新天地何以成为新天地？请看详细的上海太平桥地区旧城改造历程研究
杨友仁，张智惠. 后社会主义城市空间再结构：上海太平桥地区旧城改造个案研究. 都市与计划. 2003 Vol.30, No.2.
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本文检视 90年代上海具有代表性的卢湾区「太平桥地区旧城改造计划」与刻意维持旧有「石库门」建筑形式的「新天地」都市更新个案，以探究上海城市空间急遽转变的驱动力，以及公私部门连手推动都市更新的实际运作机制。本文指出「新天地」貌似历史建筑保护的空间塑造基本上是出自于资本积累的逻辑，以及将建筑形式转化为房地产象征经济的商业操作，在急欲摆脱城 市发展历史所积累之住房问题以及达成市政建设目标的脉络下，上海市政府大量引进房地产外资 投入旧城改造，在过程中萌生了公私部门持久性合作的亲成长联盟，并启动着中国版本的缙绅化 与郊区化现象。本文提出一个阐释90 年代政经体制转轨下之中国大陆城市空间发展机制与地方政 府和外资等作用者角色的「租隙竞逐政权」模型，以探索具有中国特征的都市治理权力结构，并与相关理论展开对话。
上海市旧城改造的政策脉络
自从 1978 年中国改革开放以后，上海的空间发展政策有了新目标，其相关的运用机制以及地方政府在其中的角色也有所转变，我们区分出80年代与90年代两个历史阶段加以讨论。80 年代初上海曾提出到 2000年以前发展成为全国最大的多功能经济中心之战略，在此之下，中心城区的旧城改造及住房问题成为地方政府试图面对的工作。1980 年起上海就提出了成片改造旧区并外迁居民到住宅新区的空间论述与原则，在新制订的城市发展规划中更提出要「结合旧城改造，大力增加中心绿地面积」的目标，划定了23 片旧城改造地区。在运作机制上，从改革开放至90年 代初，市政府的主要策略是推动住房制度改革，包括放权让利给各单位及区级房产公司，以及加 重区的房改责任，将房租租金下放给区政府管理运用，同时亦透过商品房和租金改革等措施逐步 调整过去国家福利分房的重担，并鼓励内资房地产企业参与旧城改造。然而80年代尚未将外资导 入旧城改造工作中，在本地房地产业仍在萌芽阶段、缺乏足够的获利诱因以及单位资金有限下， 旧城改造的进度有限，1980~1991 年新住宅竣工总量仅为 1992~1999 年住宅竣工总量的1/2，1991 年上海的人均居住面积仅有 6.7平方米(上海市统计局，2001)，相较于世界一般水平仍很低。
90 年代后上海的空间发展政策与运作机制有了新进展，在 1988 年中央修改土地管理法令而让土地批租制度逐渐成熟之下，透过土地批租引进外资投资被认为不仅可解决旧城改造的困难， 亦可发展城区第三产业，同时达成住房改造与经济转型的政策目标。90 年代初邓小平南方讲话时指示上海应加速改革开放脚步并朝向国际金融中心发展，在新的发展目标与深化体制改革的指示下，上海市政府逐渐意识到以地方力量来推动旧城改造以及解决住房问题的速度过慢，于是1992 年以后为外资参与所驱动的土地批租为旧城改造带来了新契机。在执行速度上，从 1992~1997 这 7 年间，全市共拆除各类居住房屋2,300 万平方米，其中二级旧里以下房屋（包括危棚简屋）1,900余万平方米，拆除量是1949~1991 年42年里拆除房屋总量的近3倍，平均每年动迁居民高达7万余户(上海市统计局，2001)。这阶段的旧城改造主要是以「房地产开发」和「市政建设」之模式进行，前者是引进房地产开发商利用差额地租进行旧城改造，「太平桥旧城改造计划」即属于这个类 型，后者则是配合市政建设拆除沿途棚户旧房，最具代表性的案例为「南北高架」建设。
