律师追问房价暴涨（2）：调控的药方为何屡屡开错？
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作者简介：付明德，中银律师事务所律师
在全社会一片热议声中，北京市于3月17日迅速出台了“号称”史上最严厉的房地产调控政策，力图平抑迅猛上涨的房价和民众的恐慌。
此轮房价上涨，确实不给政府面子。以北京为例，2016年9月30日出台的被称为最严厉的9.30新政距今不足半年，而新任市长去年12月底信心满满的提出了“确保明年（2017年）房价环比不增长”的目标，没想到话音刚落，北京的房价就象受惊的兔子，一路狂奔。以至于两会期间北京房价的话题成了自媒体和朋友圈热议的话题，一度盖过了两会的风头。
就在北京出台调控政策几小时之后，石家庄连夜出台调控政策，广州、长沙、郑州亦相继出台了新的房地产调控政策。据统计，进入三月份以来，已有二十多个城市出台了房地产调控政策，相信还会有更多地城市加入到调控的队伍中来。这说明此轮房价上涨，是一种普遍性的非正常上涨。很多城市的售楼处、交易大厅再次涌现出人山人海、水泄不通的景象。
此轮房价上涨之所以在全社会引起如此广泛、恐慌性热议，原因大概有如下几个方面：（1）涨速之快、涨幅之高出乎意料；（2）民众对调控政策无效倍感失望和无奈；（3）民众对未来充满了担忧和恐惧。因为上一轮房地产调控政策才刚刚落地，房价就应声大涨，怎能不引发热议？其次，在上一轮调控中，国务院明确提出对调控不力的地方领导将予以问责。然而，房价居然无视如此严厉的政令，大幅、快速上涨，怎能不令民众惊慌？而房价快速上涨的事实宣告上一轮调控政策“快速”失败，面对再次无效的调控，民众又如何不恐惧？
其实，调控失败是必然的。如果梳理一下调控的历史，就会发现自2005年以来，没有哪次成功过。何以如此？这是因为没有找对房价暴涨的症结，开错了“药方”，吃错了“药”。因此，这种换汤不换药的调控最终失败也就不足为怪了。
那么，房价暴涨的症结在哪里？
价格是由供需关系决定的。房价出现如此非正常性上涨，一定是房屋出现了非正常需求。所谓正常需求，当然是居住需求，包括改善性居住需求。而非正常需求，则是投资和投机性需求——房子被当做可以炒作的“金融”产品。自本世纪初以来，由于种种原因，房屋的属性发生了根本性扭曲，逐渐脱离了“是用来住的”这一根本的居住属性，而是被当做投资投机产品一轮接着一轮的炒作，正是这种大肆炒作，导致房价非正常暴涨。
既然房屋属性被扭曲是房价非正常上涨的根本原因，就应当对症下药，具体措施是：确定每人基本的居住标准，该标准既要考虑到现实状况，也要充分考虑到未来改善性需求，可以制定的大一点。对于标准范围内的免征税，对于超出部分按照超出的数量和持有时间的长短，划分出不同的档次，实行累进税率，征收房产税。这样就能够从根本上遏制非正常的投机需求，使房屋回归最根本的居住属性。
然而，遗憾的是从2005年以来，采取的调控政策基本上都是企图通过增加交易难度和交易成本遏制非正常需求。最简单最为流行的做法就是限购限贷。这种措施，既不治标也不治本，对非正常需求起不到任何遏制作用，反而在客观上起到了饥饿销售的效果。这是因为：其一、限购只是限制住了不符合条件的投资投机者，而为符合条件的投资投机者囤积房源、投机炒作创造了机会。其二、限购必然会把投资投机者驱赶到不采取限购的地方，使投机炒作遍地开花，最终推动所有地区房价普涨。其三、限购也加剧了刚需者恐慌性需求，推动房价非正常上涨。其四、限贷起不到切断炒房者资金的作用，因为炒房者大多是有钱人，只要预期房价暴涨有利可图，银行不贷民间贷，总能找到用于炒房的资金。这种在交易端做文章，企图通过增加交易难度和交易成本的办法调控房价，最终结果就是引发房价一轮接一轮的暴涨，自2005年以来房价越调越高的事实证明了这一点。
问题来了。既然这种治疗高房价的“药”非但无效，反而加重“病情”，为啥这种“治病”的“药方”一次又一次的被重复使用呢？
这是因为并不是所有的人都希望房价平稳甚至下降。房价暴涨，自然是几家欢乐几家愁。欢乐者，是高房价的受益者。愁苦者，是那些现在刚需、未来刚需、面对高房价一筹莫展的底层民众。有人曾经试图对中国进行阶层划分，其实按照不同人在房地产领域的地位，可以划分为有房阶层和无房阶层、房多阶层和房少阶层、受益阶层、受害阶层，前者可以概括为利益阶层，后者可以概括为非利益阶层。这两个阶层对于房价存在着截然相反的利益诉求，前者希望房价越高越好，后者希望房价低到自己能够买得起房子才行。
高房价的利益阶层大致包括这几类人群：房地产开发商；富人；官员；某些活跃的“经济学家”；投资投机客（炒房者）；地方政府；房房屋中介等。
房地产开发商、富人、炒房者以及房产中介是高房价的受益者无须赘述。官员也是高房价的受益者。在当下，不要说房叔、房婶、房熄这些腐败官员动辄就拥有几十套上百套的房子，即便是“清贫”的官员，仅有一套房子的也属凤毛麟角。而某些明星“经济学家”不断的走穴、站台，赚了大量的银子，成为房屋的投资者或者投机者，当然也是希望房价越高越好。
地方政府更是高房价的受益者。因为房价高，土地才能卖得贵；房价高，税费才能收的多；房价高，GDP就高，才会有业绩。所以地方政府非但不希望房价下跌，反而有推动房价上涨的动力。
有趣的是，正是这利益阶层的不同群体，构成了当今房地产调控政策的制定者、执行者和参与者。
首先，任何调控措施都是由政府和官员制定，并由政府和官员实施。政府和官员是政策的制定者和执行者。
第二，房地产开发商和富人财大气粗，实力雄厚，能够利用财富购买服务，获得较高的社会地位，他们利用自己的优势游说、影响政策的制定者，最终使出台的政策有利于自己。其实只要稍微留意一下两会的代表委员里有多少房地产开发商，有多少富豪，这点就不难理解。
第三，而那些四处走穴、站台的经济学家，则利用他们的话语优势，影响、误导政策的制定。君不见，房地产税的设想刚一提出，就马上有经济学家立马跳出来反对，反对的理由五花八门，什么会增加离婚率啊，什么房屋七十年产权的问题啦，什么土地出让金的问题啦，其实这些都是立法技术问题，不是不能解决的问题。甚至有人居然对房产税的合法性提出质疑。须知，房产税法将来是由全国人大或其常委会通过，全国人大或其常委会本来就是立法机关，何来不合法？其实，只要查查这些学者家里有多少套房子，就不难理解他们为啥那么着急了。
答案似乎很清楚了，由这些利益阶层穿着白大褂，为中国房地产把脉，开出一付付治疗高房价的药方，其结果可想而知。正是缘于此，任志强先生才有底气拍着胸脯放言在他有生之年看不到房价下跌。底层民众们，任志强如此说，咱们就洗洗睡吧。
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