WeChat ID fanzuokong Intro 关注资本市场的做空趋势与反做空行为，关注公司巨头与资本大鳄的终极博弈。 欢迎您关注反做空研究中心，在这里，您可以看到公司巨头与资本大鳄的博弈，您可以看到波诡云谲的做空与反击，您可以看到一次次危机背后的阴谋诡计与悲痛欲绝。欢迎来稿和提供线索，邮箱：fanzuokong@163.com；微信号：622006305.  6月14日 深圳多家银行表内贷款利率出现不同程度上浮，除备受热议的房贷外，部分银行的消费贷、抵押贷利率已经上调5%-10%，国企、央企等对公优质客户利率也由以往的优惠利率上浮至基准利率甚至以上。某股份制银行信贷部门负责人表示，随着负债端的成本不断攀升及银行普遍额度不足，银行会倾向把钱投向收益更高的领域。 广州部分银行首套房贷利率再上涨 6月，广州地区的银行房贷利率再传涨声。近日记者走访广州地区各大银行网点发现，广州首套房贷的利率水平相比5月份进一步上升，折扣优惠已经基本消失，部分银行执行的利率较基准利率上浮5%-20%。各家银行均表示额度相对比较紧张，放款时间也可能有所延长。 其中，浦发银行广州分行的首套房贷利率较基准上浮20%，民生银行则在基准水平上上浮10%，中信银行广州分行执行的利率为基准上浮5%。 在四大行方面，记者从中、农、工、建四大行广东省分行了解到，目前其在广州地区首套房贷款利率均以基准利率为最低标准，而二套房则最低按照基准利率的1.1倍执行。 不过，有国有银行相关负责人向记者表示，首套房执行基准利率、二套房执行1.1倍基准利率是“最低授权”，广州市内各分行有权“随行就市”，各分行实际利率有可能高于这一最低标准。 算笔账：房贷利率上涨有多可怕？ 咋看上去，从基准利率的0.85到1.1好像跨度不大，很多人可能不明白这个房贷利率上浮的威力到底有多大。不过举个例子你绝对会吓一跳，下面我们来算一算，看看房贷利率上涨到底会增加多少开支。 举个例子，如果一位市民在广州贷款200万元购房、期限为30年、等额本息还款，那么： 85折房贷利率（4.17%） 在85折利率折扣下还款总额为350.8万元，月均还款9745元，这是之前许多购房者都能享受的房贷利率折扣； 房贷基准利率（4.9%） 如果银行提高至基准利率，这位市民的还款总额将变为382.1万元，每月还款10615元，比85折利率的贷款总额增加了31.3万元，每月还款要多付870元。 1.1倍房贷基准利率（5.39%） 而如果银行提高至基准利率的1.1倍，这位市民的还款总额将变为403.85万元，每月需还款11218元，比85折利率的贷款增加了约53万元，每月还款要多付1473元。 值得注意的是，房贷利率上浮主要是指首套房贷利率。大家知道，首套房大多数都是刚需，而利率上浮后，意味着购房者要在相同房价的基础上多支付几十万的利息，这对咬牙买房的工薪阶层来说可不是一笔小数目。 6月14日傍晚，央行公布了5月末的广义货币M2增长情况，令人震惊的一幕出现了：M2同比涨幅惊现“个位数”！   根据央行的数据，截至5月末中国的M2为160.14万亿，同比去年5月末只增长了9.6%。增速分别比上月末和上年同期低0.9个和2.2个百分点。   上图是过去10多个月以来的广义货币M2增长情况，可以看到，同比增幅的确在不断放慢。而这，跟中央提出的“控制货币增量”的要求是一致的。   上图是今年以来广义货币M2总量变动情况，可以看出，在160万亿这个门槛上，央行徘徊了很久，一直控制则货币总量。其中4月份，M2甚至比3月出现了负增长。 自从1996年央行开始公布M2数据以来，M2就没有出现过个位数的年度同比涨幅。至少自2008年以来，逐月公布的M2增幅数据里，也没有个位数涨幅。   绝大多数时候，我们看到的M2都是一副超级马拉松运动员的样子，永远斗志昂扬地快速奔跑。比如在2009年，同比增长了27.7%；2010年同比增长了19.7%。   被M2打败的，当然是我们的购买力。