香港人如何忍高房价？（周其仁：香港土地暗税举世无双）
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今年以来，北京等不少城市房地产市场进入“高烧”状态，各地楼市调控不断升级。说起跟内地一起“烧”得厉害的，当然不能漏掉香港楼市。
虽然与香港利率攸关的美国在三个月内两度加息，但楼市不但没有受到冲击，反而继续刷新高度。财政司长陈茂波近期在自己的博客上撰文，感叹今年一月香港楼价已经比97年高峰超过80%，而且还有继续上升迹象，暗示要考虑推出更多调控措施。
▲香港深水埗
新鸿基地产本月中旬开售的新盘“汇玺”位于全港收入最低，家庭平均月收入仅2万港元的深水埗区，新盘均价却高达每平方米23-28万港元，依然被市场视为“平价”而哄抢，仅仅两百余套单位收到约1.2万认购，中签几率接近1/50。
▲深水埗“鞋盒屋”内部
多年来持续位于全球高房价排行榜前两位，令房子在港人观念中一直占据着极夸张的重要地位。2月底开始在无线电视TVB播放的一套真人秀节目《有楼万事足》，描述不同背景、心态的“港男港女”如何想方设法、扭尽六壬买房，收视持续大热，其中一位少女谈起择偶要求是“有楼就有高潮”的金句，更成为城中热话。
根据香港政府的统计数字，全香港2016年的家庭月收入中位数为2.5万港元。以上文“平价新盘”汇玺来计算，就算不吃不喝也仅够买约0.1平方米，如果想购买50平方米需要不吃不喝42年。这么多年来，香港人是为何能够忍受这样的超高房价，至今还没有陷入恐慌呢？
答案其实并不复杂：香港的房价涨跌，与60%的香港人可谓完全无关。目前香港约45%的市民，数代人都居住在资助公共房屋中，每月仅需缴纳几百至最高四千余港元的租金，就可以一辈子安居乐业。另外还有多于15%的居民已经买下了他们的资助性房屋。购买政府资助性房屋“居者有其屋”的月收入最高限制为5.2万港元，买这类房子的价格低于市价三成左右，但缺点是不能随意转卖。
▲香港公屋
与外界的理解不同的是，居于“公屋”的并非都是赤贫阶层，甚至不一定是低收入家庭。笔者身边经常有不少毕业不久的大学生，或是新婚夫妻，为了满足申请公屋的收入门槛而主动“失业”，等到分配公屋后再找工作的例子。一旦获得分配房屋，即便收入上升也不会被轻易要求搬出，只要收入不超过公屋收入限额的5倍（以两大两小四人家庭为例，上限是13.3万港元）。
因此，在香港真正有购买私营住宅需求，会关心房价涨跌的，至少是月收入4-5万港元或以上的少部分居民。根据政府统计处截至2016年四季度资料，目前这类家庭全港只有约70万户（包括已经购买住宅的），而全港已经购买住宅的家庭则多达122万个。
香港真正有购房需求的人数是多少？根据多年来不同研究机构的分析，过去10年以来，香港每年的私营房屋需求约为1.8到2万套之间，也就是每年有买房需求的家庭大约2万户，占全港人口比例不到1%。因此，再高的房价，也并不足以激起全港普遍性的焦虑情绪。
另一方面，香港人买房的难度，其实比外界的估计要小，也不如北上深等城市。
香港730万人口以本地人为主，最大的移民来源——“单程证”移民大多会计入公屋分配的规划，买房需求以本地年轻人，尤其是新婚夫妇为绝对主力，即便在没有高税率限制的2012年以前，内地来港人士购买住宅比例也从未达到10%。香港区域狭小，交通便利，年轻人婚前大多与父母同住，存出“首付”相对较容易。
▲《有楼万事足》截图
热播的《有楼万事足》中的一位90后女孩Macy，工作三年即买房，人称“105%姐”，原因是她是每月都将月薪105%都储蓄起来作为首付。如何每月储蓄薪水的105%呢？答案是她在家“啃老”三年，吃住靠父母，外出则靠男友，看电影下馆子购物都刷男友的信用卡。月薪一分钱不动用，加上理财、兼职等收入，每月轻松再储蓄5%。
当然，如果作为男性，或是不愿“啃老”的女汉子，存出首付的难度有所提高。但从笔者生活中的年轻友人，以及外出讲课中认识的大学毕业工作不久，或修读研究生的年轻人来看，存下月收入的40-50%还是可行而且常见的情况。
美联物业在今年初的电话访问显示，约38%的首次置业年轻人需要父母或者其他家人资助首付，这一比例虽然已经是历年来最高，但依然低于内地多数城市。而存够了“首付”之后，香港按揭贷款的月供压力也并不高。
