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名为房屋买卖实为借贷的认定 | 法官说
近年来一类以“房屋买卖”作为“借贷合同”之“保障”的纠纷比较典型。一方当事人向法院主张其与另一方当事人存在“房屋买卖法律关系”，并已经实际履行部分或者全部购房款，要求另一方当事人继续履行交付房屋和办理过户手续的义务；而另一方当事人则向法院抗辩，其与对方不存在真正的“房屋买卖法律关系”，所谓的“房屋买卖合同”非属于真实意思表示，是迫于对方压力，为求得到对方借款或期待对方给予更长的还款期限而签订的，实质是为“借贷合同”提供一种对方能认可的“保障”。
这类案件随着经济社会发展和民间金融市场的活跃，逐步呈现上升趋势。实践中，或称为“以房抵债协议”，或称为“名为房屋买卖实为民间借贷关系”。本期天同诉讼圈（tiantongsusong）法官说的文章旨在从不同角度梳理法院如何根据具体案情，在厘清法律关系的基础上作出既有利于促进交易，又有利于维护交易安全的裁判。
案件导读
王某于2010年6月30日从哈尔滨某房地产开发公司处购买的三处本案诉争房屋。双方签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》约定：房屋出售价格为477，890元，王某已于2010年6月30日以现金形式支付首付款277，890元，余款200，000元王某以商业贷款方式付款，2010年12月10日，王某向郑某借款220，000元用于偿还商业贷款。现王某已取得该房屋的所有权。
2011年1月31日，王某在黑龙江省哈尔滨市哈尔滨公证处作出《声明书》，内容为将诉争房屋所欠银行贷款还清后，经有关部门批准同意，将买受人更名为郑某。
2013年2月3日，王某与郑某签订《房屋买卖协议》，约定：王某将诉争房屋以500，000元卖给郑某，郑某先行支付现金220，000元，剩余280，000元银行贷款由郑某按月偿还。协议签订15日内，王某将该房屋交付郑某使用，郑某将贷款还清后，王某配合郑某办理更名过户手续。
王某与郑某于2013年2月3日签订《房屋买卖协议》后，并未按合同约定实际履行，王某未向郑某交付房屋使用，郑某也没有支付银行按揭贷款，而是王某在借款后每月向郑某支付11，000元利息，后双方因欠款本金及利息偿还问题发生纠纷。2013年8月12日，郑某将王某诉至法院，诉请王某向郑某返还购房款220，000元。庭审中，郑某向法院提交了王某与郑某于2013年2月3日签订的《房屋买卖协议》，2013年11月6日，郑某撤诉。
2014年8月5日，郑某再次将王某诉至法院诉请王某履行2013年2月13日签订的《房屋买卖协议》，协议内容为：王某将诉争房屋卖给郑某，郑某在本协议签订之日一次性给付王某购房款520，000元，王某在本协议签订之日起二个月内将房屋交付郑某，并协助郑某办理房屋过户手续。双方在房屋买卖协议签字后，郑某按协议约定给付王某520，000元购房款，王某向郑某出具收条，但王某未向郑某交付房屋，造成郑某至今没有进户。王某诉请郑某履行房屋买卖协议并协助郑某办理过户手续。
审理结果
王某辩称：王某与郑某之间不存在真实的房屋买卖关系，双方所签的买卖协议实际是为双方之间的一笔借贷关系所作的抵押，在所欠债务清偿的情况下，该《房屋买卖协议》不存在继续履行的情形。而且2013年2月13日的《房屋买卖协议》是不存在的，王某与郑某只在2013年2月3日签订了《房屋买卖协议》。