因为M2可以看做是印钞速度，它长期超高速奔跑，必然带来资产价格飙升，特别是房价大幅上涨。比如2009年到2010年，全国房价的那一轮大涨，就是M2狂飙催生的。 上图是美国的M2情况，表格里单位是10亿美元，可以看到目前美国的M2是13.4万亿美元，才折合92万亿元人民币，比中国的160万亿差远了。 去年年底以来，为了维护人民币汇率稳定，央行收紧了流动性供应，市场利率不断走高，热点城市的楼市在成交量上开始入冬。这期间，M2从13%以上，逐步下滑到了10%左右。   此次跌破10%，显然是个标志性事件，意味着M2狂飙时代结束。但另一方面，也不能简单地看到M2增速回落到个位数，就认为是楼市、股市的大利空。因为，还有一个重要指标不容忽视，这就是“M2同比增幅÷GDP同比增幅”。   在历史上，这个比值一直很难跌破1.5倍，所以被称为“1.5倍魔咒现象”。几次罕见的跌破1.5倍之后，往往出现大幅反弹。   目前M2同比增速是9.6%，GDP增速假设是6.6%，则比值为1.45倍。虽然跌破了1.5倍，但发钞速度（M2增速）仍然是显著超过财富创造速度（GDP增速）的。   尤其应该注意的是：以2014年为分界线，中国楼市齐涨齐跌的时代已经过去，未来房价会高度分化。即便是M2同比增速滑落到个位数，只要仍然是GDP增速的1.3到1.4倍，就仍然意味着货币超发，就仍然可能支撑楼市出现局部牛市。   要真正控制住货币超发对资产价格的推动，就必须把“M2同比增幅÷GDP同比增幅”控制在1.2倍以内。但目前来看，仍然在旧模式下运作的中国经济，显然无法承受这样的货币紧缩。   总之，M2同比涨幅回落到个位数，是一个历史性事件，也是一个里程碑。这意味着货币狂飙时代结束了。但由于GDP增速也在回落，所以，货币超发时代没有完全过去。这一事件对楼市构成利空，但不是大利空。   对于一线城市、强二线城市的房价来说，目前的M2仍然增幅过快。但对于三四线城市的楼市来说，目前的M2已经很难支撑他们狂飙了。 今天深圳地产圈流传着一则百强房企奥宸地产资金断裂传闻，员工爆出被欠薪3000万。 这一轮地产牛市如此火爆，你很难想象现在居然就有房企出现资金断裂的问题。 1.温水煮青蛙 美联储昨晚已经在年内第二次加息0.25%，这一轮第四次加息，香港也跟随加息。 但我们央行还是不跟随，主要是因为我们的经济还很低迷，加息会让很多实体企业受不了，不利于稳增长，也会很容易引爆高杠杆企业的资金链。而且近期汇率趋于稳定，短期不用担心资金外流了。 要知道，这一轮唆使老百姓加杠杆，但也没有让民企、国企去杠杆成功，他们的杠杆率都是不降反升，一加息就很难受。 不过央行能拖住一两三四次不跟，还能拖的了七次八次无动于衷？美国今年预期还有一次加息，明年还有三四次。 加息对市场的影响，一般是个累进的过程，一两三次没感觉，七八次肯定会感到冷风来了。 不仅如此，美联储昨晚还公布了缩表计划，年内开始缩减，每三个月调整一次，逐渐加大缩表幅度，这个渐进的过程，与加息是一样的，会逐步影响我们缩紧。 所以我们现在看不到美国加息，中国调控楼市，利率上调，对房地产的影响有多明显，但我想明年肯定就不会这么平静了。 其实我们今年已经缩紧了，昨天我们5月的M2不是已经缩到个位数了吗？ 这是自从1986年有统计以来，M2增速首次跌破10%的历史性大关！ 想想都好激动，央行终于意识到钱发毛的严重性了。 而且央行说了，未来M2个位数增长将是新常态。这相比过去两位数增长，毫无疑问就是货币紧了。 我觉得这一轮调控跟上一轮还有不同的地方，这一次明面上的利率迟迟不上调，不像上一轮连续加息，影响立竿见影。 目前只是银行新的贷款被动利率上调，对存量贷款没影响，所以市场就是温水煮青蛙，见效很慢。 未来新的客户利率逐步上调，就会导致客户观望情绪增加，成交量下降后，就会影响价格，你的房子就难卖。70个大中城市的楼市拐点在上个月已经来临。 拭目以待吧。 2.资金断裂 奥宸地产的资金断裂问题，实际上是沦陷于上一轮调控中，虽然从2015年开始，政府救市市场回暖，但奥宸一直未走出泥潭。 