胡景晖：2019年中国房地产市场新趋势与新思维

2019年1月16日，我非常荣幸地应邀出席了由中新经纬和中国产业发展促进会主办的2019“财经中国V峰会”，本届峰会可谓是高朋满座，大咖云集，中国工程院院士倪光南，北大经济学院教授曹和平、英大证券首席经济学家李大霄等出席峰会并发表了主旨演讲，出席峰会的还有中新社、新华网、光明网、凤凰网、人民网、和讯网等各大知名媒体的领导；还有来自华为、百度、腾讯、阿里、京东、苏宁、今日头条、美团、360等国内知名企业代表。

在本届峰会上，我代表中国房地产行业，发表了《2019年中国房地产市场新趋势与新思维》的主旨演讲，分享了我对2019年中国房地产市场的发展趋势的一些预判。

首先，从国际大格局来看，中国在经济、科技等诸多领域的快速发展，已经对美国世界霸主地位形成了严峻的挑战，中美之间争夺世界老大地位的碰撞在未来几年内不可避免，不是说你想躲就能躲得了的，这是在中华民族伟大复兴征途上必须要面对，也必须要迈过的一道坎，我们应该坚信，中国已经有这个实力和智慧跟美国一决高下。

第二，说一下改革开放四十年，我们过往四十年取得的成就全世界、全国人民都有目共睹，大家谈了很多，但我觉得在这样一个关键的历史时间节点，我们都应该更冷静的去反思过往。

一方面，我们相信国际分工和国际贸易，但我们忽视了毛泽东时代的独立自主，也就是倪光南院士所讲的“自主自控”。中兴事件、华为事件等都反映出我们在“独立自主”，或者说“自主自控”方面的薄弱；另一方面，中国一味的倒向英美，但英美并没有给我们好脸色看，到今天中国主要的生产资料来源地和贸易市场，仍然是亚非拉，所以我们应该想想我们的立国之本到底是什么。

房地产市场，更需要反思。房地产在过往二十年一直是支撑我国经济的重要支柱，取得的成就不容否认，但是很多方面也已经走到了尽头，我们必须进行制度创新来解决目前的困境，需要更加坚定的坚持“只住不炒”的原则，我们不要期望中国再出四万亿给房地产打鸡血，这是不可复制的。那么，在中国房地产市场逐步由“新增开发建设”进入“存量房的交易和运营”为主的新时代，我们的房地产市场将会有哪些新的发展趋势呢？

政策层面，仍将坚定的坚持“只住不炒”的大原则，楼市调控在整体上不会出现根本性转向；各地在楼市调控方面将承担起更多的责任，各地将根据当地的供需情况和看经济发展情况“因城施政”，部分库存压力较大或对自住型改善需求压制过度的城市，调控政策或将适度放松；在楼市调控大方向不变的前提下，以“房产税”为核心的长效机制等顶层设计将进一步提速。

货币方面：整体将适度宽松，释放流动性的核心主要是扶植民营企业和中小企业发展，并不会眷顾房地产行业，不要误读这件事情；此外，现在银行的流动性非常充足，主要问题在于经济下行、房价回落、借款人还贷风险提高等原因导致借款人“个人信用”不足，使得银行放贷更加谨慎。

土地市场： 加大供给侧改革，土地供应量依旧将比较充足，入市形式也将更加灵活；去年大量的土地流拍情况在2019年将得到改善，农村集体用地入市将成为2019土地市场的新亮点。

房屋交易：2018年，中国房地产市场的GMV总额大概在20万亿，其中新房10万亿，二手房8万亿，租房2万亿；2019年，在楼市调控大方向基本不变的前提下，市场总规模将与2018年基本持平，但随着市场大格局逐步从“新增开发建设”进入“存量房的交易和运营”，二手房的GMV预计会增长至9万亿，租房GMV预计会增长至3万亿，而新房的GMV预计会回落至9万亿。

房价：房价的区域分化会越来越严重，不同城市、同一城市的不同区域的房价走势都会有所区别，在维护房地产市场运行整体稳定的大前提下，房价大跌或大涨都不会被接受，2019年房价整体将“稳”字当头。