与北京房贷基准利率4.9%相比，目前香港目前房贷利率各银行长期稳定在低于2.15%的水平，这意味着600万港元的新房交掉三成首付后，依照最常用的30年期按揭，每月供款在15000-16000港元左右。由于需要购买住宅的家庭月收入至少在4-5万港元以上，因此月供的负担并不算大。
不久前深圳一位“34岁老员工”遭到清退而被迫要卖房的帖子在朋友圈热传。此人不得不卖房的关键之一是两套房贷款月供超过3万元人民币，而工资月收入只有2万多，这种情况在香港也是绝不可能发生的。根据香港金管局的规定，在压力测试下，月供不能超过家庭入息的一半，大部分银行的压力测试是现行利率上加上3个百分点，即5.15%。依照这个标准，目前月供大多都低于家庭月收入的40%。
当然，对于无法回家“啃老”的内地“港漂”学生留港群体，看起来似乎买房的压力比本地人要大。不过“港漂”以独生子女为主，不少都有可观的家庭财政基础，加上学历又高过多数本地年轻人，收入上升的速度也更快，事实上的置业能力远远超过香港大多数同龄人，甚至是香港高价“豪宅”的主力买家。
港人普遍将买房叫做“上车”。高房价虽然令人抱怨，但抱怨原因在于让人错过“开车”，也就是资产高速增值的机会。这一说法中其实隐藏着一个观念：买房的群体主要目的是投资，而非自住。
▲香港深水埗住宅区
事实上，香港严峻住房问题根本不在私营住宅，或是有能力买房的群体，而在于公共房屋的供应不足。由前任特首董建华筹建的团结香港基金曾分析过，私营房屋供应目标只要维持计划中的每年18000个单位，便可满足需求直到2026年。相比之下，公屋和居屋的供应要达标，则要在连续五年每年分别增加19%（每年由建设20000套住宅，变成23800套）和51%（由每年建设8000套，变成12000套），可见建设滞后之严重。
▲在笼屋生活的老人
公共资助性房屋过去数年批地和兴建过程太长，计划失当，令等待“上楼”的人数过大，导致不少要被迫居于“劏房”、“笼屋”甚至沦落街头。就在金碧辉煌的“汇玺”楼下十分钟步程的通州街天桥底，露宿者近百，老弱、伤残、妇孺自行以木板、栏杆隔出方寸立足之地，几无隐私、清洁、安全可言。四个月前深夜的一场火警，险些令多人命丧火海。即便如此，今天露宿的群体依然越来越大。
香港楼市最大的困境，在楼市之外。至于对此依然陌生的北上广深，这也或许将是未来的难题。
(本文作者介绍：北大毕业后赴港留学，任职多年，贴身体验国际金融中心枯荣动荡。)
延伸阅读
周其仁：香港地制另一面
土地暗税举世无双
来源：经济观察网
上世纪80年代中国开放，在土地方面急急引入香港经验，解开了当时不准土地转让的历史难题，也开启以土地为工业化、城市化筹资的新路。说来蛮有意思的，从那个时候起，大陆、香港的地制如出一辙，不是“两制”，而是“一制”。
香港的“资本主义”，怎么那么快就进入了大陆？十年前写《农民收入是一连串事件》，涉及土地制度变迁，我对此有所讨论。当时是这样说的：“被叫做‘资本主义’的经济里面，香港是一个例外。因为是殖民地，香港的土地曾经全部归英国女王所有。为了在国王的土地上发展经济，香港发明了一个‘土地批租’制，由政府主事，让工业家、地产批发商竞标购买一个时期内的土地使用权。政府‘批’出土地，得到收入；业界得到清楚的、可以再度交易的土地使用权。”
其实没有“发明”。鸦片战争之后，港岛割让给英国，于是香港的土地就成了英国皇室财产，与其在英国本土的皇家土地一样，都是Crownland。请教过在英国任教的朋友，那里的惯例，Crownland也可按年期批租给民间。要注意，不是“断卖”，而是“批租”。我的理解，这样英国皇家既有银子花销，又不用背上“出卖祖业”之骂名。只是香港在远东，英国又要求香港“财政自立”，于是香港Crownland的批租权，就交给港英政府行使，租金所得也归港府库房。这样，香港的Crownland就被通称为“官地”。