90 年代上海市旧城改造的另一个重点是针对住房条件特别差的「危棚简屋」进行所谓的「365」改造计划，1992 年上海第六次党代表大会提出「到 20 世纪末完成市区范围『365』万平方米危棚 简屋改造」以及「人均居住面积达 10 平方米，房屋成套率达 70％」的发展目标，在「365」危棚 简屋旧城改造的目标下，上海市动员了市、区政府，结合了土地批租与房地产开发积极进行旧城改造，以「全部拆除」为原则。这个计划的执行也伴随区政府对旧城改造之责任的确立，1996 年 上海市政府转批市建委《关于加快本市中心城区危棚简屋改造的若干意见》，以「两级政府、两级 管理」方式，凡属于「365」危棚简屋改造地块的拆迁审批和土地使用手续，由各区政府将各地块情况统一汇报市房地局审核后（即确定符合「365」改造范围），市府将改造权力下放给区政府。 在市、区政府的大力推动下，各区纷纷在 1997 至 1999 年间完成「365」改造工作。进入 21 世纪后上海的旧城改造准备进入另一个阶段，市政府提出自2001 年起开展「新一轮旧改」的政策，目标为在 21 世纪初将上海2,000 万平方米的旧式里弄改造完毕，其改造方式和「365」危棚简屋旧城改造不同，「新一轮旧改」采取「拆、改、留、修」四个原则，旧租界时期的花园住宅、公寓和新 式里弄基本保留，同时保留少量具有历史文化特色和建筑特色的旧式里弄和职工住宅。
在空间发展以及旧城改造的运作机制上，随着体制改革的深化以及外资的引入，90 年代之后 地方政府在都市土地开发过程中所扮演的角色产生很大的转变，90 年代前区政府对于建设用地的 管理权能相当薄弱，90 年代后上海市政府陆续向区政府简政放权，区政府逐渐对城市「大部分」 的建设用地掌握了规划管理(即一书二证，建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设用地工程规划许可证)的审核发放权、详细规划的编制与部分审批权以及土地出让金价格的谈判权，到了 2001 年开始区政府更有权直接与外资签订土地出让合同，而不需经过市政府核准。
在市政府向区政府简政放权的执行架构下，随着建设用地管理权力的改变，区政府在城市发展中与外资的关系也有所转变。具体来说，在市区土地开发的审批程序(图1)中，从最开始的建设项目选址意见书核发阶段，区政府便有权让有意取得土地使用权之外资企业进入批地程序中，在区政府向外资企业核发建设项目选址意见书后，区政府和外资便进入协议编制「控制性详细规划」(控规)的程序，控规关系着开发的容积率、绿地率以及建蔽率等，这部分可由区政府委托一般规划单位来编制，通常区政府和外资企业会进入「谈判」的过程，最后再将控规交由市政府来审批，一般而言如果不是重要地段市政府便不会有太多意见。在控规审批通过后，区政府便依据控规内容就外资企业可能得到的利润和外资企业进行土地出让合同的内容「谈判」，主要涉及动迁补偿、市政配套、七通一平等费用，合称为「土地出让金」，待所有出让合同的内容确定后，再由区政府交由市政府签约。接下来的建设用地规划许可证以及国土证便由区政府核发给外资企业，国土证的取得就意味着外资企业取得了此地块之土地使用权(或「准产权」)以及完成法律上的产权转移。而当外资企业要进行地块开发之前，必须先编制「修建性详细规划」(修规)，该部分可由区政府编制也可由开发商自行编制，并交区政府审批。最后区政府便依照修规来向外资企业核发建设用地工程规划许可证，整个开发案便可动工。
图1：上海市市区土地批租主要程序流程图
