买受人购买的安置房是否排除强制执行？| 海辉普法

引言：近年来，随着法院执行力度的增强，案外人执行异议之诉的案件数量不断增多，较为典型的是法院在执行过程中，查封被执行人的不动产，而案外人以其系买受人为由提出的执行异议之诉。那么案外人购买的安置房是否排除强制执行？

案情简介：

2016年6月，张某与庄某签订《安置房转让协议》一份，约定，张某将坐落在无锡市某区某某镇某某小区面积为127平方米的一套安置房，以36万元转让给庄某；转让款采用分期付款方式支付，付清房款交付房产钥匙。协议明确了双方的权利、义务以及违约责任，张某与庄某及见证人在协议上签名盖章。2017年3月，张某立据房款已付清。后庄某一直实际占用使用该房。2019年12月，冯某向无锡市某区法院申请强制执行，查封及拟对上述安置房评估和拍卖，后庄某向该法院提出执行异议，法院裁定驳回庄某的异议请求。2020年7月，庄某向该院提起案外人执行异议之诉。

法院认为：

金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

该案中，根据现有证据证明，张某与庄某确于2016年6月签订安置转让协议，庄某购买案涉房屋系事实；其次，根据庄某提交的水、电、燃气费缴费卡、缴费收据、物业公司证明、装修证明等一系列证据材料，足以证明庄某已于购买涉案房屋后实际占有、入住该房屋，且庄某购买涉案房屋以及合法占有涉案房屋的时间均早于法院查封时间；第三，结合交易明细、立据内容，能够证明庄某已经支付全部购房款。虽然案涉房屋未办理过户登记，但涉案房屋所在小区至今均未能办理房产证，案涉房屋亦未登记于张某名下，可以证明并非因庄某自身的原因未办理过户登记。综上，庄某已举证证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其要求排除执行的诉讼请求，予以支持。

以案说法：

本案在审理中，冯某提出两点辩论意见：一、庄某主观明知涉案房屋为拆迁安置房，完全忽视并容忍对安置房政策的限制及今后可能遇到的法律风险，主观上具有明显过错，而且事实也足以证明系庄某自身原因未办理过户登记。二、是金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，故庄某不能以其对涉案房屋的物权期待权要求阻却执行。

对冯某的辩论意见，首先，并无强制性法律规定拆迁安置房不能上市交易，相关政策仅是规定一定的交易条件；其次，购买拆迁安置房后，只要满足年限要求并补交土地收益及相关规费等政策规定条件后，即可以办理过户登记手续。因此，在符合其他要件的情况下，不应以买受人受安置房政策限制为由，否定对其物权期待权的保护。

笔者评析：

一、在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合法律规定情形能够排除执行的，人民法院予以支持。对“登记”的理解不局限于是否出卖人已经办理过户登记，而是只要满足相关年限要求并补交土地收益及相关规费等政策规定条件后，可以办理过户登记即可。

二、经济适用房为满足特定主体的住房权益而安排的政策性房屋，体现社会公共利益。而拆迁安置房与经济适用房性质不同，故拆迁安置房作为执行标的满足法律相关规定的法定条件，法院对案涉房产可以排除执行措施。

（注：案例来源裁判文书网，本案观点仅为个人观点，仅供学习参考用。为保护当事人隐私和成文方便，文中的人名等相关信息已作调整。）

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