有多少店是给业主打工？72街CEO谈餐厅选址成功要诀

关于快餐选址的一些看法

文：易正伟

　　我算得上选址圈里的老兵了。

　　早在2002年在真功夫从运营过度到选址开发，到今天经我手的签约合同约150家左右（真功夫+72街），累计概判成功率在70%左右吧！另外的30%非成功店起码消耗了对等的30%的成功店，所以，结果我终究只开成功了40%的店。从财务回报的角度，150家店里只有40%的店在创造价值，另外的可平衡忽略掉！事实亦如此，如果这150家店同属一个公司，从财务核算角度看，那么前60名业绩的餐厅肯定比150家整体餐厅创造的利润多。这有点像2/8原则，20%的优质店创造了80%的业绩。

　　缘何如此？

　　很多店为了规模效应不得不开，不得不博。选址的好坏，我总认为在先天上就决定了该店至少51%的成功与否可能性，剩下的后天努力（卓越的运营能力）就算给你留下49%的空间提升，其实大部分的项目很难实现。个别特例，开业满一年后能可比增长率50%或以上的项目也有，但凤毛麟角。

　　所以结论一：

　　千万不要为了规模增长盲目开店。

　　选址系统，国内餐饮业能超过百胜（KFC）的无出其右。

　　他们有句经典名言，选址是科学与艺术的结合。科学是方法，艺术是直觉。他们的科学方法是把选址系统分门别类，从网络规划到地产开发到资产管理。他们总把工作做得有前瞻性，当年我最羡慕和佩服他们圈内的前辈往往在年中就开始考虑下一年的布局了，因为当年的指标基本年中就完成了。这其中网络规划的作用和效果不言而喻。至于地产开发就是按照网规的点扑上去扫荡就行，资产管理则是对已开店的续约，改造，分租，减租等工作的维护。

　　所谓艺术，我倒觉得是个人综合经验的体现。他考验的是你对商圈的独到见解和你的魄力。另外也显示你对品牌驾驭与自信的程度。你了解你的顾客构成么？你理解你的品牌特质么？你的卖点符合商圈的需求么？你的顾客来源在哪里……？

　　所以结论二：

　　选址一样可以建立系统，建立符合品牌自身特质的实用系统。

　　记得2002年底，我全面接手真功夫广州市场时，他才4家店，品牌当时还是叫双种子。直到2004年改名真功夫时，也不超过10家店。双种子发展缓慢的根本原因是没有品牌定位，但真功夫真不一样，品牌强势，定位鲜明。唯独太新，市场认知度极低。当年广州最牛的购物中心是天河城，而它的对面有条体育西路食街，是餐饮商家必争之地。当时记得还在修地铁，但不影响行人过马路去天河城。这条街给我的信心就是通过测算，我们相信路口的麦当劳餐厅月营业额可以做到200万+，刚好路另一端有个240方的靓位出来了，但条件很糟糕。2年合同期，原价12万/月，现价8万/月，做否？

　　冒着极大的风险，我强烈说服老板成交。事实上我计算过把投资按两年折旧基本预估月营收达60万就不亏本，事实上开业与预估是吻合的，但增长很快，不到半年就破百万每月，两年内投资早已收回，两年后地铁修好，该店表现优异也顺利续约，那是一个疯狂的年代。

　　这个项目奠定了真功夫广州市场的发展根基，关键改变了整个发展思路，新品牌，制高点取位。

　　所以结论三：

　　对于初创的餐饮品牌，制高点选址战略势在必行。

　　提醒，务必是做品牌而不是生意。其实回想72街发展到今天的历程，我们也一直是这样做的。

　　从运营到选址开发，最大的感触是失控。运营是内部事物，可控性强，而选址开发是社会性的。它需要你与不同类型的业主，政府各相关部门（城管、工商、税务、房管、国土、规划等），消防环保合作商等等打交道。这些外部因素你一样都控制不了！它要求你是超人，什么都要懂点，什么都能和别人有话题。它要求你是活地图，整个城市装在你的心中。它要求你勤奋，知识面宽，懂一点法律，知晓政府部门办事流程，善交际，有兴趣特长，能喝酒，甚至会唱歌跳舞会泡妞，总之，人脉关系好，符合中国特色的生存能力并有专业基础，三教九流，雅俗共赏。

易正伟与江湖儿女在“江湖情”分享“快餐选址的一些看法”

　　选址开发团队的成员可以不要求有高学历，但必须具备以上的某种能力，再经过团队成员的传帮带，必定能成气候。

　　所以结论四：

　　充分授权，打造一支理解品牌，能征善战，三教九流，雅俗共赏的选址开发队伍，这是保证品牌良性发展所必备的，靠老板一个人，累死你也不见得好到哪儿去！

易正伟简介

　　来源《第一商业网》 易正伟1996年大学毕业后就在深圳麦当劳做餐厅经理。1999年，“双种子”餐厅做见习店长，2001年晋升为营运总监，2003年任职“真功夫”广州市场总经理。

　　2008年3月，易正伟和“真功夫”全国营运中心总经理周明双双“出走”，另起炉灶组建了“72街”。两人各司其职，由易正伟“主外”负责门店筹备和对外公关，而周明则“主内”负责公司内部运营、管理及产品开发。

　　从手握要权的高级职业经理人到亲力亲为的私企老板，抱着脚踏实地，一步一个脚印的心态，易正伟和周明带领着3个由原“真功夫”员工组成的核心团队踏上了“72街”的创业之路。

红餐网，超过45万餐饮人共同关注！

长按指纹识别二维码关注！

点击左下角“阅读原文”查看更多精彩内容