从图 1 所述整个过程来看，上海的区级政府在市政府的权力下放下，实际扮演了与外资合作的第一线，在整个外资投入开发的过程中，市政府少有与外资接触的机会，这样的权力下放之所 以能够驱动区政府推动旧区改造的积极性系建立在几个市/区之间分工合作的制度安排上，首先，市政府规定区政府的土地批租必须结合旧区改造，其次，市政府对于区政府的财政表现下达特定形式的指标压力，而房产税是区政府财政的主要来源之一，这驱动了区政府增加土地批租来促进财政收入以完成指标的积极性，第三，上海市政府每年在内部公开各区房改率并进行排名，而这 和财政指标压力一样都是评鉴区级领导表现与影响升迁的重要因素，造成各区领导间的政绩竞争，最后，上海市政府也加重对于区政府土地出让金的分成，土地出让金收入系属于「预算外收入」，虽然其中一大部分(约七成)必须用来解决动迁安置，但透过土地批租的确可为区政府带来 相当的预算外收入，而且是不太受到审计规范的。上海市政府即透过这几组关乎政策目标与指针压力、财政诱因、区际竞争与干部升迁的制度安排，以及审批权力的下放，驱动了区政府的积极性，以使其和外资合作来进行旧城改造，从都市政权理论之公私部门合作过程中的权力运作模式来看，这可说是透过特定的制度安排而使得区政府在都市开发案当中掌握了一定的「指令式权力」。
这种特殊脉络下的旧城改造模式有三个值得进一步探究的面向，首先是地方政府与房地产外资之间合作关系的内涵为何？其次是形构这样貌似历史建筑保护的开发案背后的逻辑为何？最后则是反映着空间权利与空间(使用、交换)价值之转移的动迁安置究竟展现、牵动着怎样的社会过程与都市过程？接下来我们就透过解读太平桥旧改计划个案的操作模式进一步来探讨这三个问题。
太平桥旧城改造计划的启动与作用者分析
外资进场与改造计划的提出
卢湾区区政府计划在危棚简房改造之后，开始改造旧式里弄，其中太平桥地区几乎都是老旧的旧式里弄，有许多里弄没有成套的卫生设备，且又邻近繁华的淮海路和西藏路，因此被区政府 视为迫切改造之地，区政府在92 年之后便希望引进外资来改造这个地区，但由于当地居住人口密集，动迁成本高昂，当时外资企业一般仅对延着淮海路的地块感兴趣，而对区位比较不好的地块便兴趣缺缺，一直到港商瑞安集团在亚洲金融风暴之后的策略性进场才使得情况改变。
港商瑞安地产公司是除了区政府之外太平桥地区旧城改造计划最重要的行动者，瑞安集团90 年代初期便开始在上海投资地产，和上海市政府以及卢湾区政府因过去的合作（城市酒店、瑞安广场）经验，建立了良好的社会关系。在96 年左右，由于遭遇亚洲金融风暴，上海与香港地区的 房地产业皆受到严重冲击，许多土地在批租给外商后皆因资金未到位而无法继续开发，瑞安地产也受到这波冲击影响，因香港房产市场缺少发展空间，并且对 1992 至1995 年上海房产热印象深 刻，瑞安集团遂做出重大决策，将大量资产转移至上海投资，甚至公司领导阶层皆把家庭转移至上海，在上海受到市、区级领导的青睐与重视，遂为双方建立了紧密的互信关系。
在亚洲金融风暴致使外资纷纷退出的情况下，瑞安集团还能加码投入，对区政府而言真是求之不得，更重要的是瑞安集团特别看中了太平桥这个不被房地产商看好的地块，当时上海房产业萧条，对卢湾区政府而言，在这种情况下非常急于留下外资以协助进行旧城改造，并藉以改善公共设施和市政配套，双方便在过去良好的社会关系基础上，透过协议方式，由区政府将太平桥地区整个 52 公顷批租给瑞安集团开发。这种大规模的旧城改造（统一规划，成片改造）当时在上海市是首见案例。在大部分外资退出、瑞安有意加码及区政府仰赖外资投入旧改的情形下，就都市 政权理论之观点来看，这样的结构性脉络赋予了开发商一定程度的「体系性权力」，使得瑞安地产在该计划中取得较为优越的地位，并持续动员社会关系网络向地方政府争取更有利的开发条件。