法院判决认为：协议实质是王某如不能按时归还借款则以房屋抵债的意思表示，该协议以买卖的方式规避了《担保法》第四十条关于禁止约定抵押物的所有权转移为债权人所有的相关规定，双方于2013年2月3日签订的《房屋买卖协议》属无效合同。另外，假设2013年2月13日签订的《房屋买卖协议》真实，那么2013年8月12日郑某起诉时，两份《房屋买卖协议》已同时存在，而郑某却选择向王某索要购房款220，000元，而非520，000元或740，000元，其行为明显违背常理。郑某提供的王某于2013年2月13日出具的《收条》中“王某”两字存在改动的情形，郑某亦未举示其他证据证实房屋买卖行为真实存在，且郑某对其两次诉讼中举示的证据的变更原因及《收条》出现改动的原因均未作出合理解释，故郑某举示的2013年2月13日的《房屋买卖协议》及2013年2月13日的《收条》缺乏客观真实性，不予采信。即使2013年2月13日的协议客观存在，也与2013年2月3日的协议情形一样，属无效合同。故驳回原告郑某的诉讼请求。
法官角度点评
在审理房屋买卖合同纠纷案件时，有时会发现存在虚假的买卖关系。通常发生在民间高息借贷双方之间，具体表现为，所谓买受人是放贷人，出让人是借款人，放贷人在放贷时为防止借款人到期因故无法偿还借款本息，利用借款人急需用款的心理，要求借款人与其签订类似房屋买卖契约的书面合同。如果借款人在借款到期后及时偿还了本息，所谓的房屋买卖也就从此不再提起。如果一旦发生借款人未能按期偿还借款本息，放贷人则会在多次催收无果的情况下，凭借当初签订的所谓房屋买卖契约起诉“买受人”，要求依法确认双方签订的房屋买卖合同有效，判令“买受人”履行交付房屋的义务，并协助办理产权过户手续，进而达到防范放贷风险，不还钱就收房抵债的目的。基于这种因民间借贷而签订的房屋买卖契约，实质是借款人以房屋抵押借贷。签订这种买卖契约时，约定的房屋买卖价款数额通常就是双方发生的借贷数额，也不排除其中包括到期的利息在内，而这一价格又会比房屋所在地段通常的市场价格偏低。放贷人在放贷时为保证自己的利益最大化，降低可能发生的风险，同时基于借贷时自己所处的强势地位，一般情况下也会将所谓的房价压得很低，其要求借款人怎样签，借款人往往是不会拒绝的。但双方不会另行签订以房抵押借款合同，放款人也不会要求借款人到房地产登记机关办理抵押登记，因为签订的话，在借款人到期未能偿还借款本息的情况下，放款人凭借双方签订的房屋买卖契约起诉借款人要求确认买卖合同有效、履行交付房屋、协助办理产权过户手续时，借款人如果否认双方之间存在真实的房屋买卖关系，拿出抵押登记合同、抵押登记手续，所谓房屋买卖的真实性便不攻自破。也就是说，双方在签订买卖房屋契约时是一种虚假的行为，是放款人自以为能够有效防范放贷风险而想出的一种“万全之策”。
本案中，王某与郑某于2013年2月3日签订《房屋买卖协议》，根据双方质证，王某与郑某之间系名为房屋买卖实为民间借贷的法律关系，郑某借款220，000元给王某，王某在借款后每月向郑某支付11，000元利息，郑某为实现债权以《房屋买卖协议》形式用房产担保。有人称之为“担保型买卖合同”，担保型买卖合同虽然表面上是以买卖合同的面目出现，但当借款不能清偿而需要执行该买卖合同的时候，买方并不会真的向卖方支付价款，所谓的价款不过是未能偿还的借款及其利息而已。
在本案中，王某与郑某关于不能清偿债务则转移房屋所有权的意思应该是真实的，但双方关于引起该物权变动之原因（买卖合同）的意思是不真实的，引起该物权变动的真实原因是以物抵债的约定，而非买卖合同。解释意思表示，应探求当事人之真意，而不得拘泥于所使用之词句。从卖方王某的角度看，其真实意思是如不能按期还债，则把房屋“抵给你”，而不是“卖给你”；从买方郑某的角度看，其并没有支付价款的意思。双方没有买卖的意思，只有以物抵债的意思。我们不能仅仅因为所有权转移的效果意思真实，就认为买卖合同也真实。王某与郑某以签订房屋买卖合同的合法形式掩盖了非法目的，即债务履行期届满时郑某取得房屋的所有权。违反了《担保法》第一百四十条禁止流担保约款的规定，法律之所以禁止流担保约款，是因其极易引发利益失衡，故需要从立法上加以规制，是契约正义对契约自由的必要矫正。
