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房贷还款年龄提高，最高75岁
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大消息！房贷破“70年”上限 房价还有再降空间?
昨天（4月19日），楼市再传大消息：“房奴”可以干到75岁了！
据中国工商银行总行处证实：
工行已经将个人住房贷款借款人最高年龄从65周岁延长到70周岁，借款人年龄与贷款期限之和不超过75年。同时，个人住房贷款的最长期限仍然是30年，没有改变。
举例来说：
如果一位50岁的购房人在北京购房，那么按照贷款人年龄与贷款期限之和不超过75年计算，这位购房人购买首套房最长可申请25年贷款，而此前最长贷款年限为20年。此次放宽最高年龄后，70周岁的首套房购房人在满足相关条件后，亦可申请5年期住房贷款。
图片来源：房掌柜
其实在工行做出这一新决定之前，市场一般遵循“借款人年龄+贷款期限≦70年，贷款最高年龄65岁”的守则。在原有规则下，如果购房者年龄超过45岁，则无法申请30年期的贷款。
图片来源：南方都市报
此次放宽后，对于那些60岁还在买楼供楼，或者是买不起新房，只能买三四十年楼龄老破小的大龄80后而言，压力将有所减轻。
贷款期限是否越长越好呢？
我们来做个算术。假设一个购房者需要300万商业贷款，按照利率上浮20%计算，三种还款时限的月供分别是：
20年：21286元
25年：19110元
30年：17756元
可以看出，如果获得30年按揭期限，则月供压力将减轻很多。有人认为30年贷款月供当然少，但总还款和利息都会多出很多。
但实际上，在任何一个国家，通胀都是长期存在的，当通胀被长时间叠加，就产生滚雪球一样的效应。中国尤其如此，如果考虑到通胀因素，中国真正的按揭只有10年，最多15年，后面的按揭通胀替你还了。
所以，财经媒体人刘晓博认为，不要急着提前还房贷，且尽量拉长贷款期限！
不过，贷款实际是向未来的自己借钱，当时间跨度增大，风险也随之增大。当房贷期限越来越长，行业风险将会被放大。结合实际适当调整才是最优选择。
工行这样做意味着什么？
第一，工行是中国第一大行，是标杆、带头大哥，工行这样做，其他银行很快就会跟进。也就是说，利好会放大。
第二，鉴于工行的地位，我相信此举一定获得了银监会、央行的默许，所以这里面有政策含义。
什么政策含义？
随着中美贸易战不确定性增大，再加上环保升级、落后产能不断被淘汰，“大基建+PPP”越来越审慎，很多项目下马。2018年下半年开始，经济下行压力或将显现。在这种背景下，需要楼市保持一定成交量。
这项政策将带来一系列影响
第一，老年人拥有的“房票”（限购城市购房资格），将被激活，利用率将提高。第二，各城市抢人大战中，“抢父母”会成为新的主题；第三，在适当的时候“父母+成年子女”一起贷款买房的“合力贷”、“接力贷”会重出江湖。
未来，当“接力贷”、“合力贷”进一步放宽的时候，贷款时间长度甚至可以延长到40年、50年，一套房子就可以在两代人“接力”下来购买。（注意，这仅仅是一种猜想和展望）
利好年龄较小或较长的购房者
利好人群
放宽这一年限可以让45岁以上的刚需购房者获得更长的贷款期限，这将减小他们月供压力，对于首套房及改善性需求的刚需人群有一定的利好作用。
更利好40-45岁人群，这个年龄是一个跨度线，虽然只差5年，但最有购买力的人群往往是集中在这个年龄段，有一定的经济基础，对住房置换的需求更强，如果贷款年限放宽，还款额度降低，很可能会促使他们果断出手。
增强购买力
其一，同样的经济条件，可以买更新品质更好的房子。
其二，买同样的房子，因为月供的减少，增加生活舒适度，亦或可以把更多资金投入到其他产业。
假设我们的购买力都被房子透支，创造力被限制，经济被房地产绑架，未来的发展堪忧。
虽然小的政策不能立竿见影带来改变，但这是一个良性发展的讯号，可以逐渐让资金流入除了房地产之外的其他经济。
对楼市有何影响
不管是工行调整房贷年限还是央行降准，这都同时指向一个信号，金融政策有了松动的迹象，而这些都会不可避免的传导到楼市。
在中国经济发展并转型的大环境下，房地产作为支撑中国经济的支柱性产业，短期内不可能转型，也是绝对不能出乱子的。
而近期和美国的经济贸易战，更使得国内的经济必须要稳，国内经济局势稳了，才可能有能力和美国这样的超级大国进行经济对抗。
两会之后没有再对楼市出台大的打压政策，反而是出台了一系列北京户口的逐步放松、央行降准、房贷突破70年限制等政策，虽然每一项单拆开来看，都不是太大的政策，但小规模利好政策的不断累加，最终产生的规模效应也是不容忽视的。
所以，我们要看清政策的导向，做市场的先知先觉者，而不是等到整个市场基本面都变了，你才发现情况不对，才发现自己又一次被抛在了时代的后面。
但是，这些是不是说明北京楼市的基本面已经改变，房价又要大涨了呢?我觉得这个还为时过早，刚经过一年前房价疯涨的北京，还需要一定的时间来消化过高的房价。而且房住不炒的大政方针不变，共有产权房和限竞房的不断推出，都在压制着北京房价的上涨。
但是，我需要提醒你的是，
房价再降的机率已经越来越小，
留给你犹豫不决的时间已经越来越短了。
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