虽然区政府和瑞安集团一再表示对太平桥这种区位较差的开发案，当初并没有其他的开发商有意愿投资，但在田调过程中有熟悉此案的台商提出不同的看法：「…当初也是经过很多的角力战，因此，区政府在这次的角色扮演，老实讲，区长的决定权也算很大，只是他要照会市政府。… 当时市政府他有给压力，说有别人要做，有很多关系来说拖，所以时间稍微拖了一下，在金额上面才不断的增加…」。我们无法得知实际的土地批租价格，不过可以看出市政府还是有一定的干预能力，在不公开招标下政策性地提高了土地批租的协议价格。另一方面我们认为区政府的确有空间来改变开发的「成本」，亦即土地批租与相关补偿费用的多寡，区长的决策权是很关键的，而相关讯息也显示瑞安集团与区政府的社会关系让瑞安集团取得了一定的有利条件。
之后区政府与开发商达成共识，在区政府之「指令性权力」运作范围下，将太平桥地区52 公顷土地、23 个街坊交由瑞安集团进行整体规划，并在十年内逐步开发。值得注意的是区政府并非 一次将52 公顷土地批租给瑞安地产公司，而是依据开发项目分块批租，以避免开发商中途跳票， 区政府仍保有土地出让的控制权，以确保开发商能够如期完成开发，并掌握未来批租价格的变动，显示区政府和房地产外资的合作关系中并非完全由外资来主导，区政府仍有其一定的自主性。
开发过程的作用者
这个开发案主要的参与者包括市、区政府、外资房产商和规划设计、动迁乃至于学术单位， 下图简要说明各个作用者在这个「亲成长联盟」当中所扮演的角色，以及其间的组织网络关系。
图3 新天地与太平桥地区开发过程与作用者的组织网络关系
「新天地」形成过程分析
SOM 公司所编制的太平桥地区「控制性详细规划」最初内容与现在被誉为历史建筑保护典范之空间形式有很大的不同，从最初构想到最后「新天地」的呈现经过多次的修改。从以下的分析 我们试图呈现这个亲成长联盟如何在空间开发过程中逐步运作权力，进而取得空间发展上的主导权，并成功地达成相关行动者所企图的目标。
(一)规划过程的修改
(1)最初太平桥地区控制性详细规划里的 109、112 地块
90 年代初期卢湾区也曾采用原地改建、成套改造的方式解决住房问题，如 1995 年改造完毕的44 号街坊便是改造试点，但是造成财政负担，居民生活环境多数质量仍无法大幅提升，而太平桥地区的里弄民宅大部分质量较差，因此在这个计划中区政府并没有保护民宅的想法，开发商最初也没有保护旧建筑的想法。计划中的重要历史性建筑「一大会址」周边地区过去依照《中华人 民共和国文物保护法》划定了保护区，依据《全国文物保护法》以及《上海市建筑管理办法》，划定中共一大会址周围建设控制地带，在90 年代初这里也曾经被划入「思南路革命史迹风貌保护区」。然而不管是《文物保护法》或是「风貌保护区」的划设范围中，对于要如何维持控制地带中建筑之原始风貌并没有具体操作上的规定，而使法令在开发过程中形同虚设。
依据当时市、区权限分工，整个太平桥地区由于范围超过2 公顷，必须由区政府先行编制「控制性详细规划」并报经市规划局审批，才能继续进行开发，市规划局主要关注点是根据「文物保 护法」所划设的保护范围和建设控制地带，市规划局在控规审核过程中，以提高太平桥地区其他地块的容积奖励，作为「保护」一大会址周边地带建筑风貌的协商手段。除此之外，由于政府单位经验缺乏，对这块建设控制地带并未有更进一步的想象，这也说明了当时上海市历史性建筑保 护的推动者对于「保护」的观念仍相当模糊。96 年瑞安公司以及 SOM 公司编制控制性详规过程 中仅被区政府告知该地块上的一大会址依法必须被保存，因此1997 年市政府规划局审批通过的控 规内容中，109、112(即「新天地」)地块上呈显的是4~5 层的多层建筑，除了保留一大会址外其余部分全部拆除，并做成「仿古建筑」（类似上海另一个商业街区——豫园）作为餐饮、商业使用。
