房屋买卖合同中重大条款“约定不明” 如何认定？如何救济？ ---王某与李某房屋买卖合同纠纷案法律评析

供稿│易居房产律师团队研究部

来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-006）

【关键词】

房屋买卖合同纠纷  继续履行  解除合同  约定不明  重大条款

【要点提示】

因房屋买卖合同中的重大条款（一般主要指当事人的姓名或名称、房屋、房屋价款、交房时间、付款期限、房产证办理等）约定不明、且事后双方无法达成一致，导致合同无法继续履行而解除的，即使对于已交定金一方，亦不适用定金罚则。

【当事人信息】

原告：王某（买方）

被告：李某（卖方）

【案情简介】

2006年，王某与李某签订房屋买卖合同，合同约定：1、合同签订当日，王某交纳定金4万元；2、2006年交钥匙之日，王某交付剩余房款给李某，李某将房产证交付给王某；3、接收定金的一方（即：李某）不履行合同的，应双倍返还定金。合同签订后，王某依约向李某交付定金4万元，但之后王某、李某二人为该合同的履行发生争议。

王某诉至法院，请求：判令继续履行房屋买卖合同。

【争议焦点】

王某与李某签订的房屋买卖合同对于房屋的交付方式及日期、付款方式及日期等约定是否正确？该合同是否应当继续履行？

【法院判决】

一审法院判决：1、解除王某、李某于2006年签订的房屋买卖合同；2、李某于判决生效后十日内一次性返还王某定金4万元；3、驳回王某的其他诉讼请求。

二审法院判决：继续履行李某与王某签订的房屋买卖合同。

【案件评析】

一、房屋买卖合同中 “重大条款”约定不明是如何认定的？

房屋买卖合同中，因为各种原因，当事人并不能对所有情形均做较为具体的约定，因而导致双方对合同约定的理解存在一定的分歧或者争议，导致合同的履行存在一定的障碍。易居房产律师团队温馨提示：二手房买卖合同中重大条款一般主要指当事人的姓名或名称、房屋、房屋价款、交房时间、付款期限、房产证办理等。若属于重大条款约定不明的事实，且事后不能协商一致的，致使合同不能继续履行，不得追究另一方的违约责任。

二、本案认定继续履行房屋买卖合同的依据是什么？

首先，涉案房屋的交房时间是否确定。根据本案审理查明，双方签约时因李某所购单位住房交房时间不能确定，为此双方商定为2006年交钥匙的时间为王某交付余款时间。故争议条款应解释为在合同订立时起算，截止至2006年12月31日前的任何一日，在此期间内，李某交付钥匙时王某就应该交付余款，余款付清后李某交付房产证。

其次，房屋买卖合同是否存在无法继续履行的法律障碍。双方签订的房屋买卖合同对房屋交付方式及日期、付款方式及日期，如上均可推定明确的情况下，不存在房屋买卖合同继续履行的法律障碍。因此，王某与李某签订的房屋买卖合同应继续履行。

三、房屋买卖合同中，因履行期限不明所导致的法律后果是什么？

因履行期限及方式不明导致的合同争议，通常被认为是合同存在重大条款约定不明的事实，且事后双方无法达成一致，因该合同系双方均负有同时履行义务的双务合同，双方当事人在合同关系中对对方负有义务，而非仅仅一方负有义务，另一方享有权利。王某主张李某不履行义务，并不影响王某以提存等方式履行己方合同之义务，且如果王某未能提交证据证明其履行了自身所负有的付款的同时履行义务，那么王某的该项主张亦不能成立。

根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款之规定：“在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的情形下，合同可以解除”。因无继续履行的可能而解除合同，即使王某已交付定金，亦不适用定金罚则。

本案中，王某、李某签订的房屋买卖合同对房屋交付方式及日期、付款方式及日期，均明确。因此，王某与李某签订的房屋买卖合同应继续履行。

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