【地产线|演变中的社区商业】瑞安天地--以价值为目标而非成本为目标的开发模式
瑞安新天地，是集合瑞安大型城市核心重建项目与旅游业综合发展项目于一体的核心类别产品。创造及再投资，是瑞安地产天地模式开发的核心理念。在瑞安众多成功的新天地项目里，文化、景观、稀缺的土地等等本身就是一个无法复制的价值链，如何把整个地块的价值做上来，一直是瑞安开发项目前的重点思考内容之一，在有限的地块资源内，通过成功运作一期新天地，把住宅的价值拉高，将住宅增值的价值部分一次性回收，回收的增值部分现金再投资二期新天地、办公楼、酒店等，同时不断提升一期新天地的经营价值，再次拉高土地价值后，回收更高的土地上盖物的价值；在在整个开发过程中，重点就是稀缺土地资源上的“再投资”，土地是固化的，但土地上的再造资源是可以无限被改善的，这种理念造就了无限价值链的产生；这种方式改变了整个地区的环境，得到了政府的大力支持，开拓了获取土地的绿色渠道，政府的大力支持直接反应为区域配套及交通设施的完善，令瑞安项目后期开发过程中所开发的其他产品价值得以产生几何倍数的放大效应，这就是瑞安强调的以价值为目标而非以成本为目标的的开发模式。
瑞安天地模式的特点
一：选址
一线城市或区域核心城市，拥有厚重的历史文化及独特的区域文化，开发地块的选取都在城市的核心区域或老市区。地块内有遗留城市较有代表性的历史文化建筑。
↑武汉天地
二：目标消费群
城市年轻阶层，中产阶级，居住在城市里的外籍人士以及到达城市的中外游客；这里是年轻人的“新天地”，“小资”情调是年轻人向往的生活；他们这群“小资”对最新的流行、艺术、文化等极度敏感，周末的时候喜欢在酒吧里手握鸡尾酒与人聊天，平日里喜欢带上电脑或报纸，在咖啡馆里享受一杯醇香的咖啡，午后携挚友穿行于中国古建筑与西式文化极致融合的独特悠闲街区。
↑大连天地
三：定位
天地模式定位的演变，以运营10 年的上海新天地（2001 年开业）为例
第一阶段定位强调综合性，因为当时上海没有一个地方能够将餐饮、娱乐、购物、旅游和文化等全部汇集在一起的地方；虽然当时上海的衡山路历史文化酒吧街具有这方面一定的吸引力，但零散的产权无法实现统一的管理和经营理念的贯彻实施，新天地借此应运而生；
第二阶段定位打造城市的旅游景点，投资方希望上海新天地成为上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点，希望来到上海的人，一定要来看看上海的新天地，将上海新天地建成上海必到之地。最后阶段的定位是跨越文化和国界的时尚交流地，投资方要让上海新天地成为一个国际交流和聚会的地点，里面会有很多的活动，很多人在上海新天地聚会，比如分隔两国近二十几年没见面的朋友第一想到的聚会地点就是这里。
层层深化的定位使得上海新天地更加明确了自身的消费群体，通过不断的招商调整完善了商品的细化，提升了经营效益，成为了全国时尚消费的“标杆”，不仅吸引了上海的小资一族和居住上海的外籍人士，还吸引了国内其他城市的时尚消费群。
四：规划
打造城市综合体，融合商业、高级酒店、写字楼、高档住宅于一体的定位下进行规划的思考；保留地块有价值的建筑和景观植被；对建筑进行造旧如旧，同时实现现代商业的运营功能；商业的产品模式一般为传统商业街+现代时尚的商业MALL；商业体量中商业街不超过6 万平米，现代时尚商业MALL 不超过10万平米的体量；商业街楼层根据地块特点以2 层为主，局部区域达到4 层或更高；商业街街区尺度，长不超过260 米，宽不超过16 米。
五：招商
新天地的招商对象均来自世界各地的知名品牌，上海新天地98 家租户中，85%来自中国内地以外的国家和地区。瑞安新天地在初期招商时，为了吸引优质商户，并没有收取高额的租金，反而更给予了相当优惠的优惠政策，如较长的免租期等，成功的引进商户后虽然短期内的租金收益难以保障，但商业品牌效应的打造却令瑞安在后期开发的住宅及办公楼收益上成倍增长，获取了超额的利润，同时更令开发的住宅成为了上海的顶级豪宅区。
发展餐饮休闲业在新天地模式下的商业街区，超过70%的体量用于引进餐饮和休闲业态，这种招商策略的指引下，瑞安快速聚集了大量的城市潜在消费客群，提高了项目的知名度，同时为住宅销售蓄客提供了充足的有效客户，为后期住宅的成功销售提供保障。
六：运营
瑞安坚持持有商业物业，统一招租，有效实现管理者与经营者分离；新天地没有将商业的产权分散出售给小业主，而是全部持有，整体运营，这样新天地经营者有足够的空间和力量来集中资源，调控业态和风格，最大限度的凸显特色；对于商户，瑞安运营过程中除收取一定的保底租金外，同时还享有租户一定比例的利润分成。
七：开发时序
“商业先行”策略
“商业先行”既是开发时序上率先开发商业，再启动住宅的开发和销售，这种模式最直接的表现就是开发的住宅销售价格普遍高于周边区域的住宅价格；瑞安的楼盘销售策略是让投资客或购房人从现状上看到区域的配套成熟，从而从根本上消除了相关的危机感，提升购买欲望。
八：资本运作
瑞安新天地模式因为规模庞大，业态丰富，商业先行的特色，对前期大量的资金投入，以及资金的沉淀期都要求较高，导致投资回报周期被拉长。
九：持续性的整体公关
利用现代手段加强新天地商业自身的形象推广，以及与外界的即时沟通，新天地持续积极的发起、参与、组织、承办一系列各种模式的公众活动，每一项活动都可视为一种整体公关活动的有机组成部分。这样做的好处就是：借助于媒体与参与者的宣传，扩大新天地的影响，树立起热情、健康、活跃、时尚、活力的形象，增加亲和力和凝聚力，使自身的品牌含金量不断增值；通过对核心品牌的不断宣传，带动周边计划开发项目的形象与价值的提升。
↑佛山岭南天地