(2)设计师引入美国「可适应再利用(Adaptive Reuse)」编制修建性详规
1997 年卢湾区政府将太平桥地区「控制性详规」提报市规划局审批并顺利通过，交由瑞安集团进行「修建性详规」以及后续开发，最初瑞安集团在整个开发案中计划先开发酒店、办公楼(107、108 地块)，但是因为当时正值亚洲金融风暴，上海的办公大楼有许多企业纷纷退租，甚至上海房价下滑将近五成，而酒店是高成本且回收慢的项目，因此瑞安转向先行开发成本相对较低的109、 112 商业地块(即后来的「新天地」)，以配合当时的局势以及公司财务状况。
如果按照原来的规划加以实施的话，「新天地」并不会产生，而且我们判断瑞安集团的房地产开发也不会取得巨大的成功，原先瑞安集团想象中的109、112 地块的开发方式与现在有很大的不 同，瑞安集团对于新天地的最初构想就是依照已经通过的控制性详规，将新天地建成一个四～五 层楼平价的购物中心，但是负责修建性详规的 Benjamin Wood 并不同意这种观点，他的设计构想为降低楼层高度为原建筑高度，扩大建地面积，减少开放空间，并尽可能保留原有里弄建筑的重要元素，如砖墙、门坊。此外，原建筑因结构不佳无法保留或因无特色而不需保留者，建造低层新建筑，以透明玻璃作为外墙。这种设计概念的原点，并不是建筑学界所称的「保护(preservation)」， 而是「可适应再利用(Adaptive Reuse)」。在双方多次的沟通下，Wood 的设计构想被瑞安集团接 受，瑞安集团也在设计师的空间形塑策略影响下改变了整个操作思考模式，转而将「新天地」定位为高级商业区，并希望透过这里的开发炒高整个开发案的地价，并取得后续的资金。
(3)新规划构想的市级审批突破
在规划过程中，市规划局逐渐意识到109、112 地块(「新天地」)是关系着历史风貌街区保护的重要地块，因此将审批权力收回，由市来直接审批修建性详规以及发放建照。在市规划局慎重其事的规划审批下，Wood 新提出结合「新」与「旧」的规划模式曾受到市规划局的质疑，市规划局认为整个地块风貌应该要一致，「新」的部分若以玻璃作为外墙设计现代建筑将破坏整体景观， 然而 Wood 则坚持其规划设计理念，最后在瑞安地产、Wood+Zapata 团队以及市、区政府多次的协调下，支持了Wood 的部分设计构想。最后呈现的「新天地」修建性详规，量体较原本的控规来的小，终于在 1999 年通过市规划局的审批。
(4)「新天地」的设计构想与施工方式
瑞安地产重新将新天地定位为为餐饮、文化、娱乐区，并做为服务CBD 的开发项目，其基本目的在于服务淮海中路的高阶白领族群，并形塑新天地多元、中西合璧的风格。依照其开发地块，新天地可分成北里（109 地块）和南里（112 地块），总建筑面积为55,660 平方米，总建造成本为14 亿元人民币（包含动迁费用、施工费用的计算）。对于开发商来说，为了尽可能保留原有的建筑特色，因此无法采用一般的「七通一平」或「三通一平」方式来改造，因而施工成本会较为高昂，整个「新天地」的施工方式，也在施工过程中不断修改呈显出多种营造的方式，因此整块基地里呈显多种不同的样貌，此外，按照进驻店家要求，开发商也会配合其需求，再次修改建筑外观。
（二）石库门摇身一变的推手：店家进驻过程
瑞安集团在新天地里先完成一部份石库门修复工程，并将其中一栋作为瑞安集团当时的招待会所，而随后立即筹划在这个空间里举办服装秀、画展等时尚文化活动，以藉此机会邀请一些投资商到新天地的施工现场观看，希望能先吸引这些店家进驻，然后引起其他投资者的注意。这些最早被邀请的投资商多半是透过港商过去多年所积累的人脉而找来，据业内人士指出，瑞安集团是有计划地争取符合新天地形象的店家，瑞安集团的招商策略是希望以品牌来带动品牌，先让石库门高级化，并藉由文化商品来建构文化氛围，试图让石库门从破败的住宅意象转型为高级的时尚文化消费场所，而这部分先修复完成的石库门正是整个新天地里最花功夫的部分（沿黄陂南路）。
