胡景晖：长租公寓行业先乱后治，解决“资金错配”是关键

马上临近春节，蛋壳收购爱上租成为长租公寓行业的大新闻。很多人问我蛋壳会不会出问题，我觉得蛋壳真的很悬，收购“爱上租”冲冲喜罢了，收购之后更沉重的现金流压力会加速蛋壳出问题。我认为最不会出问题的就是开发商转型的泊寓、冠寓等，因为物业自持背靠大树好乘凉。其次，中介公司做的长租公寓相寓、自如等安全性居中。因为它是中介基因，房源、客源有渠道，且有体系内的二次转化能力。最有问题、最危险的就是这种既不是开发商背景、又不是中介背景的科技创业公司，因为他们既没有自持物业，收房和出房渠道相对狭窄，更没有二次转化能力，对他们来讲只能讲故事、讲情怀，但是凡是这种靠讲故事圈钱的，一旦没有C轮、D轮，没有下一轮资金进来，事实上就是“庞氏骗局”，本身不挣钱，再没有资金进来，那最终资金链会断掉。

长租公寓的2018是动荡、变革、爆雷不断的一年，我认为长租公寓行业炒高房租、甲醛门、租金贷资金沉淀被滥用等问题只是表象问题，更深层次的问题是“资金错配”的问题。长租公寓行业的特点是：需要大规模投入，且投资回报率很漫长，投资回报率很低。美国知名公寓运营企业EQR，投它的钱都是风险厌恶型，对投资回报率追求仅2-3%甚至更低的养老、保险这样的资金，这些大钱、长钱和便宜的钱才符合长租公寓的行业属性，但是现在国内的钱，都是短钱、热钱、快钱、贵钱，国内长租公寓融来的都是与行业属性极其不匹配的资金，这些短钱、快钱、热钱逼迫长租公寓企业只能拼命哄抬房租，拼命扩大规模，拼命缩短装修空置期，算计租金贷的资金沉淀。上错轿子、嫁错郎，资本和产业不匹配，是导致国内长租公寓行业问题频出的关键。

长租公寓为什么问题频出，我最近也在反思。实际上中国很多事情，比如说以P2P为代表的互联网金融，共享单车等，很多事情都是大家一窝蜂一哄而上，在缺乏有效行业监管，法律法规不健全的情况下，第一批冲上去的几乎全死在滩头。且不说所谓风口上的这轮资本狂潮最后导致了一地狗血、一地鸡毛，我还是要说，最不愿意看到的就是老百姓因此付出沉重的代价，多少百姓被P2P搞的血本无归，多少人ofo的押金退不出来，多少人遭遇网约车事故，又有多少人因为长租公寓的事情承担高房租，且被甲醛熏的得癌症的得癌症、流产的流产。我觉得行业主管机构在鼓励创新的同时，也应该守住一个底线：这个行业再怎么疯狂，资本愿赌服输，资本可以赔的血本无归，但是不能让老百姓为此付出代价。

在国家“租购并举”的政策下，我希望长租公寓在快速发展的同时，能够尽快建立行业标准、行业规范和行业发展监管机制，引导长租公寓的健康可持续发展，在解决关键性“资金错配”问题中，尽快找到“长钱、大钱、便宜的钱”的融资平台，合理合法地利用融资资金，同时我呼吁各长租公寓经营企业能够承担社会责任，做到对租客对业主负责，共同为长租公寓行业发展做出贡献。