更惨？第二惨？华尔街：美国房市将出现08年大萧条以来第二大房价下跌！
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美国房价全盘下跌的情况并不常见，但也不是绝无仅有，过去50年发生过3次：
80年代初，90年代初又发生了一次，接着就是最惨烈的2008年房地产崩盘后的几年。
当经济进入大萧条或大衰退的时候，全美房价下跌的幅度才会高达两位数。
经历了几个月降不下来的高通胀，美联储升息的连环踢，房市迅速服软。
之前还有各方争执的声音，“房市只是季节性调整，暂时放缓”，到现在，不仅华尔街已经形成共识：“我们已经进入了一个房价下跌的时期”，而且各方机构和经济学家都达成一致：我们将会迎来自2008年大萧条以来“第二惨烈”的房价下跌。
来看看金融巨头们对美国房价未来走势的预期。
Morgan Stanley美国房价将下跌7%上周，Morgan Stanley终于加入了看空楼市的行列。
预计到2023年底，美国房价将下跌7%。
好消息：这远低于上一次经济危机2006年-2012年期间27%的跌幅。
坏消息：不是第一，7％的跌幅也能排到第二了。因为这一降幅超过了90年代初3.1%的跌幅的两倍。
如果Morgan Stanley的预测正确，这将标志着美国房市将迎来自大萧条以来第二严重的下跌。
罪魁祸首?
不断飙升利率，加上前所未有的高房价，使得人们的买房经济可负担力达到了历史的上限。
如果贷款利率到7%，购买力将更糟糕。因为与任何时候相比，现在经济放缓的速度都翻了一倍多。
但即使全美房价下降7%，房价也只能回到2022年1月的水平，仍比2020年3月的房价高出32%。
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7%的跌幅只是对“基本情况”预测，Morgan Stanley还分别做了两套预案：
好消息：如果贷款利率在明年2023年春天之前能下降到合理范围的话，美国房价可能在2023年上涨5%。
坏消息：相反，如果利率继续上升，或者降不下来，导致经济进入衰退，那么房价下跌可能超过10%。
现在想买房又买不起的就只能租房了，租金那么高，削弱他们存钱的能力，攒不下首付，如果失业率再增多，那情况就不妙了，可能将会是一次大的金融危机。
美国房价将下跌5%至10%
高盛(Goldman Sachs)目前预计，美国房价将下跌5%至10%。
别忘了，上个月还预测是上涨1.8%的呢。
高盛(Goldman Sachs)的预测是根据两个指标：
descriptive home prive outlook scores
strong mean reversion in regional data
简单地说，高盛对2023年的预测还是属于保守的。
Moody's Analytics：美国房价将下跌5% - 10%
虽然贷款利率大幅上涨，但是目前房屋供应还是短缺，房屋空置率很低，所以Moody 's的首席经济学家Mark Zandi认为，我们不会出现2008年那样的房地产崩盘。
但是他也承认只靠以上两点不足以阻止正在进行的房价调整。
换句话说，房价高得太离谱，还是得要回归现实。
Moody 's Analytics预计，即使经济没有衰退，美国房价也会下跌5% - 10%。
如果美国经济陷入低迷，美国房价将下跌10%至15%。
不管怎样，房价可能需要12到-18个月的时间才能见底。
可能5%-10%的跌幅，大家会觉得是毛毛雨，但是别忘了，上面讲的是整个房市的大盘，但是房地产的地域差异还是很大的。细分到每个地区，房价变化的幅度也会有天壤之别。
比如一个重要的考察因素就是房价vs收入比，Moody's每个季度都会评估当地房市的基本面，看看当地的收入水平是否能够支撑当地的房价。
如果一个地区的房地产市场被“高估”超过25%，Moody's就会认为它“严重高估”。
截至今年第二季度，全美413个最大的地区房地产市场中，有210个落入了“严重高估”的阵营，接近50%了。
这些“严重高估”的房地产市场应该会看到房价下跌10%-15%，甚至更高。如果经济衰退来了，“严重高估”的房地产市场的房价跌幅将扩大到20% - 25%。
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Fitch Ratings
美国房价可能下跌10% - 15%
作为全美三大信用评级机构之一的Fitch Ratings显然持"看跌"态度。
从最近一次的美联储加息以来，美国房地产市场严重下滑的可能性增加。目前的预测还是较温和的回落，2023年下降可能<10%，2024年可能压力更大。
但是如果经济大环境低迷，房市交易量可能会减少30％以上，房价可能下跌10%至15%。
当然，如果房价真的下跌10%到15%，可能过去两年的“大流行房地产热潮”将会变成“大流行房地产泡沫”了。
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文章参考：https://fortune.com/2022/10/03/housing-market-wall-street-home-prices-predictions-moodys-goldman-sachs-morgan-stanley-fitch-ratings/版权归原作所有，本文不构成任何投资建议。
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