额外创造，价值再生——地产开发设计中的成本控制与溢价提升

作者邱利明唯士国际 董事副总经理

同济大学建筑工程学士、美国PMP 项目管理认证，国家一级注册结构工程师。曾任美国宋腾添玛沙帝Thornton Tomasetti 结构师事务所资深高级工程师。

10 年的独立创业的经历，参与超过60 个以上地库设计项目，地库设计面积超百万。服务客户有万科、世茂、方兴、新城、九龙仓、建发、阳光城、禹洲、景瑞、上实等。

原文刊登于《地产线》杂志《智慧社区》热点研究专栏

摘要在地产开发白银时代，合理地控制成本就意味着增加利润，作为建筑师，我们对地产开发中成本控制的逻辑是：理性控制显性有效成本，坚决剔除隐性无效成本，为地产开发创造价值最大化。

地产开发中的显性成本与隐性成本

房产开发过程中的成本主要由土地成本、工程成本、财务成本、管理营销成本等组成，工程成本是硬性成本，受市场地域差异的影响较小。工程成本又分为显性成本和隐性成本，显性成本主要指建筑的内外装饰成本和设备系统成本，即客户能直接感受到的成本，主要由项目定位来决定。各大开发商的不同产品线的显性成本有着明显的差别，而客户又不能直接感受到隐性成本，如结构土建成本、地库成本等。

地产开发成本控制的各个关键点

◆规划总图（基于项目定位）

1. 销售货值与去化率的平衡

2.地面停车率与景观品质的平衡

3.控制不可销售面积的比例

4.总体竖向标高与土方平衡的关系

5.关注面积与规费之间的关系

◆单体产品（基于项目定位）

1.建筑材料分类、用量与品质的平衡

2.理性选择建筑风格

3.有效控制开窗面积和外墙周长

4.有效控制建筑体型

5.平衡建筑平面与结构成本的关系

◆基于不同项目定位立面材料的选用

杭州万科金色家园

杭州钱塘梧桐公寓
杭州万科西溪蝶园

◆建筑风格对外立面成本的差异

◆体型过于复杂将导致成本增加10左右

随着中国全面进入汽车时代，各地政府从规划层面提高了户型车位配比，意味着地库配建面积将越来越大，假定每100 平方米配建一个停车位，每个停车位占用约35平方米地库面积，则地库面积将占到整个地面建筑面积的35% 左右，而地库成本单价高于上部土建成本，所以地库成本将超过整个工程成本的30%。因为是隐性成本，客户不能直接感受到，所以地库成本的增加将不会带来任何价值。

地库成本控制的当前现状

非常遗憾的是，当下绝大部分开发商的产品开发模式没法找到地库开发成本最低点。当前项目的地库设计基本上是由业主委托地面规划方案设计单位来完成，而设计市场上绝大部分优秀的方案设计公司在地库设计领域并不擅长，很显然，不擅长地库设计的设计师完成的地库设计基本上是不会产生一个最佳“产品”。像万科等开发公司已经将产品开发进行内容分列，如地库方案设计作为一个独立的设计内容寻找最优秀的供应商来完成其产品设计。

一些中小开发商则处于散养状态，其开发项目的地库单车指标大概率超出了各大公司的限额指标，其地库成本控制基本处于失控状态。

其实各公司对单车效率= 地库总面积/ 总车位的定义不完全相同，某些公司定义不够清晰，导致项目实际执行时出现偏差：如有些公司在计算地库面积时扣除了塔楼面积、设备用房，这样计算出来的指标虽然非常“漂亮”，但对控制地库成本来讲没有任何意义，并不能达到有效地控制地库成本的目标；某些公司定义不科学：如将地库总面积定义为地下建筑总面积，包含地库夹层、自行车库、地下会所等非车库功能的，在项目公司实际操作层面，为使地库指标达到限额指标，出现甲方技术人员和设计院设计师一起想办法，进行一些非常规措施来满足限额指标，却出现了反而增加地库成本的现象，失去了限额设计来控制地库成本的意义。

