动荡的美国房市，如何知道何时触底？
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今年房价下跌空间的小于预期；Zillow 现在预计今年房价将小幅上涨。
房源库存正在增加，但低于新冠疫情前的水平，现房销售量正在企稳。
房价跌得最惨的城市，正是 2021 年房价飙升的城市。
与 2008 年不同的是，人们有更多的储蓄和就业机会，负担更轻的抵押贷款，85% 的房主利率低于 5%。
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淡季竟然变旺季
芝加哥 Compass 公司的房地产经纪人杰里米·费舍尔 (Jeremy Fisher) 在圣诞节后前往佛罗里达州度假，虽然他手中还有 2022 年下半年的几套待售房源。
没想到的是，这位经纪人没有好好享受这个假期，不得不在度假期间，三次飞回芝加哥，因为有七套房屋竟在这个一年中的“淡季”签订了购买合同，而她的丈夫最终也只好一个人驾车载着他们的孩子从佛罗里达州回家。房地产大萧条似乎触底了。
“对于某些人来说，买房总是合适的时机，”费舍尔说。“大多数人已经接受了现在的这个利率。”
在经历了几个月的低谷之后，美国房地产市场是否已经接近底部，以至于在2023年春季购房季临近时，那些持观望态度的人开始考虑购买了？
越来越多的迹象表明，买家想要的房价暴跌和降息并未出现，至少不会很快出现。
就在最近，高盛将其对全美国房价的跌幅，调整为6%。而在今年1月底，高盛还预测美国房价的跌幅将达10%
而 Zillow 现在则预计 2023 年价格将小幅上涨。成屋销售在 2021 年初以每年 650 万套的速度成交，现已开始稳定在 400 万套左右，全国房地产经纪人协会预测全年为 480 万套。与此同时，抵押贷款利率自 2021 年年中以来翻了一番多至近 7.4% 后，在 2 月 2 日跌至全美平均水平以下 6%，但在今年 1 月份就业报告强劲的推动下，该利率已回升至 6.75% 。
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萧条没出现！买卖双方陷僵局
加州尔湾市 HousingWire 的首席分析师洛根·莫塔沙米 (Logan Mohtashami) 表示，与 2000 年代中期房地产泡沫之后的房价暴跌不同，目前买卖双方正在形成僵局。与 2019 年一样。但尽管现在房价和利率更高，买家中的很大一部分要么不得不搬家，要么有能力搬家。另一方面是卖家，他们没有搬家的压力，因为他们目前拥有低廉的抵押贷款利率和丰富的资产。洛根说，即使是需求的小幅增长也能使房价保持坚挺，或推高房价，因为房源库存非常紧张。
2023 年房地产市场的格局正在形成，全美房产价格大致稳定，但一些地区持续下跌，利率下降但幅度不大，购房者收入增加。专家认为，这些综合因素叠加一起将提高购房负担能力，可能达到接近正常的历史水平，但负担能力仍远低于抵押贷款利率为 3% 时的水平。
“一个家庭里的夫妇都有工作的话，必须赚取大约 10 万美元才能买房，”洛根说。“有很多夫妇可以做到这一点。他们拥有更多的购买力。”
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为什么没有出现2008年的暴跌
房价没有像 2008 年之后那样暴跌的最大原因是什么？因为市场并没有像当时那样充斥着大量的法拍屋。
现在的银行，资金充足，不像2008年那样承受巨大压力，止赎率不到2008年房地产泡沫破灭时的十分之一。家庭也是如此，拥有丰足的资金，债务接近历史低点，很少有房主的抵押贷款超过房屋价值的情况。根据房利美 (Fannie Mae)的数据，房贷还款严重拖欠率在 2006 年后飙升并导致 600 万套房屋止赎，2022年止赎屋仅占所有住房贷款的比例不到 0.7%。失业率也是 54 年来最低的，这让房主很容易继续持有现有房屋——如果他们是抵押贷款利率低于 5% 的那 85% 的房主之一，许多人会留在原地而不是购买更高价位的房产。
所有这一切都意味着待售房屋的库存可能会保持紧张，从而限制价格下跌。
我们都被近些年来历史上少有低利率宠坏了：金融危机之后，随着利率崩溃和房价下跌，全美范围内的住房负担能力几乎翻了一番，达到历史最高水平。
全国房地产经纪人协会（NAR）房地产研究主管 Nadia Evangelou 表示：“利率将在今年第二季度下降，但我们认为不会出现让人们等待的暴跌。” 她预测 30 年期抵押贷款利率将下降至 5.75% 左右。“买家意识到 3% 的利率不会再回来了。”
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住房负担能力捉襟见肘
NAR 密切关注的负担能力指数（该指数考虑了价格、费率和买家收入），远低于 2019 年，但仍与 1980 年代末和 1990 年代初持平。在目前的水平上，住房负担能力指数表明，几乎没有收入中位数的买家可以负担得起美国房屋的中位数。到 2020 年，中位数买家仅可以负担得起中位数房屋的70%。
那么，为什么有人会在这个时候购买房屋呢？