郑某在2014年8月5日起诉时举示的2013年2月13日签订的《房屋买卖协议》，对其明显不利，不仅证明该协议成立的欠条有明显改动痕迹了而且与2013年8月12日郑某起诉时举示的《房屋买卖协议》相矛盾，所以郑某以根本不存在的2013年2月13日的《房屋买卖协议》起诉是极其不明智的。郑某起诉王某履行买卖协议，应以2013年2月3日签订的《房屋买卖协议》起诉，郑某可以这样抗辩：郑某与王某具有真实的买卖关系，如果想要王某提供担保完全可以签订担保合同，郑某同样享有优先受偿的权利。或者是王某与郑某存在真实的买卖关系，王某与郑某之间是民间借贷关系同时也是房屋买卖关系，2011年郑某所作的《声明书》恰与2013年2月3日签订的协议相印证，郑某有偿把房屋转让给了王某，王某也支付了合理的对价。至于之后王某又每月向郑某还钱，是王某没有向郑某主张债权债务抵消，但这并不影响两人之间的房屋买卖合同关系。
律师角度点评
名为房屋买卖实力借贷的认定，应根据房屋买卖合同约定的标的物特征、权利义务是否对等、履行方式是否有违常理等多方面综合考虑。审理案件时应该审查当事人的真实意思，如果实为借贷，应认定房屋买卖合同无效，并驳回出借人要求履行房屋买卖合同的诉讼请求。且民事活动应当遵循诚实信用的原则，双方签订的协议及内容应遵守法律规定，违反相关法律规定则不具有法律效力，不受法律保护。
虽然王某与郑某于2013年2月3日签订了《房屋买卖协议》，但是否存在房屋买卖的基础法律事实，应当综合当事人陈述及举证予以判断。根据本案查明的事实，王某与郑某于2013年2月3日签订《房屋买卖协议》后，并未按合同约定实际履行，王某未向郑某交付房屋使用，郑某也未交付银行按揭贷款。如果王某与郑某有真实的房屋买卖关系，根据《合同法》第一百三十条的规定，在王某已取得诉争房屋所有权的情况下，王某应把房屋实际交付给郑某，并协助郑某办理房屋过户手续。但是事实却是郑某借款220,000元给王某，王某在借款后每月向郑某支付11,000元利息，郑某为实现债权以《房屋买卖协议》形式用房产担保。王某本意并非真正出售诉争房屋，而郑某也仅是想通过签订《房屋买卖协议》从而获得实现债权的保障，用诉争房屋为王某履行还款义务作担保，双方除履行借贷义务外，并未实际履行《房屋买卖协议》约定的其他义务，该义务的实质为王某如不能按时归还借款则以房屋抵债的意思表示，该协议以买卖的方式规避了《担保法》第四十条关于禁止约定抵押物的所有权转移为债权人所有的相关规定，存在以合法形式掩盖非法目的行为，郑某与王某之间系名为房屋买卖实为民间借贷的民事法律关系，双方于2013年2月3日签订的《房屋买卖协议》属无效合同。
如果已经确定买卖合同实际是为借贷作担保，则法官可以根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，告知当事人可以变更诉讼请求，将诉讼请求改为要求债务人偿还借款本息。如原告同意变更，则诉讼标的和案由发生变化，由买卖合同纠纷变为民间借贷纠纷。如果经释明后，当事人不同意变更诉讼请求，仍坚持要求依买卖合同主张权利，则只能驳回其请求，判决只需对买卖合同的效力予以否定即可。
专家点评