主流开发商的成本控制方式

主流的开发公司一般采用限额设计来控制地库成本，如万科、中海、恒大等均制定了地库单车效率这一关键性指标，并在设计合同中要求设计院地库设计中必须满足这一指标。从集团公司来看，这个措施最大程度的避免了地库成本超额的普遍性风险，具有非常大的意义。

有了限额设计是否可以真正有效控制地库成本呢？

答案是否定的！限额设计指标仅从集团成面控制地库成本是有意义的，但对单个项目的地库控制成本的目标来讲，限额指标只是及格线，对项目产品经理来说，是否能寻找本项目地库成本的最低点是其非常重要的一个工作目标。

如我们完成合肥的一个房产50 强公司开发的项目，地库面积78236 平方米，塔楼面积占地库面积小于1/3, 人防面积大于1/3，依据万科、中海等公司的限额指标值为单车效率37 平方米/ 辆，我们最终完成的施工图的单车指标为28.3 平方米/ 辆，与限额指标相比，我们优化了地库面积24000 平方米，地库成本按2500 元/ 平方米计算，节省工程造价6000 万。

成熟地产开发商的成本控制逻辑

依据公司产品线确定项目开发的产品定位 ，从而确定项目开发中的显性成本。

我们公司为万科某区域公司在过去一年内完成了60 万方地库单项方案设计，依据历史数据统计，我们的地库效率提升>10%，意味着节省了不少于6 万平方米的地库面积，相当于1年内节省了超过1.5 个亿的工程造价。我们公司作为世茂地产的地库方案设计顾问，在世茂浙江之门单个项目中，地库综合造价节省了5000 万。

👇在2014 年， 我们团队一年为杭州万科9 个项目50 万方地库进行成本优化，单车效率提升>10% ，节省综合造价超1.2 亿。

杭州·万科·西庐杭州·万科·未来城杭州·万科·秋荷坊
杭州·万科大都会杭州·万科·金辰之光杭州·万科·世纪之光

👇世茂浙江之门地库优化综合成本5000万

👇

世贸杭州之西湖结构优化成果

优化结构体系、取消型钢柱、减少抗浮成本、结构综合成本节超1000 万

在地库设计中，如何通过设计实现销售货值最大化？

◆汽车库设计（基于项目定位）

1：依据定位选择合理柱网

2：选择合理行车流线，车道面积最小化

3：剔除无效空间，合理布置功能用房

4：选择合理层高

◆地库成本控制的关键点

经过多年地库设计专项研究，我们总结了地库设计四个“要素”理念，十个设计技术核心“关键点”；

四个“要素”：

1、车位不变，最大程度地缩减地库面积

2、地库面积不变，最大程度地提升地库销售货值；

3、改善行车流线，提升客户行车体验

4、优化土建安装工程综合造价。

十个设计技术核心“关键点：

1、地库行车流线；

2、标准停车单元模块；

3、防火分区设置；

4、疏散楼梯设置；

5、入户流线设置；

6、主体结构墙柱布置；

7、设备用房布置；

8、人防分布及口部设置；

9、自行车库设置；

10、汽车坡道设置。

同时，我们总结了住宅停车与公共停车的核心区别，即：住宅停车为目标指向性停车，客户没有盲目找车位的烦恼，同时可依据不同区域，可设置不同尺度的车位，以提升车位的销售货值和满足不同客户的差异化要求；公共停车为盲向停车，客户的停车基本按照随机的最便利的原则，所以差异化的车位设计将没有意义，同时公共车库的客户行车体验感将非常重要，同时还需考虑车流对行车流线的影响，特别是高峰期对出库出入口的影响。