对于2019年中国房地产市场的一些发展亮点和发展机遇，我认为有如下六点：

1、农村集体用地入市。现在我们农村集体用地属于三权分立，宅基地名义上归村集体，事实上归农民个人，20年的使用权可以在市场上交易， 如果中国所有的农村集体用地全部可以市场化交易的话，相当于原有城市用地规模的房地产开发可以在农村集体用地上重新再来一遍，当然游戏规则将会在坚持“房住不炒”的大原则下创新改革，供应量的增加，将有效抑制房价和房租的上涨。

2、Reits“房地产信托投资基金”渐行渐近。中国商业地产的机构持有率或证券化率不到10%，而美国商业地产的证券化率达到90%，如果中国房地产市场有了Reits，那么将会给广大投资者提供新的间接投资商业地产的渠道，中国的商业地产又可以再玩一遍，中国商业地产的owner或将洗牌。

3、长租公寓的问题。在“租购并举”的政策东风下，我们的长租公寓行业快速发展，但是也暴露出了推高房租、“甲醛门”等诸多严重问题，我觉得长租公寓行业也像P2P、共享单车等行业一样，在资本推动下一窝蜂的一哄而上，在缺少行业监管和法律法规制约的情况下，最后将是一地狗血、一地鸡毛，P2P爆仓、网约车杀人、长租公寓推高房租、“甲醛门”的污染事件，最后都是老百姓受苦，我建议政府，创新然要鼓励，但是我们要守住底线，也就是资本可以赔的血本无归，但是不能让老百姓为此付出代价。我认为未来解决长租公寓的关键在于一是解决资金错配问题，找到长钱、大钱、便宜的钱的融资平台，二是尽快建立行业标准、规范和监管机制，引导行业健康可持续发展。

4、城乡开发建设背后产业、人口、公共资源布局是关键。未来美丽乡村、特色小镇、产业新城、大城市圈将进一步模糊城乡边界，关键在于如何协调好产业、人口、公共资源的分布，产业可以增加就业机会，就业可以增加人口迁入，人口迁入就需要有教育、医疗、商业等公共资源的配套，才能留住人，这都是产业、人口、公共资源布局的问题。

5、养老、物流和酒店是未来房地产行业发展的新亮点。随着中国逐渐步入老龄化社会，与养老相关的项目开发、项目改造运营和养老服务配套设施建设等将成为热点；随着中国进出口贸易额，以及国内消费的进一步增长，仓储和物流也将成为地产新亮点；就酒店而言，高端和低端酒店已经明显过剩，但中端三星到四星半的酒店需求将进一步加大，尤其是满足家庭出游的中端酒店将迎来大发展。

6、西安、福建、海南将成为经济增长新引擎。北有雄安新区助力的京津冀一体化、中有长江经济带、南有粤港澳大湾区，中国的区域经济发展版图日趋清晰。除此之外，我认为应该关注三个经济增长新引擎：一个是陕西西安，陕西是中华文明发祥地之一，是革命圣地延安所在省，西安是一带一路的路上丝绸之路的起点，是汉唐盛世时期的首都，是延长我国战略纵深的重要城市，在建设国家中心城市的机遇下，西安将迅速崛起；第二个是福建，作为东南沿海的发达省份，过往受制于台海局势，发展相对滞后，但是随着相关问题越来越明朗化，福建将成为东部沿海发展的新亮点；第三个，就是全岛建设自由贸易试验区、探索建设中国特色自由贸易港的海南。

最近，朋友圈都在传一句话“2019年经济可能是过去10年最差的一年，但会是未来10年最好的一年”，对于这样悲观的观点，我并不认同，虽然经济转型中出现了一些阵痛，但是中国的经济发展仍然在以较高的速度增长；中国在科技研发创新，在重大核心技术方面也将越来越独立自主可控；中美之间的角力中国也将越来越掌握主动权；国内经济发展方面既有传统经济带，又有热点省市新引擎；房地产市场在制度创新和制度完善下，在坚持“房住不炒”的原则下，还将有新的增长亮点。这一切都将是我们更看好中国2019年，以及未来经济发展的关键。

让我们满怀信心迎接2019，抓住中国经济改革和转型的新历史机遇期，最后祝大家2019“猪”事顺利，一起肥，一起飞。