「新天地」的招商策略相当成功，业内人士表示第一期22 个店面全部顺利找到了投资商，包括来自法国、香港、日本、台湾、美国、东南亚的投资者，其中不乏世界知名企业参与投资，据瑞安集团表示，租下大面积的法国标志汽车老板到新天地现场观看后，立刻就喜欢上这种建筑形 式，因为石库门连结上的就是「法租界」这个意象，显然新天地石库门的再利用，成功建构了洋人的认同感，并进而吸引其前往投资。随着「新天地」的名气逐渐响亮，消费者络绎不绝，而这里的石库门店面价码也开始跟着水涨船高，2001 年8 月到2002 年3 月半年间第二期店家租金价格已经暴涨了四倍至五倍，然而投资商却仍趋之若鹜，目前即使是南里那些不是石库门的「现代建筑」，在昂贵的租金成本下照样有许多投资商主动冲着「北里」石库门汇集的商气而来。
(三)新石库门的空间形式：租界时期历史感与里弄氛围的再现
(1)石库门里弄文化特征的保存-石库门、弄堂口、清水砖
在新天地里可以看到部分代表海派文化、中西合璧的石库门被保留下来，这种作法与中国许多「假古董」并不同，它们完全是原样的保存而非仿造，在这些建筑元素上可以感受到历史的痕迹，例如部分在文革时期遭到破坏的门坊雕饰仍按照当时被破坏的原样保存，代表过去里弄文化 中的弄堂口，排屋之间狭窄的支弄部分也被保留了下来，成为了吸引游客驻足观赏以及进入「新 天地」的一个重要元素，而代表石库门建筑特色的清水砖也部分被原样保留下来。
(2)美化了的「新里弄」：「开放」的里弄空间(？)
「新天地」完全改变了建筑使用功能，将传统上海里弄民居转变为时尚的餐饮娱乐，除了建 筑使用功能的转变外，对于传统里弄的基本调性也做了相当程度的改变。过去在里弄里的生活中，无法随意观看每一扇镶有铜环的漆黑大门身后的私生活，现在在新天地里，漆黑的大门部分被隐身在取而代之的玻璃门之后，从透明的玻璃门可以瞧见每一家餐厅里正在发生的活动。此外新天地创造了里弄生活里所没有的公共空间——「广场」，取代了过去居民习惯活动的公共空间——狭窄的总弄或支弄。而从新天地正式启用起，开发商透过服装展览、画展、演唱会等活动在这里形塑了一种流行文化氛围。但研究者亲身体验出这种开放性是选择性的，某次研究者进行田野调查时身边猛地窜过一个手里抓着鲜花束的小女孩，紧跟着的是拿棒子的物业管理人员，显然在新天地里以这种形式做生意是绝不允许的行为，这里被去脉络地建构出和里弄生活完全不同的「新秩序」。
(四)房地产的外部效应：窳陋地区大翻身
石库门在历史上首次从民宅转化为时髦的餐饮娱乐消费场所，若和上海石库门里弄里的市井小民饮食习惯相比，新天地的消费水平那可就高档的多。新天地另设有一些服饰、艺品店，其中由澳洲设计师投资的服饰店「X」，一件裙子的价格竟然高于上海一般白领阶层的每月薪水（约4000元人民币），这显然与瑞安集团在开发过程中所自豪的上海「平民文化」保存呈现相当的矛盾。然而这样高级化的消费是符合开发商投资之预期的，整个太平桥地区以及周围邻近地区因为绿地、 人工湖以及「新天地」的完成，土地价格上涨许多。「太平桥地区旧城改造计划」中的高档住宅区 预计有 270 个住宅单位，对于这些高档住宅的狂热销售状况，可从瑞安公司策划发展总经理的陈述中感受到：「…在湖的对面，拆这些楼，要做住宅，那么住宅现在在上海，新天地的住宅已经涨的，哇，涨的很多，我们方案才刚出来，价钱还没定，已经排了四百多人去买…」。我们更可以从太平桥附近地块的房地产开发状况来观察新天地的影响，例如名为「新天地安信豪庭」的高档住宅开发项目，由内资企业与上海复兴建设公司(占1%股份，代表卢湾区政府)合作开发，直接打的就是新天地的名号，房价为每平米15,000~18,000，销售对象锁定「成功人士」——中外企业领袖， 这也间接说明了新天地正被做为一种空间象征来号召着流动菁英。
