【平安地产&固收】房地产企业全景图——财务篇

Original 平安地产&固收平安研究

分析师

杨侃投资咨询资格 S1060514080002

刘璐投资咨询资格 S1060519060001

摘要

本文从权益视角和信用视角两个维度对上市房企50强进行全面观察：权益视角较为关注业绩增长潜力，我们从销售规模增速、地价房价比、土储去化周期、土储分布区域等角度观察；信用视角较为关注信用风险，我们从房企资产负债率、短期刚性债务占比、货币资金/短期刚性债务、融资成本等几项指标综合观察房企债务压力、融资能力，并基于一定假设对房企永续债、明股实债、表外负债等可能造成债务规模低估情形，作出相应调整。最后，我们根据业绩增长潜力指标将房企划分为两个梯队，并根据调整后的偿债压力指标，进一步对50强房企中民企的信用风险状况作出分析。

从上市房企50强整体看业绩增长潜力和偿债压力：业绩增长潜力方面，受行业增量空间收窄、土地市场价格抬升、房价调控以稳为主等因素影响，2019年50强房企收入及利润表现弱化。向后看，短期视角下销售额增速下行、地价房价比反弹均将对50强房企后续结算产生负面影响；中长期来看，随着房企提出提质增效、精细化发展，未来业绩经历调整后有望稳定在相对较好区间。偿债压力方面，2017年以来50强房企融资能力指标出现一定程度弱化，如有息负债占比下降、货币资金对短期刚债的覆盖率下降等。央企、地方国企、民企融资能力分化明显，如民企为2017年来融资成本上升主力军，而央企融资成本仍持续下行。央企融资能力较强，融资成本均位于5.5%以下；地方国企融资成本基本分布5%-7%之间；而60%民企融资成本处7%以上，民企间成本亦存在较大分化。

民企信用风险梳理：在增长潜力较好的民企中，短期偿债压力较小+杠杆率不高的房企有世茂房地产、新城控股等，短期偿债压力较小+杠杆率较高的房企有建业地产、蓝光发展等，短期偿债压力较大+杠杆率不高的房企有富力地产、雅居乐集团，短期偿债压力较大+杠杆率较高的房企有佳兆业、融创中国、中国恒大等。在增长潜力相对稳健的民企中，短期偿债压力较小+杠杆率不高的房企有合景泰富、龙湖集团等，短期偿债压力较大+杠杆率不高的房企有弘阳地产、荣盛发展等，短期偿债压力较小+杠杆率较高的房企有碧桂园、正荣地产等，短期偿债压力较大+杠杆率较高的房企有金科股份、融信集团等。同时增长潜力较好的民企平均未受限现金对短期有息债务覆盖率（112.4%）小于增长潜力相对稳健房企（151.9%），而调整后的资产负债率则更高（89.7% VS 86.0%）。