“智慧园区4.0”天安数码城的城市产业综合体发展模式揭秘
余安定
龙岗天安数码城副总经理
地产线：请您谈谈天安数码城从过去的工业园、工贸园、泛科技产业园到现在的城市产业综合体发展模式是如何进行转型升级的？推动产业园变迁的因素是什么？在这些发展阶段中，哪次转型升级具有里程碑的意义？它给天安数码城带来了怎样的飞跃？
天安数码城成立于1990 年， 二十多年来，天安数码城不断发挥创新精神，洞察客户需求，引导产业聚集，产品形态从工业园、工贸园、科技产业园发展成为城市产业综合体。
推动产业园变迁的因素主要是产业的发展和企业需求的变更。产业的发展从单纯的生产向销售、研发、服务等更深的层次发展，对空间功能提出了更高的要求。企业的需求也随着产业的升级变化而不断变化，从最初的空间需求向功能需求、服务需求再到综合体系需求迁移，这对产业地产运营商提出了更高的要求。我们必须随需应变，提供更好的服务。
从工贸园转型为泛科技园。数码城将客户群体精准定位为中小科技型企业，使数码城从深圳多个传统工业园中脱颖而出，产业形态和物理空间与时俱进。
意义：实现了产业链的聚集效应，并形成了独具特色的以构筑产业经济服务聚焦平台为主导、以地产开发为载体的城市综合体运营模式。而此模式效应也不断转化成为产业竞争力与创新能力，成功促进成长型企业创新升级、区域的产业优化升级和城市价值提升。
地产线：您认为行业未来的发展趋势是什么？产业园还会有什么样的改变？可以为我们勾勒一下在未来天安数码产城融合的发展模式么？它的核心运营理念有何突破？产城融合发展模式的服务体系与现在的城市产业综合体发展模式有何区别？
未来趋势：定位更加差异化、主题化，特色显著；服务制胜，服务的价值更加凸显；专业化分工；移动互联网、新的企业组织模式和办公模式会对行业形成冲击。
改变：产业是城市发展的基础，城市是产业的载体，两者不可分割，互相影响。产业与城市融合发展，以城市为基础，承载产业空间和发展产业经济，以产业为保障，驱动城市更新和完善服务配套，以达到产业、城市、人之间有活力、持续向上发展的模式。
未来展望：首先是区域内产业发达，人才集聚，这是城市最重要的两个方面；然后是功能完备、设施现代、环境优美、出行方便，人文气息浓郁，社区充满活力等等。
核心理念：产业综合服务运营，提供创新创业产业空间+综合服务。
区别： (1) 有利于实现城市土地集约化，扩大产业空间，加速产业聚集；
(2)有利于增加就业人口，规避盲目城市化带来的空城现象；
(3)有利于构建城市产业生态体系，增强产业自我更新能力；
(4) 有利于城镇化有序推进，促进城市一体化建设。
地产线：龙岗天安数码城的设计是如何以企业为中心，如何将企业中人的需求放在首位的？
充分尊重市场经济规律，尊重企业的发展意愿，尊重人性的需求。在服务城市、服务企业、服务企业的人方面，我们做了一系列的探索。
产品设计理念是致力于企业效率、成本最大化，在产品规划设计中关注到企业对于物理空间的要求（层高、承重等满足企业研发、检测、展示、办公等功能）、公共配套设施（会议室、服务中心等）、商务和商业配套设施等。“以人为中心”体现在人才关爱、丰富的商业和生活设施，如购物、健身、交流等，以及创意空间的营造，如产业大厦的阳台设计。
高品质商业和生活配套：集金融、酒店、会议、会所为一体的五星级商务体验，商务交流更便捷；还有住宅、幼儿园、餐饮，院线、休闲广场等丰富的生活配套方面，打造都市化生活的全新体验。
地产线：在园区规划设计中，如何对产业进行定位？对产业的延伸发展和融合您是如何思考的？
产业定位是国家产业导向（战略性新兴产业）、区域产业基础和数码城自身产业资源的结合。初期，我们主要引进高新技术企业，慢慢形成七大战略性产业：包括电子信息、软件、新能源新材料、文化创意、物流服务、生物医学、环保等。目前，园区整体产业生态活跃，引进了诸多生产性服务、会计师税务所、律师税务所等服务性机构。随着互联网及移动互联网的发展，产业间的融合、合作非常明显。产业“三聚效应”：聚集、聚合、聚变。
产业生态环境要素的聚集—以科技企业为核心，引导人才、资本、技术、信息、市场、商务、政策等要素的聚集。企业有机联系的聚合—企业空间聚集形成上、中、下游，完善产业链、完善产业配套服务体系，有效降低企业交易成本。
形成创新集群产生聚变—产业融合互动发展，成为新产业和新业态的发源地，建立强大的内生增长机制，培育出具有国际竞争力的优秀企业。
现在产业之间的界限日益模糊，诸多共性的因素在引导或决定产业的发展，如互联网、物联网、大数据等。数码城定位产业生态大环境的打造，建立良好的外部环境和市场化机制，而把微观发展留给企业自己。