同时，如包括南市区、黄浦区、静安区这些离新天地较近的地区，其地价大约都飙高了20%， 太平桥地区房价上涨程度更是惊人，新天地等开发项目完成以前，周边地区的住房(公寓新房)价平均约为每平米5,000至6,000元人民币，旧式里弄或是新式里弄的二手房的价格约为每平米2,500 元左右，2001 年 8 月时根据动迁的回迁价以及当地居民的了解，未来瑞安公司开发的新天地住宅 区的房价约为每平米15,000人民币，然而到了2002年3月据了解未来的新天地住宅区房价已经暴涨为每平米 26,000 元，然而有意购买者还是趋之若鹜。
在上海房地产不景气的脉络下，跨国设计师引进的设计概念改变了开发商整个操作模式，「可适应再利用」的设计手法虽然使得开发新天地地块的成本高昂，但新天地完成后，成功的空间意 象塑造带动了周围地价、房价上涨，让开发商逐渐实现其预想的房地产开发获利模式，从商业的 角度而言，这样的模式无疑是成功的，如同卢湾区规划局长说道：「…历史街区保护等于是商业的环境，对地区形象有很大的好处…新天地价钱当然是比较高，但是就事论事并不是在这块地上平衡，你要考虑是在太平桥地上平衡，你不做新天地，房价可能只卖六千块，做了新天地，可能卖到一万多块，你在其他地方再来补这个地方…」。后续太平桥地区的其他开发项目已有许多开发商主动与瑞安集团合作，使瑞安集团更稳固了在太平桥地区开发案中的龙头地位。
在市政府规划单位缺乏对于空间发展之具体理念下，我们看到这个亲成长联盟透过规划设计论述权力、实际空间形式塑造能力以及招商策略而取得了市府的认同以及空间发展的主导权，并成功地达成了商业目的，这样的运作过程不但展示出具有都市政权特质的「先发性权力」，也显示开发商与区政府在这个案例中的合作关系并非仅着眼于短期利润，透过这种空间形式的塑造更巩 固了这个亲成长联盟(特别是区政府与港商)长期互(获)利的关系，而这更说明了从房地产资本追求利润极大化的角度较能够说明这个貌似历史建筑保护之空间生产过程背后的支配性逻辑。
在这样的支配性逻辑下，空间形式塑造以及房地产的外部效应逐步实现了「潜在地租(potential ground rent)」(Smith,1996)，展现在整体被营造出来的高档房地产价格扣掉较高的开发成本上，以图3来看，这构成了「租隙来源II」，然而这部分的租隙之所以能够实现必须透过对于基地所在范围之公房居民进行动迁安置，以完成土地产权的转移，而且动迁安置的过程也牵涉到一笔可观的土地出让金运用，亦即牵涉到图3中的「租隙来源I」，而对原本生活在石库门旧里弄的居民而言，他们更是经历了一场生活时空巨大的转换，接下来我们就来探索反映着空间权利与空间价值转移的动迁安置究竟展现、牵动着怎样的社会过程与都市过程，并探究「租隙来源I」的具体内容。
………………
结论：中国版本的缙绅化
经由以上的分析，我们发现「新天地」貌似历史建筑保护的空间塑造基本上是出自于资本积 累的逻辑，以及将建筑形式转化为房地产象征经济的商业操作(Harvey, 1985; Smith, 1996; Zukin, 1995)。其空间形式的呈现既不是市府官员所想象的历史街区保护，也不是开发商最初的构想，直到美国建筑师引入「可适应再利用」手法设计了「新天地」，并在商业上获得成功后，石库门里弄的价值才真正的被注意。然而「新天地」在中国也被视为历史风貌保护的一种方式(莫天伟、陆地，2001；张维，2001；许又文、孙继伟，2000)，我们试问这样的「保护」为何能够在上海、中国大陆被许多人认同？房地产外资造就了新「石库门」，让它们在上海90年代土地批租热潮大批被推 倒的石库门中显得一枝独秀，虽然只保护了一层「皮」，它们也不再为平民百姓提供住宅服务，但在上海无力靠地方力量来推动旧城改造进而解决住房问题时，这样的作法便显得理直气壮。