对于费舍尔在芝加哥的客户 Maggie Neuder 来说，答案归结为想要一个新地方并且能够负担得起。她说，她在 2007 年买下第一套房子时的利率是 6% ，所以现在的利率并没有吓倒她。这位 41 岁的财务主管在疫情大流行期间买了一套更大的房子来度过隔离期，现在她想在芝加哥市的林肯公园附近买一个更小的房屋。
“人们认为重新贷款是一件坏事，”Maggie Neuder说，她认为她可能会在几年内降低还款额。“即使利率不低于 6，我还款也很轻松。”
费舍尔说他最近的这些买家分为三个阵营，其中最年轻的是从未有过 3% 贷款的首次购房者，还有支付现金的年长购房者。他说，这两部分人都不太在意 6% 左右的利率。最担心利率的是中间这部分想换房子的买家。但费舍尔说，这些想换房子的买家也正在考虑先贷款买下房子，等利率降下来后再重新贷款。
费舍尔说：“人们已经适应了现在的利率。”
事实上，结合过去几年的工资增长和过去六个月基于市场的住房数据开始显示的通货紧缩，最明显的区域市场扭曲状况已经开始纠正。Redfin 首席经济学家达里尔·费尔韦瑟 (Daryl Fairweather) 表示，另一个推动力来自稳健的新家庭组建率。
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房价现在处于什么位置
根据标普 Case-Shiller 房价指数，全美 20 个主要都市区的平均房价自 6 月高峰以来下跌了 6%，全美房价指数下跌了 3.5%。
正如预期的那样，最近火热的市场受到了更大的冲击。旧金山，房价下跌了 12%，凤凰城下跌了 8%。萨克拉门托，房价已经回吐了大流行期间涨幅的近一半。根据 Case-Shiller 的数据，佛州坦帕大都会地区的房价在大流行期间上涨了 69%，但价格仅下跌了 3%。
Zillow 首席经济学家史凯乐 奥尔森（ Skylar Olsen ）表示，加上工资增长——根据 Zillow 的数据，去年工资上涨了约 5%——一些地方的房价实际上已大幅下降，但仍远高于新冠疫情前的水平。
奥尔森说：“即使自去年 8 月以来房价有所下跌，如果你在 2020 年 2 月买了房子，你的年收益仍会达到 11%。”
佛罗里达州圣彼得堡的经纪人杰弗里·克拉克 (Jeffrey Clarke) 表示，工资大幅增长是那些热门房地产城市的买家仍然活跃的原因。他最近说服一位在另一个城市有房子的客户不要出售他们在圣彼得堡的房子，并说，人们担心的房价崩溃不会到来。
根据 NAR 的数据，现在坦帕大都会的负担能力很差，收入中位数的买家仅能负担中位数房价的 80%。但坦帕房市已经足够接近平衡，克拉克认为不会出现像 2008-2011 年那样的情况，当时坦帕的平均房价损失了一半。
“还没有东西掉下来，没有人惊慌失措，”他说。
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房贷利率与工资增长
根据 10 月份发布的 NAR 数据，佛罗里达州和得克萨斯州的大部分地区以及北卡罗来纳州阿什维尔和丹佛等市场在 2020 年之前拥有相对负担得起的住房，但对于当地收入中位数而言，现在的房屋中位数价格高出 20% 至 30%。在加州的大部分地区，NAR 负担能力指数处于 50 或以下，表明房屋成本是当地收入所能承受的两倍。但加州的大部分地区一直都是不可负担。
在全美范围内，要恢复到 1980 年以来的平均负担能力，这意味着房屋中位数比家庭负担能力中位数要低约 20%，抵押贷款利率必须降至 4.6% 左右，而工资需要再上涨 4%，房价保持稳定，NAR 的 Evangelou 说。工资增长最近有所降温，但仍高于 4%——在最近的非农就业报告中，工资比去年同期增长 4.4%，但略低于 12 月份 4.6% 的涨幅。
抵押贷款利率仍然不稳定，市场期间美联储将在 2023 年底前降低基准利率，但这个期望最近变得暗淡，因为劳动力市场和消费者仍然过于强劲，无法让人相信当前的加息正在发挥作用足以减缓通货膨胀。在利率连续五周下跌后，30 年期固定利率抵押贷款的平均利率从上周的 6.18% 上升至 6.39%，并在上周五攀升到 6.8%。一年前的利率是 4.05%。
负担能力能以多快的速度变得更好？对于一笔 300,000 美元的贷款，固定利率从目前的 6.75% 下降到 4.5%，如果房价没有变化，30 年期贷款的每月还款额将减少约 425 美元，下降约 23%。如果今年中位买家的收入增加 5%，每月收入将增加约 400 美元。
“如果利率降至 5%，房地产市场就会非常快地变好。”奥尔森说。
克拉克说，在像坦帕这样的地方，大流行期间房价迅速上涨，负担能力修复可能会在一两年内将近乎停滞的房价、加薪和降低利率三重因素结合起来才行。但 Evangelou 说，但像坦帕这样的热门市场可能需要更多的降价才能让负担能力回到历史平均水平。
房地产市场的买卖僵局可能会持续数月。卖家现在持有房屋的低利率优势，买家则只能负担得起更小一些的房子。有些人会使用重新贷款或父母支持等变通办法来购买房屋，直到负担能力恢复。
“这已经成为一种常态，”有房地产人士说。
奥尔森说，在某些市场，负担能力的问题可能会长期存在，因此需要政策解决方案。她提到了一些解决方案，比如建造更密集的住房，或者让更多的房主增加额外的居住空间，比如地下室或阁楼改造成可居住空间。
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