个贷不良资产激增，断供房市场背后的博弈！

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安华担任南方某城商行支行的负责人，最近成功出售了一笔不良债权。该笔债权的本金为126万元，以一套位于三线城市的120平方米住宅作为抵押。这笔债权最终以88万元的底价成交，相当于本金的七折。

据安华向经济观察报透露，这笔不良债权来源于一笔断供的个人住房贷款。该业主在2021年购房时申请了房贷，但自今年6月起停止还款。尽管银行工作人员曾多次尝试与业主沟通，但业主表示无力继续支付月供。

对于这类断供房贷，商业银行通常会采取两种传统的处置方式：一种是通过司法拍卖抵押物来偿还债务；另一种是将债权打包出售给专业的不良资产处置（AMC）公司。

这一次，不良债权并未按照传统方式处置，而是由银行直接出售给了市场。

安华进一步解释，今年以来，部分房贷的抵押物价值已经无法覆盖债权本金。此外，由于监管机构、地方政府及法院等相关方的顾虑，通过传统方式处置以房产为抵押物的不良债权面临着诸多困难。

在处理房贷断供问题时，银行已经采取了更为专业和细致的策略。基于借款人的经济困境、偿还能力和还款意愿等因素的综合评估，银行对不同类型的逾期房贷实施了差异化的处理方法。与过去相比，今年的管理措施更具有灵活性和多样性。

据安华向经济观察报透露，截至2023年末，其负责的支行遇到的房贷逾期案例显著增多，累计超过50起。相比之下，除了某些特殊年份外，该支行每年的房贷断供案例通常不会超过10起，并且大多数能够在当年得到妥善解决。

面对当前的断供情况，安华所在的城市商业银行在确保坏账率和风险可控的基础上，采纳了更加灵活的处理策略。

一旦业主的房贷首次出现逾期，贷款发放支行会立即与业主取得联系，深入了解导致断供的原因以及业主所处的困境。在政策允许的情况下，银行将尽最大努力协助业主克服困难，并尝试通过各种方式劝阻业主继续断供。

在当前宏观经济压力增大的背景下，银行面临着来自不同行业的贷款人因收入减少而出现的还款困难。为此，部分银行采取了灵活的策略来协助贷款人渡过难关。例如，对于暂时失去收入来源但具备未来就业潜力的业主，银行允许其在一定时期内暂停偿还贷款，待业主经济状况改善后再继续履行还款义务。

为了减轻业主的财务负担，有的银行提供定制化的还款方案。当业主面临收入下降时，银行通过协商，可能会临时降低月供金额，或者让业主在此期间仅支付利息，从而避免逾期情况的发生。

对于已经发生逾期且无法通过协商解决的房贷问题，银行将根据抵押物的价值及其所在地区的市场供需状况，采取相应的处置措施。特别是在一二线城市核心区，银行会密切监控市场动态，合理定价以确保通过拍卖等方式最大化不良资产的回收价值。

这些措施体现了银行在面对经济挑战时的灵活性和对客户困境的理解与支持，同时也确保了银行资产的安全性和收益性。

在房地产市场低迷，尤其是房价波动剧烈的城市或区域中，银行对于出现断供情况的房贷资产采取及时止损措施。例如，一笔本金为126万元的不良房贷就属于这种情况，该地区的房价在不到两年的时间里下跌了超过40%。

安华指出，现有的不良房贷中，一部分因历史原因存在处理难题，如房屋内有老人或儿童居住；另一部分则因为地区房价的快速下降，导致按当前市场价格处置将对银行造成重大损失。同时，也有些不良房贷是因为银行在追求最大化利润过程中未能把握最佳处置时机所致。

安华所在的金融机构目前面临一笔在2019年逾期的房产贷款问题。该笔贷款在房价上涨期间被推迟处理，以寻求最大利益。到了2021年，该房贷的本息累积到了148万元。然而，随着房地产市场的衰退，此款项在拍卖中未能成功出售。至本年度下半年，由于罚息的累积，总金额增至190万元。鉴于目前的市场条件，该机构将起拍价设定为原始本金120万元，但仍未能成交。

安华指出，除房产贷款外，今年经营性贷款和抵押贷款的违约风险也显著上升。违约原因多样，涉及就业、收入以及市场信心等方面，但主要是由房价下跌引发。

在处理违约房贷方面，安华所在金融机构通常会通过司法拍卖程序处置抵押物。一旦业主违约，机构会申请法院强制执行。执行命令下达后，相关资产会在如阿里或京东等电子商务平台上进行拍卖。

在今年的房贷断供案例中，安华所在的银行支行在向法院申请强制执行时面临了新的挑战。与往年不同，虽然法院已接受申请，但立案进程明显缓慢，部分案件自年初以来一直未能进入执行阶段。这种情况在以往是较为罕见的，因为通常从申请到执行裁定书的下发不会超过三个月。

股份制银行的房贷业务负责人透露，他们面临的一些强制执行案件由于各种原因曾暂停执行，而今年这些案件的恢复执行遇到了额外的困难。有些情况下，甚至需要通过分行或总行进行干预以推动案件进展。