奥宸地产在2014年就开始出现了资金断裂的问题，云南2个项目停工，深圳项目去年也被司法查封。 究其原因，也是因为上一轮房地产牛市时，奥宸地产步子迈的太快，2010年老板放出豪言，三年销售要做到200亿，挤进全国房企前20强，完成几大城市群布局。 虽然2015年奥宸地产通过出售深圳优质土地，缓解了部分资金压力，但始终没有周转过来。与这一轮牛市也无缘。 不说08年那次特殊的金融危机，就谈上一轮调控，周期长达四五年，全国倒下的小房企也是不胜枚举，二三四五线城市的烂尾楼遍地开花，还不乏知名的百强房企，举三个例子。 1、2011年9月，绿城开始被破产的流言所困。2012年断臂求生，引入香港上市公司九龙仓作为第二大股东，又将一部分项目卖给融创。2013年新疆项目遭遇合作方的恶意构陷。2014年经济下行，中高端房地产的销售越发困难，最后，掌门人宋卫平出售大股份给融创孙宏斌，经营了20年，产品在行业内口碑非常好的绿城，以改名蓝城告终。这几年，哪还有他们的声音。 2、2014年，深圳的光耀地产出现资金问题，在惠州的多个项目停工，通过民间借贷和高息从银行借款，也未能扭转局面，最后破产。 光耀拿下的项目，都是在2011年到2014年，多数位于惠州，惠州在投资热潮过后一片狼藉，成为鬼城不说，房子根本卖不动，利用高利贷资金，根本无法自救。 3、同样在2014年，江苏华光地产资金链出现问题，项目融资难，信托融资中途叫停，到2015年8月，华光地产被宣布破产清算。 破产原因，也是因为之前几年房地产形势大好，华光地产步伐迈得太快，拿地过猛，08年高价拿下的地一直不敢开发，不考虑土地价格，所以才导致资金链断裂。 虽然2015年市场有回暖迹象，但华光没有等到黎明，其在南京处于开发状态的三个项目全部宣告资金链断裂。 而这些破产的房企，都是因为调控引发的，资金紧缩、扩张太快、产品不适销，高成本融资等问题。 有的幸运的躲过了 上一轮调控灾难，艰难的熬到了黎明，而有的就倒在了黑夜里。 3.未来几年将重演悲剧 别以为这只是过去的历史，这一轮调控，同样的破产悲剧在未来几年又会再次上演。 每一次房企都是好了伤疤忘了疼，这一次牛市中，作死的拿地，抢地王，房子卖的太好，兴奋过度，预期房价还将继续往上冲。 他们压根没去想这一轮货币收紧后，会有什么后果，房贷收紧，销售款回笼周期拉长，融资变难资金链能不能撑住，高价拿的地，等市场调整价格下跌时，开发出来还有没有钱赚？ 也许大家觉得调控只是短期行为，熬几年又是一片光明，政府又会救市。同样的手段，会不断轮回。 侥幸的赌博心理，要看你有没有这个运气！ 我相信，不管领导是否能真正壮士断腕，出台长效调控机制，至少这一轮调控周期，也不会少于四五年。 步子迈的太快容易扯着蛋，对房企是如此，对我们个人亦是。 很多人看到身边利用杠杆炒房的人，瞬间暴富，甚至是实现财务自由，因此心有不甘，凭什么别人没本钱也可以咸鱼翻身，而自己却要傻逼的靠努力工作攒首付？因此也跟着利用杠杆投资房子。 他们预期，市场调整最多两三年就会过去，因此准备着两三年的月供资金，利用各种银行贷款资金在拆东墙补西墙。 现在虽然还没有看到房价明显下跌，但拖时间就是个最要命的东西。你资金实力不够，耗不起，那就很危险。别说投资赚钱，到时候能不能保住本金都是问题。 版权： 来源 综合 中国证券报、深圳看房团（ID：ihouse0755） 作者 X先生、广州日报、樱桃小房子 ID:cherryhouse2017 作者  陈小瑛 版权说明：感谢每一位作者的辛苦付出与创作，反做空研究中心公众号均在文章开头备注了原标题和来源。如转载涉及版权等问题，请发送消息至公号后台与我们联系，我们将在第一时间处理，非常感谢！ Reward 长按二维码向我转账 受苹果公司新规定影响，微信 iOS 版的赞赏功能被关闭，可通过二维码转账支持公众号。 Scan QR Code via WeChat to follow Official Account