本案中，房屋买卖合同的标的是不动产，要达到物权变动的意思还需要履行过户手续。关于这种以房屋买卖合同来“保障”或者“实现”借款债权的行为，有学者将其称之为“后让与担保”，如杨立新教授认为，“我国目前司法实践中存在的以商品房买卖合同为借贷合同进行担保的新型担保形式，是一种正在形成的习惯法上的非典型担保物权。这种新型担保物权与让与担保产生的背景和发展过程基本一致。让与担保与后让与担保两者的区别在于担保标的的性质不同，让与担保的标的物是担保物的所有权，即让与担保约定的是担保物的所有权先让与债权人，在债权得到清偿后再返还担保物的所有权与债务人；而后让与担保是以另一个合同债权作为初次债权的替代实现，本质是一种债权担保。可见，让与担保的债权人的担保权利具有现实控制性，可以说其对担保物处于一种既得的状态，后让与担保的债权人并没有直接去的对担保物的现实控制，只是一种期待的状态。
后让与担保，是另一份合同为债权提供担保，《物权法》和《担保法》均没有明文规定，明显不属于典型担保，但“非典型担保”也并非一律无效，实际上其他法律或者实践也确认优先权、所有权保留和让与担保等非典型担保的效力。考察后让与担保是否具有法律上的效力，需要厘清其法律关系中的担保物和担保作用的实现过程。后让与担保，虽然形式上是债权来担保债权，但是另一个担保债权的实现最好要依靠债权之标的物如房屋的所有权转移或者买卖来实现，揭开“债权面纱’’露出来的是“物权标的”，所以本案中对借款合同起到实质担保作用的是商品房买卖合同的标的物，而不是该房屋买卖合同本身。另外，所谓的“后让与担保”发生担保作用的链条可概括为“行使买卖合同债权一交付买卖标的物即房屋一房屋价值抵偿债务一消灭借贷债务”或者“行使买卖合同债权一拒绝交付买卖标的物即房屋一申请法院判决对方承担违约责任一淌灭借贷债务”。这个过程的关键点在于，交付买卖标的物房屋或者根据标的物房屋的价值主张违约责任，由此可见房屋买卖合同发生担保作用的不是债权，而是债权即买卖合同的标的物房屋。既然如此，则基本上可以类推适用物权法和担保法禁止“流押”的强制性规定，违反法律强制性规定的合同应属无效。同时，后让与担保突破“物权法定”原则，应属于无效。
另外，从经济的角度考虑，后让与担保合同的设立可能存在违反诚实信用原则问题。合同订立时存在不公平的背景条件，之所以订立后让与担保合同，主要是为了担保或者保障初次债权人的债权，初次债务人往往处于弱势地位，为了能够迅速融资以解决燃眉之急，在初次合同订立时不得不满足一些附加条件：如订立担保债权实现的后让与担保合同，同时在合同对价确立往往背离市场价值，使初次债权人承受较大的损失。
在司法实践中，相关的判决大多支持后担保合同无效。江苏高院于2013年颁布的《关于审理民间借贷纠纷案件的会议纪要》第三条第（三）项规定：“当事人之间以借贷为目的签订房屋买卖合同作为担保的，人民法院应当认定双方名为房屋买卖实为民间借贷关系。出借人以房屋买卖关系提起诉讼，请求履行房屋买卖合同并办理房屋过户登记手续的，人民法院应当向其释明按照民间借贷关系变更诉讼请求；出借人坚持不予变更的，人民法院应当判决驳回其诉讼请求。"本案中原告郑某的诉求是要求被告履行《房屋买卖协议》，协助办理房屋过户手续。显然，因为《房屋买卖协议》最后会被确认无效，其请求办理房屋过户的请求权基础也将不复存在，按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，法院可以告知当事人可以变更诉讼请求，将诉讼请求改为要求债务人偿还借款本息。如果原告同意变更诉讼请求则可按照民间借贷民事法律关系处理，如果不同意变更则驳回诉讼请求。
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