太平桥地区52公顷统一规划、成片改造的作法是对上海过去零星式改造的一项突破，过去地方政府大量的将土地零星分别批租给开发商，开发商因为必须在财务上达到就地平衡，拆除重建是唯一的选择，这个案例的特殊性在于瑞安集团在亚洲金融风暴冲击以及区政府缺乏旧城改造资金的情形下，动员早期建立的社会关系取得了太平桥旧区改造的主导权，然而在市场不景气下，瑞安集团放弃先开发酒店、办公楼等成本高却回收慢的地块，转而先开发成本相对较低的新天地地块，在跨国建筑师再现上海租界时期历史感与里弄氛围的新石库门空间形塑策略下，改变房地产操作模式，意图透过新天地的空间形塑打造房地产的外部环境，使其得以在后续地块的开发中迂回实现获利，在这种策略下瑞安集团对其强调的「保护」才愿意花较多的成本来进行，而瑞安集团更与区政府透过建立互利关系与紧密的组织网络，使得开发案得以顺利进行。
简言之，我们看到随着上海土地批租制度逐渐成熟，外来资本被纳入成为上海空间改造的重要作用者，地方政府大量引用房地产外资来解决住房问题以及旧城改造的「政策绩效」压力，在 这样一个脉络下产生了中国版本之缙绅化的「新天地」。我们发现区政府与房地产外资在后社会主 义城市再结构的过程中之间形成了持久性合作的亲成长联盟，并观察到上海正经历着缙绅化与郊区化同时发生的空间过程，外来资本进入上海并与区政府的力量结合，建构了新型态的消费空间与居住空间，旧城区的中下阶层被迫迁往郊区，旧城区则被一批「新上海人」占据，全球经理人聚集在中国共产党第一次全国代表大会会址旁，建构了「新天地」。
在本文的经验研究基础上，我们同意Zhu(1999;2001)的部分看法，亦即90 年代中国沿海城市 在朝向市场经济转型时，都市土地的潜在巨大租金利益正从计划体制逐步释出，成为中央、地方 政府、开发商和各个「单位」竞逐的对象，中国大陆的城市发展已经出现类似西方「成长机器」 与「都市政权」理论所描述的公私部门持久性合作的亲成长联盟(Logan and Molotch, 1997; Harding, 1995; Stone,1989;1993;Stoker,1995)，我们也在文中指出这个案例中之亲成长联盟当中相关作用者 所扮演的角色及其组织网络(图3)，但接下来我们将阐述本文的发现与其理论观点不同之处。首先我们指出与「成长机器」理论不同的是，这个个案中的地方政府(区政府)不仅只是「成长机器」中的支持者，更是核心作用者之一，至于「新天地模式」所显现的政商合作模式虽然具有「都市政权」理论所描绘的若干特性，而且在型态上类似Stone 所提出的「发展型政权(development regime)」 (Stone, 1993; Dowding, 2001)，但我们认为不能冒着去脉络化的危险而直接从公私部门合作之权力 运作特征切入去进行中西方都市政权类型学的比较，扣连着资本主义都市过程以及特定脉络中之 行动者的作用角色，我们提出一个阐释90 年代政经体制转轨下中国大陆城市空间发展机制与地方 政府和外资等作用者角色的「租隙竞逐政权(rent gap seeking regime, RGSR)」模型，这将有助于进 一步探索具有中国特征的都市治理权力结构，并与相关理论展开对话。
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