不限购的公寓，能不能买？

到处都是坑

这阵子整个经济大环境真的很差，A股/基金暴跌、债券违约、P2P雷潮、币圈骗局、私募跑路。。。

钱没地方去，有的读者就问我现在买房还行不行？

怎奈何，全国已有50多个城市限购，稍微有一点点投资价值的城市几乎都买不了。

不过限购的大都是住宅，公寓（商住）在大部分城市都是不限购不限贷随便买的。现在走在大街上，经常都能看到到处发传单的，卖的几乎都是公寓。

销售小哥熟练的台词瞬间让你心动：

不限购不限贷随便买、交通便利配套好、单价便宜性价比高、无需摇号随时可买。。。

一般情况，公寓确实都在交通便利、商业发达的地段，并且价格一般都是周边住宅的70%左右，小户型总价很便宜，也不限购不摇号随便买。

但在现阶段几万人摇几百套房的情况下，竟有此等好事？

天上不会掉馅饼，如果公寓果然如置业顾问口中那么好，为什么没人抢着买，还要如此卖力营销？

其实公寓和住宅的区别不仅仅是产权年限等几个大家熟知的地方，还有更多你不知道的“坑”，尤其是第六点大坑，容我慢慢道来。

公寓的优点

虽然下面我们要说很多公寓的缺点，但其实公寓也并非一无是处。

一、不限购

这个不用解释了，上面那么多缺点，买的人都没多少，还限购个啥。

二、地段

公寓一般位于交通便利、商业发达的地段，位置较好。

三、可注册公司

这是住宅不可实现的功能，公寓不仅有居住的性质，还有商务办公的性质，不少小型企业选择在公寓、soho、loft等商住楼办公。

住宅和公寓的区别

一、土地性质

住宅只能建在住宅用地上或商住用地上，而公寓可以建在住宅用地上也可以建在综合性用地（商住）、商业用地或教育用地等其它性质用地上。

二、产权年限

住宅的产权年限多为70年，而公寓根据用地性质产权为40年或50年。

三、落户和学区

住宅如果满足当地入户政策，可以落户。但是公寓不可以落户，也不能划分学区。就算公寓旁边是名校，业主的子女也无法享受名校就读资格。

四、生活成本

住宅属于民用住房，水电费按照民用水电的标准来收取；公寓是商业用途，水电费用属于商业用水电费用，要比纯住宅昂贵，物业费也高出一大截。

比如某市居民用水3.5/吨，而公寓水费5.2/吨；

居民用电每度0.5649元，而公寓电费每度1.2元；

同地段住宅物业费2.4元/平，公寓物业费5元/平。

长期下来，公寓的居住成本高出一截。当然，也有的公寓是民用水电费用的。

另外，还有很多公寓是不通燃气的。

五、居住舒适性

一般情况下，住宅是封闭式管理，有小区环境，人员相对稳定，通常为两梯三户或者四户，不会对出行造成困扰，私密性也比较好；

而商业公寓通常为两梯十户，甚至更多，大多开放式管理，人多且乱，安全性和私密性都无法得到很好地保障。

另外，大部分的公寓采光和通透性都不是很好。有些商业公寓的卫生间和厨房都没有窗户。

五、购房成本

相比普通住宅，公寓贷款需要按照商业住房的规定办理，首付比例更高（一般5成以上）、契税更高、贷款利率也更高，并且一般只能贷10年以内。

经常看卡卡说钱文章的朋友应该清楚，这意味着更低的杠杆和更高的购房成本。

六、交易成本

这才是大坑，很多人都不知道，置业顾问也从来不提。

房屋后期的交易成本也是需要购房者去仔细了解的，而公寓产品与普通住宅相比，最大的差别也存在于此。

公寓性质的房屋再次交易时，税费的种类不仅多，而且计算也比较复杂，包括：

1、契税（卖价总房款的3%）；

2、增值税（如果提供不动产发票则按照差额的30%—60%，如果么没有则全额8%）；

3、土地增值税（差额的10%-30%）；

4、个人所得税（能提供不动产发票，则按照差额的20%，如果没有则全额的1%）；

5、房产税、土地建设税、印花税、附加税等等，各地可能略有差别。

按照这个公式，举例算一下大家可以更直观了解：假设我50万买入一套公寓，2年后评估价为80万元，此时出手意味着，要缴纳各种税费约21万以上（所有税点按照最低计算）

相当于70%以上的利润，没了！

七、升值空间

正因出售成本太高，公寓投资客通常需通过长线放租获取收益（但中国的租售比真的。。。），想靠房价上涨赚钱很难。同等位置的两种产品而言，住宅的价值明显更高，居住属性更强，居住成本更低，方便转手，溢价空间也更高。

综上，个人建议，能买住宅买住宅，没事别去买公寓。

真那么赚钱，为啥不限购满大街那么多置业顾问推销公寓。

什么？你问我商铺？别信什么“一铺养三代”，绝大部分的商铺比公寓还坑！

更多文章：