了。
大家特别希望您做一个预测，您觉得这一轮调控到底什么时候可以松一松手，掌声鼓励一下任总。
任志强：刚刚回答过了。
马红漫：能不能再明确一点。
任志强：粮草不足的时候就可以了。
马红漫：什么时候粮草不足？
任志强：就看各个库里的东西有多少，粮草不足的时候真的要采取另外的办法。
马红漫：大约多长时间？半年？
任志强：不行。
马红漫：一年？
任志强：那和今年没关系了，你得自己动脑子想想。
马红漫：那另外一个问题您在各种场合说丁祖昱是您的接班人。
任志强：不是，因为会长在这儿呢，是在刘会长和属的房地产协会，我是某某委员会的会长，我就希望他来接我的班。
马红漫：是会长接班人？
任志强：就是我们下面的一个分会。
马红漫：丁祖昱以后说是您的观点的接班人？
任志强：我巴不得在场所有人都变成我观点的接班人，我希望大家少犯错误，更容易找到市场的真谛。
马红漫：谢谢任总的精彩分享。
以上就是1月3日丁祖昱发布会上任老的全部讲话，特别需要声明的是：上述阿伦所言文字皆为任老所言，但仅上述文字为任老本人所言，网上流传的其他版本添油加醋，并非任老本人言论，万望广大读者朋友明辨。
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