◆不同停车数量对柱网的影响

◆地库埋深、土方、模板、钢筋、混凝土用量的影响

无桩基-抗震地区

类别	单方造价 （元）	差值比例	单车面积	差值比例	综合差值比例
①	双车位-5.2m无次梁楼盖	1138	0.00%	20.98	1.55%	0.00%
②	三车位-7.7m单次梁楼盖	1253	10.11%	20.66	0.00%	8.56%
③	三车位-8.05m双次梁楼盖	1308	14.94%	21.60	4.55%	17.94%

无桩基-非抗震地区

类别	单方造价 （元）	差值比例	单车面积	差值比例	综合差值比例
①	双车位-5.2m无次梁楼盖	1138	0.00%	20.98	1.55%	0.00%
②	三车位-7.7m无梁楼盖	1183	3.96%	20.66	0.00%	2.41%
③	三车位-8.05m双次梁楼盖	1308	14.94%	21.60	4.55%	17.94%

以上成本数据考虑了地库埋深、土方、模板、钢筋、混凝土用量的影响

寄甲方言

黄金10 年是整个中国经济大发展和快速城市化的10 年，而白银时代，房产市场的一个重要转变就是单纯高资本投入的行业转变为既具高资本投入又带有传统制造业的双重特点，也就是说房产市场已经全面进入了产品市场，观察这些年出现问题的房产公司不难发现最大原因是资金链断裂，断裂的原因是销售终端现金流出现问题，而其深层次的原因是其开发的产品出现了问题。

2011 年来，小米的成功激发了各行各业的二次创业热情与模仿，同时使得“互联网+”和“产品经理”成为了大众熟知的新词汇。产品经理的最重要的工作目标：一是开发出受市场欢迎的产品，二是将产品的成本控制在市场可接受的范围内并低于竞品的成本，对房产开发领域也并不例外，如何有效控制项目成本，成为项目开发是否成功的一个关键因素。

以上海方兴·金茂府的地库优化为例做出溢价分析（部分图纸）

技巧1、 基于上部规划的地库强排

1、 找到主楼与停车位的最佳关系，提高停车效率

2、 找到可以放置设备用房的死角

3、 先做加法，再做减法，为下一步优化提供基础和方向

方兴地库地下一层方兴-基于上图规划的技术强排

技巧2 改善设备用房布置

原设备用房较多布置在高效停车区（图中黄色区块）

提高用车效率，优化地库方案的停车效果

	面积（㎡）	普通车位数	子母车位数	微型车位数	停车效率
地下一层	47451㎡	1047	77	5	63189/1506=41.95
地下二层	15738㎡	394	36	6
总计	63189㎡	1441	113	11

👇

方兴大宁金茂府提升销售货值6500万

通过强排，找出优化空间，例如：在下侧图例局部阴影区，优化后地库地库局部增加约30 辆。

优化前后地库方案的停车对比

优化前地库方案的停车效率

	面积（㎡）	普通车位数	子母车位数	微型车位数	停车效率
地下一层	47655.99㎡	825	70	30	68192.95/1402=48.63
地下二层	20536.96㎡	400	20	30
总计	68192.95㎡	1225	90	60

优化后地库方案的停车效率

	面积（㎡）	普通车位数	子母车位数	微型车位数	停车效率
地下一层	47451㎡	1047	77	5	63189/1506=41.95
地下二层	15738㎡	394	36	6
总计	63189㎡	1441	114	11

1、减少地库面积约5000 ㎡，节省土建成本约1500 万；单车指标由48.63 提升至41.95，提升16% ！

2、增加了104 个普通车位，同时122 个车位由微型、子母车位改为普通车位，提升销售货值不少于5380 万！

3、改善行车流线，提升回家体验！

杭州·万科·大都会79 号

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地库原始方案

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地库优化后的方案

分类	总量	子母车位	车库	标准车位	非标车位
地下一层	374	29	40	298	7
地下二层	431	18	40	359	14
合计	805	47	80	657	21
停车效率：37.26

经过设计优化后方案：

通过成本优化后，杭州万科大都会79 号的停车效率提高14%，提高销售货值超2500 万！

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