地产线：龙岗天安数码城在设计中如何增加园区的活力，形成创新、高效的园区文化？
以龙岗天安数码城为例，园区构建“龙岗创业大道”及一列系活动，在设计方面提供相应的场所：前三期我们设计了T４企业航站楼、3 Ｗ咖啡、创展中心、创客工坊、创意T台、supermarket 等等。四期建设、景观方面加入了有活力的元素：下沉广场、攀岩墙、慢跑公园、培养皿等形成开放、创新、高效的园区文化。
地产线：天安数码城如何设计优质的商业配套设施从而提升引进企业的使用满意度？如何营造优质的办公空间环境？这些年的发展中，天安数码城的办公设计的核心理念在发生哪些变化？
提升商业的品质和集中度，由之前的分散的转变为分散与集中结合。分散解决效率，集中提升体验。提供较多商务配套空间，包括银行、餐饮、咖啡、便捷商务、高端展厅等，目的是为园区企业及员工办公、商务更便捷。办公空间、建筑品质不断探索更新，园林、景观适宜办公，激发创造，建筑空间开阔。
核心理念的变化是更加重视公共空间打造（类似云服务的共享云空间）和对个性化的尊重，将更多地的企业功能植入到公共空间，作为企业独立空间的延伸。
地产线：混合多元的空间组合模式有何好处？给人们的生活带来了什么样的影响？为园区内的企业和居民提供了怎样的便利？提升产业园居民生活质量的设计有哪些？
“龙岗创业大道”即是混合多元空间的缩影。例如前述硅谷直通车、３Ｗ咖啡、创客工坊等，园区企业及工作人员可以在T4 企业航站楼可以与美国硅谷交流与互动，３Ｗ咖啡互联网高新科技带来启发，创客工坊给他们一个动手的空间、supermarket则可以在工作之余健身等。这些可以更有效的地满足企业和企业的人多元综合的需求，降低成本，尤其时间等无形成本，提高效率。
地产线：天安数码城的创新性体现在什么方面？
余：对企业和行业趋势的洞察，与时俱进，始终保持领先。
运营模式的创新：从传统产业招商到国际化产业综合服务运营。根据区域国际化平台的构建、结合自身运营，打造国际化产业综合服务运营平台。
地产线：天安数码城以运营模式与服务体系著名，除了制度层面，有没有哪些地方也体现在空间设计上？（比如有别的产业园不具备的某类空间，或者与众不同的空间设计）
余：许多空间都与众不同，包括龙岗园区T ４有创业大道，更加对创业的关怀，如龙岗的超级猩猩，以及四期景观上植入更多下沉广场、攀沿墙、慢跑公园、培养皿、viliage街区等，对人文关怀及营造出更多创新文化。
地产线：随着产业地产的不断发展，产品建筑本身的竞争差距已经无限缩小，而服务则成为了竞争的重点。龙岗天安数码城的园区运营核心是什么？具体如何体现？
以企业为中心、以企业中的人为中心，服务于入园企业、服务于实体经济，一直以来就是龙岗天安数码城的运营核心。经过几年的发展与探索，在为园区企业提供一个适应其发展的营商环境，关注入园企业的需求，服务入园企业各方面，龙岗天安数码城也一直不懈努力，主要有：
（1）园区企业一站式服务中心，商务化繁为简。
设立了园区企业一站式服务中心，代办租赁登记、优惠政策申请、政府科技资助等项目，为企业开通绿色服务通道，提供方便快捷、细致周到的服务。
（2）产学研合作，共享世界顶级技术服务平台。
龙岗天安数码城园区先后与香港科技园、深港产学研基地、北京大学深圳 SOC 重点实验室达成合作，大力推动产学研联合，共享世界顶级技术服务平台。
（3）推动建设园区企业孵化器，大力培育成长型企业。
龙岗天安数码城园区拥有专为中小企业组建的孵化中心，为一些中小企业提供创业帮助。孵化器办公面积从100-1000 平方米不等，租金比市场价格有大幅的优惠。同时，我们能提供富有经验的企业孵化器管理人员及有关专家的咨询培训服务，可以及时帮助企业家做出正确的选择。
（4）大力改善园区融资服务环境，解决企业融资难问题。
目前龙岗天安数码城已吸引招商银行、北京银行、中国银行、中国工商银行等多家金融机构入驻园区。通过与他们建立紧密的合作关系，搭建一个企业与资本、市场等资源对接的平台，定期为园区内成长型企业组织管理、财务、金融、运营等交流活动，改善园区内融资服务环境。
（5）园区食堂及穿梭巴士的开通，丰富便捷员工生活。
园区为入园企业量身定制了园区食堂。园区食堂定位为园区管理非盈利型机构，而且用餐价格适中、环境优良，同时还自费开通了直达市高新区、福田天安的高峰专线巴士，为园区人才创造最便利的工作和生活条件。
本文原刊登于《地产线》杂志“产业地产——摸索中前行”，文章有删减，扫码可购。
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