“官地”是公有土地的一个类别。欧美不少资本主义国家也有的，明确归政府所有，所以也可以进一步明确为归联邦、州或城市政府所有。香港的特别之处，在于全部土地皆为“官地”。这是1843年《英皇制诰》宣布的。其实也不准确。因为港岛系割让，但九龙的部分和新界却是租借的，土地所有权当有不同。可是要殖民地当局“确权”，就没有那么多道理好讲了：除了新界部分农地为村民所有，其他港地一律被宣布为“官地”。
“官地”之利用，当然以官意为主导。先看年期，我看到的资料，1844-1848年间多为一次批租75年，不可续约；1848年以后的50年，改为一批999年；到了1898年，港英政府认识到租期过长不利于政府分享土地升值的收益，代之以75年可再续租75年租约，并要求承租人在期满后支付按新标准制定的土地租金。再后来，75年租期成为标准租期，直至1997年香港回归；但北九龙及新界土地，却又以1898年7月1日起99年减最后3天批出。例外也总是有的，如中环花园道旁的圣约翰教堂的土地，就是英王赠与圣公会坎特伯雷大主教的，所以这幅土地属“永业权(Freehold)”，不同于其他承租人的“租用业权(Leasehold)”。
土地批租也不一定都有偿。通常，香港政府对、学校、医院、慈善机构、教堂、庙宇等，多以无偿方式批出土地；对于不营利的公益用地，有时只收取象征性地价。对那些经济效益不十分突出、但政府决定支持发展的行业与企业，也可免交地价或以低于市价的官方优惠价供地。至于香港政府自己的办公用地，则完全无偿。批租土地的方式，也是公开拍卖、招标或私下协议并举。这些“灵活性”如何掌控，完全由政府凭所有者身份来决定，仅受香港政制的约束。
最为特别的地方，是香港之官地，即便已经批租给公司或个人，且在约定租期之内，但只要官家“为了公共利益”，便可以“收回”。为此，香港法律专门有《收回土地条例》，规定因卫生欠佳、不适合人居住或危害健康、或为军事利用以及“为行政长官会同行政会议决定为公共用途的任何类别用途”，政府就可以把官地“收回作公共用途(resumptionforapub-licpurpose)”。政府收回官地，要给以“公正的补偿”。原租用业主有异议，也可要求独立的“土地审裁处”裁决。但拒绝迁出者，政府可以“占用官地”的罪名起诉、强制执行。就是从此扇窗口看进去，我才对用“合约理论”处理政府题材，从根本上怀疑。
这样，官地公有，所有权不买卖、不出租，但政府可批租收益，并以最终所有者的身份主导土地利用契约的订立和执行，就构成了香港地制的主要特色。十年前我的评论说，这是“资本主义的一个例外”，当不为过。也正因为是个例外，所以才与大陆的体制一拍即合。这里被高度市场化了的，仅仅是土地的使用权，至于土地的国家所有权，连同政府主导土地利用的控制权，岿然不动。
很明白，这样引进的港式土地批租制，不会损害大陆的“社会主义土地公有制”。由于法律禁止所有权层面的买卖、出租和转让，所以土地公有制没有变，也永远不会变。新的变化只发生在使用权层面，且定下转让的年期，在期内政府也可视需要“收回”(大陆叫“征用”)土地，到期更可以“收回土地连同其上盖”！仅此变化，政府就可以坐收土地出让金，筹得大笔公共资本。这样的好事，何乐而不为？
引进容易，效果立见。不过，这一套是不是“有百利而无一害”？也不尽然。十年前我看到的，是下面这一点：
“不料政府当‘地主’，也可以别出心裁。为了获得更多一点财政收入，香港政府特意控制土地的供应数量，旨在‘少批多得’。香港政府常常‘规划’出一块土地，因为市场竞价‘不理想’而收回，待来日再批。看到被当地人称为‘石屎森林’的摩天大楼自天而降，你可不要以为香港的土地资源已经耗尽。事实上，港九岛上未开发的土地还有70%强！
“如此一来，我们东方之珠的地价就在全球称王。是的，香港的税法简明而所得税率很低，连弗里德曼都说过值得美国学习。但是，香港政府通过土地批租而征得的‘暗税’，在资本主义经济里举世无双。香港要不是具有区域性的市场经济制度(特别是金融制度)的竞争优势，那样天价的土地市场无论如何是撑不住的。”
十年来，除了地价房价蒸蒸日上，香港经济究竟还有多大的看头？数来数去，还是那几位老辈地产商在那里引领潮流，但见前浪、不见后浪。制造业早就移师内地去了，本地的“数码革命”，出不来苹果也出不来三星，最后能熟门熟路造就的，还是一座座地产之“城”。
(本文作者介绍：北京大学国家发展研究院教授)