承租人逾期主张优先购买权，人民法院不予支持 ---季某与顾某、蒋某房屋租赁合同纠纷案法律评析

供稿│易居房产律师团队研究部

来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-004）

【关键词】

房屋租赁  房屋买卖合同  赔偿责任  承租人优先购买权  合理期限  同等条件

【要点提示】

出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的，在15日届满后，承租人主张优先购买权的，人民法院不予支持。

【案情简介】

原告，承租人：季某

被告，出租人：顾某、蒋某（顾某与蒋某系夫妻）

第三人：赵某1、赵某2 （赵某1与赵某2系姐妹）

2003年4月，季某与顾某、蒋某签订房屋租赁协议书，约定顾某、蒋某将上海市崇明县某房屋1（以下简称南门路房屋）、上海市崇明县某房屋2（以下简称新崇南路房屋）一并出租给季某开办牙科诊所，租期5年，自2003年8月至2008年7月。两套房屋内部空间连通，后季某在上述房屋中开设口腔门诊部，并办理租赁备案登记。

2008年2月，季某与顾某、蒋某续签房屋租赁协议，延长租期自2008年8月起至2018年7月至，年租金为7万元，季某一次性付清10年的租金。2014年4月，顾某、蒋某与赵某1签订了房屋买卖合同，约定将南门路房屋以152万的价格转让给赵某1；同年5月，顾某、蒋某又将新崇南路房屋以130万元的价格转让给赵某2。

2014年6月，季某以顾某、蒋某未履行通知义务、转让两套系争房屋侵害其优先购买权为由诉至法院，请求：判令顾某、蒋某赔偿季某损失40万元。

【法院判决】

法院经过审理后查明： 2011年左右，顾某因经济紧张而欲转让系争两套房屋，通过中间人与季某就两套房屋的整体转让事宜进行过多次磋商并讨价还价，时间跨度亦较长，但因季某出价太低、且购房态度一直反复，双方最终未能达成交易。故认定出租人顾某、蒋某在与第三人签订房屋买卖合同前，已经就系争两套房屋的转让对季某进行了必要的通知，季某认为顾某、蒋某侵犯其优先购买权缺乏事实及法律依据。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百三十条，判决：驳回原告季某要求被告顾某、蒋某赔偿损失40万元的诉讼请求。

【案件评析】

一、季某请求损害赔偿的诉讼请求为何不被法院支持？

《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”作为对“合理期限”的进一步细化，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十四条第三项规定：“出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的，在15日届满后，承租人主张优先购买权的，人民法院不予支持。”

同时结合司法实践，将优先购买权行使的合理期限类推适用除斥期间1年的期限，若出租人未履行告知义务，自出卖人出卖房屋届满1年的，承租人的优先购买权亦归于消灭。承租人优先购买权作为一种强制缔约请求权，其目的在于保证承租人可以相对优先地取得租赁物的所有权，从权利义务对等的角度分析，如果承租人不及时行使优先购买权，将导致出租人所有者权益受到损害。

本案中，出租人顾某、蒋某早在2011年即告知季某欲出售房屋一事，双方通过中间人就系争两套房屋的整体转让事宜进行过多次磋商，因季某出价太低、且购房态度一直反复，双方最终未能达成交易。直至2014年4月和5月，顾某、蒋某才将两套房屋出让给赵某1与赵某2。从欲出售房屋至最终签订房屋买卖合同，时间跨度长达3年。

另外，承租人的优先购买权是建立在同等条件的基础上的，当前立法对“同等条件”未进行明确界定，但是实践中一般认为，房屋价格、付款方式及期限、购买者的自身资质等均可被视为同等条件的重要因素。当顾某、蒋某就系争两套房屋的转让对季某在合理的期限内做了必要的通知后，季某仍未明确表示购买，顾某、蒋某作为理性的转让人，其另寻买家转让房屋的交易条件必然优于季某给出的交易条件，因此季某再主张优先购买权的，人民法院不予支持。

二、承租人优先购买权如何适用？

最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”

首先，房屋承租人优先购买权只在租赁房屋作为买卖合同法律关系的标的物时发生，在赠与、互易以及因公征用等法律关系中则不得适用亦不能主张优先购买权的损害赔偿请求权；

其次，当承租人优先购买权受到侵害时，无权要求确认出租人与第三人房屋买卖合同无效，但可以先行主张强制缔约即请求法院判令其直接以同等条件与出租人形成合同买卖关系，在诉求强制缔约不被法院支持时再另行主张损害赔偿；

最后，因为承租人优先购买权基于租赁关系，本质上仍属于债权性质，按照物权优于债权的理论，优先购买权的行使存在四种例外情形，见最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十四条的规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：1、房屋共有人行使优先购买权的；2、出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；3、出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；4、第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”

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