断供问题不仅仅是金融问题，更触及到民生。一些地方政府对于通过司法拍卖处理房产持谨慎态度，担心这样做会导致部分居民失去住所。这种担忧是今年断供案例增加而法拍房数量未见显著增长的一个主要原因。

对法拍房的另一层顾虑来自于其对房价稳定性的影响。考虑到法拍房的价格通常低于市场水平，大量法拍房的出现可能会对城市的整体房价产生负面影响，进而可能导致房价与法拍房数量之间的恶性循环。这也是地方政府不愿意大量释放法拍房的重要原因之一。

自今年以来，多家银行面临不良债权处置的困境，尝试将此类资产打包出售给资产管理公司(AMC)以图获得较为理想的价格。然而，这一策略并不简单，因为即便是AMC在接手这些资产包后，也会遇到难以高效处置的问题。

传统的资产处置方法似乎不再有效。例如，某支行拥有一笔126万元的不良债权，其抵押物是一处房产。该房产的市场价原本为每平方米1.5万元，但目前同区域、同类型房产的市场挂牌价已经降至每平方米1.2万元。如果通过债权转让来实现资产的价值，那么实际成交价仅为每平方米7300元。

对于这家支行来说，如果超过50笔房贷断供案件均采用类似的处理方式，银行将面临巨大的财务损失。而且，如果房地产市场继续下行，因延迟处置而产生的损失可能会进一步加剧。

那些被银行建议延后或暂停还款的业主，在宽限期结束后如果仍然无法恢复还款，银行又将如何应对这一情况？

银行界专家强调，在房地产、城投公司以及按揭贷款和经营性贷款等领域，只要谨慎管理并执行有效的风险预防措施和隔离策略，潜在的风险一般不会对银行构成致命影响。主要损失可能限于几年的盈利能力下降。

当前，专家特别关注不同领域风险的叠加效应。尽管之前在监管机构的指导下，银行通过债务展期成功避免了与房企和城投公司相关的违约事件，但这些延期债务的回收仍存在不确定性。若按揭贷款的逾期问题也采用类似方式解决，将给银行带来更大的压力。

在新冠肺炎疫情期间，某支行曾面临房贷断供的挑战。然而，这种断供现象具有偶发性和集中性特点，并没有形成持续扩散的趋势，因此风险相对可控，未对银行造成重大影响。

自2021年第四季度起，民营房企面临的流动性风险加剧，房地产市场供需出现转折。土地市场活跃度下降，部分地方政府投资公司的偿债能力受到挑战。为此，银行对涉及房企和城投公司的部分贷款实施了展期安排。

股份制银行代表指出，延期还款仅是将风险向后推移，利用时间换取处理空间。鉴于该行的资产规模及风险承受限度，已经勉力应对来自房地产和城市投资的关联风险，因此，对个人房贷领域潜在的大规模违约情况表示忧虑。

自2023年下半年起，部分商业银行已着手对现有房屋贷款进行彻底审查，特别关注2018至2021年间发放的房贷。据该股份制银行人士透露，由于这一时期内房价和按揭利率均处于高位，故存在较高的违约可能性。

在审查过程中，安华所在的城市商业银行将现有房屋贷款划分为五类：首先是优质类别，主要涉及机关企事业单位员工的贷款，这些业主的信用资质较为出色；其次是稳定类别，主要包括早期购房者，其月供压力较小，几乎不存在违约风险；第三是关注类别，月供压力适中，若业主收入显著下降，可能发生违约；第四是重点关注类别，即业主收入难以覆盖月供的情况，面临较大的违约风险；最后是已发生违约的房贷类别。

安华指出，第一和第二类客户的信用风险相对较低，只需常规维护。第五类客户已出现信用断裂，风险已经显现。第三和第四类房贷客户则是银行特别关注的群体。

对于这两类房贷客户，所属的城市商业银行实施了两项措施：

针对部分高利率的现有房贷，在政策允许的前提下，根据当前市场利率的波动情况，银行主动调整符合条件的房贷利率，减轻客户的每月还款压力。安华表示，此举虽使银行损失一定的利息收入，但显著降低了信用断裂的风险。

银行积极与客户沟通，了解他们的实际困境，在政策许可的范围内，尽可能为客户提供帮助。例如，对于暂时失业或经济负担较重的客户，银行可协商降低月供或暂缓偿还贷款，防止信用断裂。

这种从被动到主动的策略转变并非仅限于安华所在的城商行，多数银行均采取了主动预防措施，旨在早期识别并消除风险，以防止信用断裂风险的大规模爆发。

在与经济观察报的对话中，一位来自大型银行的高级职员透露，为了减轻首套房业主的月供负担，其负责的城市分行已多次主动调降了房贷利率。该银行之前主要关注贷前风控，但在经历了房地产市场流动性危机等一系列问题后，银行已经增强了对现有房贷的分类管理，从而强化了风险防范机制。

目前，某些城市的银行已经将首套房利率降至3%以下，这几乎等同于住房公积金贷款的利率。尽管当前的房贷利率水平显示，部分现有房贷仍有进一步下调的空间，但由于目前的低利差，对于银行来说，现在并不是降低存量房贷利率的最佳时机。

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