非共有人之一的本人签名，公有住房出售合同被判无效 ---顾某2与顾某1等公有住房出售合同纠纷案法律评析
供稿│易居房产律师团队研究部
来源│易居房产律师团队案例研究库（2016）
【关键词】
职工家庭购买公有住房协议书 购买公房 公有住房出售合同 合同无效
【要点提示】
职工家庭在购买公有住房前，对于是否购买房屋以及如何确定产权人，应当经本户承租人与同住成年人协商一致，否则无法办理购买公有住房的手续。
【案情简介】
原告：顾某2
被告：顾某1、朱某、某公司
朱某与丈夫顾某共生育三子，即顾某1、顾某3、顾某4，顾某2为顾某3之女。顾某于2007年去世，朱某、顾某1、顾某3、顾某4为法定第一顺位继承人。上海市长宁区某房屋原为公有住房，承租人为顾某，顾某2与朱某均为公房同住成年人。
2000年，顾某与朱某凭《职工家庭购买公有住房协议书》与某公司办理购买某房屋的手续，《职工家庭购买公有住房协议书》记载：一、经与本户同住成年人协商一致，同意购买某房屋；二、产权人确定为顾某、朱某共有，份额各占50%；三、经约定的所有权人同意，委托顾某4代为办理购买公有住房一切手续。
在协议书落款同住成年人签章一栏，顾某2的名字系顾某4所签，顾某2的名章系顾某4加盖。后顾某、朱某与某公司就某房屋签订公有住房出售合同，同年，某房屋的产权登记为顾某、朱某共有，产权份额为二人各占二分之一。
2010年顾某2诉至法院，请求：一、判令顾某、朱某与某公司就某房屋签订的公有住房出售合同无效；二、判令某房屋恢复为公有住房。
【法院判决】
法院经过审理后最终认为：公民合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。系争房屋原为公有住房，对于是否购买系争房屋以及如何确定产权人，均应当经本户承租人与同住成年人协商一致。主张协议成立并生效的一方当事人对协议订立和生效的事实承担举证责任，因顾某、朱某购买系争房屋时所依据的《职工家庭购买公有住房协议书》未经同住成年人顾某2本人签名盖章，故不能证明顾某2与顾某、朱某就购买系争房屋达成协议。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，作出判决：一、顾某、朱某与某公司就上海市长宁区某房屋签订的公有住房出售合同无效；二、上海市长宁区某房屋恢复为公有住房。
【案件评析】
认定本案中公有住房出售合同无效的依据是什么？
依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。即“谁主张、谁举证”的基本原则，本案中，《职工家庭购买公有住房协议书》上顾某2名下的签名盖章均非本人所为，被告顾某1与朱某辩称原告顾某2对此知情，但在原告顾某2否认后未能提供相应的证据证明，所以法院认定该协议无效。
其次，根据有关规定，职工家庭内有多人的，应协商确定购房人，协商不成的，不办理购房手续。购房人顾某、朱某需凭《职工家庭购买公有住房协议书》，方有资格与公房出售单位某公司签订公房出售合同，否则某公司有权拒绝其购房请求，故持有有效的《职工家庭购买公有住房协议书》是签订公房出售合同必备的资格要件。在《职工家庭购买公有住房协议书》被确认无效的情况下，该协议书确认的购房人顾某、朱某便不具有代表家庭成员签订公房出售合同的主体资格，因此，其与出售单位某公司签订的公房出售合同应为无效。
二、 公有住房出售合同被判无效的法律后果是什么？
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，无效合同已经履行，应当恢复到合同订立前的状态，故法院判决某房屋恢复为公有住房。
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