胡景晖：破解房租抵扣个税困局 降低房屋出租税率是关键

2019年1月1日起，国家税务总局制订的《个人所得税扣缴申报管理办法（试行）》正式施行，房屋租金等6项支出可以抵扣个税，对于广大租房客来说，通过个税抵扣缓解租房压力，原本是一份非常棒的新年大礼，但是，这一利好租客的政策却引发了房东的恐慌，部分房东因担心税务部门掌握了其房屋出租信息后，会要求房东缴纳房屋租赁税，就嚷嚷着“你要申报，我就涨租金！”使得“房租抵扣个税”陷入了困局，成为大众关注的热点。

那么，“房租抵扣个税”到底能给广大租房客省多少钱呢？先让我们来算笔账。

假设在北京的工薪族小王，月薪2万元，月房租支出为3000元。月薪扣除五险一金等费用后，每月到手的工资大概是15500元，那么小王的应纳税额为（15500-5000）*10%-210=840元，如果小王申报房租抵扣个税，那么小王的应纳税额为（15500-5000-1500）*10%-210=690元，房租抵扣申报可以使得小王每月少缴个税150元。

租客申报租房信息，无疑将大量没有登记备案的业主的房屋出租信息透明化，虽然多位税务局人士称，目前地方不大可能会通过房租专项附加扣除信息去查房东租金收入是否交税，税务总局也没有这方面加强征管的通知，但是这无法打消广大房东“秋后算账”的担忧，所以才有了房东要求租客不去申报相关信息，或者依法纳税后涨租转嫁的想法。转嫁多少呢？也让我们来算笔账。

如果因为租客的租房信息申报导致房东需要缴纳出租税的话，对房屋出租收益征收综合税，税率其实并没有部分自媒体瞎说的12%那么高，现在不少城市对房东的出租收益征税都是收一个租赁综合税，北上广深等租赁市场比较活跃的一二线城市的出租综合税率一般都在5%左右。

还是刚刚这位北京工薪族小王，他的月租金是3000元，如果因为小王申报租房信息导致房东需要缴纳出租综合税的话，每月应纳税额为3000*5%=150元。按照北京目前的房租水平，租客的月租金支出一般都会在3000元以上，所以房东如果缴纳出租综合税的话，一般月应纳税额都不会低于150元，如果房东把这笔税通过涨租金转嫁给租客的话，租客通过申报房租抵扣少交的个税基本会被抵消掉，如果租客租的房子超过3000元的话，甚至还会倒贴。

这样来看的话，如果无法打消房东需要交税的疑虑，房东因此涨租金的话，将会使得房租抵扣个税的惠民政策显得很鸡肋，租客会觉得出力不讨好可能就不再去申报抵扣了。

“房租抵扣个税”在减轻租客压力方面，是非常好的惠民政策，那么该如何发挥这项惠民政策的价值呢？我认为“降低房屋出租税率”才是破解僵局的关键。

降低房屋出租税率，可以减轻房东对出租房屋纳税的抵触情绪，可以降低房东通过涨租金转移纳税的冲动，同时，很重要的一点是可以改变目前出租房屋登记备案率非常低的现状，与此同时，还可以通过政策设计赋予“出租房屋登记备案”更多的实惠，比如只有登记备案的房屋租赁合同在出现纠纷时司法部门才给与支持，比如出租房屋登记备案可以与未来房地产税的减免相挂钩等等，进一步提升出租房屋登记备案率。

再算笔账，如果房屋出租综合税率从目前的5%降低到1%，月租金3000元的房子，房东的月应纳税额仅30元，纳税抵触情绪和涨租转嫁冲动都会大大降低，与此同时，目前仅有5%左右的出租房屋登记备案率保守估计能增长到50%，增长10倍，政府的相关税收也将翻番。

降低房屋出租税率，对租客来说少缴了个税，对房东来说税收压力可忽略不计，对政府来说提高了登记备案率的同时还提高了税收实际征缴效果，一举多得，各方皆赢，与此同时，出租房屋登记备案率的提高更是有利于政府主管机构实现对房屋租赁市场的动态实时监管，从而更好的调控租赁市场，管理租赁市场，引导租赁市场规范健康可持续发展。