王晞：感同身受2015，说三道四2016
王晞
建筑师/管理学博士生/易居沃顿导师/招商蛇口副总经理兼华东区域总经理
俗话说：不识庐山真面目，只缘身在此山中。我不是行业分析师，谈宏观市场，缺少精准的大数据支持，所以只能从一个从业操盘者的角度来看待2015 年的全国房地产市场。
感同身受过去的这一年，可以用五个字来形容——冰火两重天！一二线城市地价、房价节节上涨，地王频出，一房难求，有很多地方出现了面粉贵过面包的现象。而三四线城市则鬼城连片，土地流拍，房价腰斩，一派萧条。深陷三线城市的一些开发商们更是谈房色变，举步维艰。
去年底，我去东北某老化工城市看望一位超级房企的高管。他们在美丽的江边，拿到了几千亩的一线江景用地。三年前，借助品牌和地理优势，第一期开发，卖了10 个亿。可以说赚了个盆满钵满，风光无限。去年第二期加码，下达了14 个亿的目标，结果拼死拼活就卖了7 个亿，等到今年第三期推出，就再也卖不动了。
剩下上千亩地现在还晾着，围起了围墙，开始养猪，办农家乐。我和这位老哥一边喝着小烧，吃着地上种的有机菜，一遍开玩笑地调侃：“艾玛，你这猪面地价老贵了啊！”老哥只能苦笑摇头。他们当时为了低价拿这片地，承诺给当地政府建一个大型滑雪旅游度假项目。如今这个项目已经建成并投入运营，占用了几十亿的资金。旺季生意火爆，但受季节的影响，投入产出不能平衡，甚至连运营费用都难以覆盖，可谓雪上加霜，深陷囹圄，想退都难以退出来了——类似案例，在很多三线城市都有，不是个案。
常言道：周期性的问题靠熬；结构性的问题靠调。然而，从目前三四线城市的库存及经济现状来看，熬，将是个漫长的过程，并非人人都熬得起。而调，在短期内不会有立竿见影的效果，靠所谓的转型升级，再投入精力和财力，只能加大风险面。
2014 年上半年，在招商蛇口华东区域的一次工作会议上，我明确提出了“收紧拳头，回归主城”的工作思路。“收紧拳头”即放弃所有在谈的三线城市项目。已经在建的项目放慢进度，小步快跑。在售项目加快去化，亏损项目不惜壮士断臂，回笼资金。而“回归主城”则是不仅仅要集中资源于一二线城市，而是要集中于城市的核心或潜力板块上。且无论项目大小，一律尽力智取，并可以接受任何形式的合作，力争将竞争对手变为合作伙伴，决不傻举豪夺。从15 年的业绩表现来看，当时的这一思路至关重要，决定了未来两年整个华东战区的成败。然而，仅就华东许多三线城市而言，其经济规模、产业结构，甚至人均可支配收入，都要比某些中北部地区二线城市要好，但这并不代表了这些城市的房地产市场就是良性的和健康的。过往几年各地政府透支式的土地供应及过分依赖土地财政收入的大规模城市开发，杀鸡取卵般地扼杀了一个个好端端的地区市场。这也是各地鬼城、空城产生的根源。
反观一二线城市，就是乐土吗？非也。
三四线城市的沦陷，导致大量房企逃离三线，回归一二线城市。加上去年下半年资金面的宽松，大量理财资金入市，甚至险资都加入了抢地的行列，导致了2015年下半年一二线城市土地市场大堵车。往往一块地推出来几十家公司报名开抢。
地价超200% 的溢价是常态，有的甚至超过了周边的精装修房价，实在令人看不明白。有句行业内流行的冷笑话：“抢不到地，痛苦一天；抢到了地，痛苦三年。”
现实的确如此！我们有个一线城市项目，三年前拿的高价地，如今做到第三期了，才算在本期保本，而整个项目干完，预计亏损3-4 个亿。亏损刚好是拿地时高出的那部分溢价。再看市场上各个地王，大都是在熬，熬三年是常态，能盈利则是万幸。开发团队的努力付出，最多只能提升资金的周转率，想要实现盈利，还是要靠天吃饭，整个城市房价的大势涨起来了，就算熬出来了。与三四线城市不同的是，一二线房价上涨的机会面还是要大一些。所以，与其说是投资拿地，不如说是进行一场豪赌。这样的“风险投资”，总会有高位断崖的时候，不可持续。
总结过去一年的房地产市场，并展望新一年的形势和思考未来的出路，我用“三个不代表，四个新动向”来表述。
行业销售规模，Top 10、Top 50排行榜，百亿、千亿房企，这是一直以来评价房企能力水平的一个重要标尺。然而，规模的上涨和利润率的下滑却不成正比。靠规模的上涨和高周转率创造利润额的模式，只能把更多的房企，逼入从抢地到加速销售这一红海市场的搏斗之中。如同一味追求GDP 指标一样，这不符合科学发展观！
这个观点在前面已表述，需要强调的有两点：
（1）不要天真地相信土地拍卖方的忽悠，更不要在拍卖现场头脑发热高举高打。
要知道，不举牌的不一定是“认怂”，拿到地的也不一定是英雄。市场上，盈利才是王道。起点输了，后面再努力，都难以挽回败局。
（2）不要天真地认为一个地区市场的房价和地价可以如此浪漫地无休止涨上去。
更不要相信政策面的宽松和利好能带来更多的红利和市场的向好。政策宽松，恰恰是一种急于救市的心态。如果救的是楼市，估计还能止咳化痰。如果救的是经济大势，那也只能是苟延残喘了！当房子成为投资产品，当全民都在热议炒房的乐趣时，这场击鼓传花的游戏也快到尽头了。
三四线城市的问题，在于库存去化周期长和人口外流所带来的发展瓶颈，是典型的结构性问题。但这样的城市，不代表没有市场。这些城市的存货特征有两个：一是已是多集中于城郊和新区；二是产品同质化严重。而在这些城市的主城区内，生活及教育配套优越的板块，针对本地属地化改善型客群的升级迭代市场，还是有绝对的潜力可挖的。但这要求产品的精细化、服务的贴心化和配套的齐全化。
换言之，需要开发商产品和品牌的双向优势。所以，更适合品牌开发商介入，且会得到地方政府的有力支持。不过，因为是主城区内，不可能是大盘。存在一个项目做完，下一个项目在哪儿及规模化和周转率双双不符合考核要求的问题。对于品牌开发商而言，即是资源配置和战略方向选择的匹配度的衡量问题。但是，在一二线土地市场白热化的当下，在三、四线城市的核心地段杀一个回马枪，打打阵地战，不失为一个求变求存的契机。
一二线城市将从单一的住宅市场高位争夺，向以整体持有经营性业态的多元化综合开发项目争夺上转变。换言之，通过资产证券化、REITs 等融资创新新手段。将来一线城市优质地段持有经营项目或许比快周转项目更能获得资本市场的青睐。
城郊综合部的大盘开发已成为过去，核心地段的城市更新、旧城改造项目将成为各大开发商兵戎相见的主战场。而这一过程中的拆迁改造，城市升级等因素，将会加大开发商的不可预见成本和延长项目的开发周期，为开发商带来巨大的控制性风险。而因为项目操作的不可预见和不透明性，也必然成为开发过程各个生态链上灰色收益滋生的温床。
无所不能、大而全的巨无霸开发企业，在资本大鳄的侵蚀下将分化瓦解。向投资商、建造商、系统运营供应商的方向拆分，专业细分各司其职。这个现象2015 年已经发生，以平安及信达为首的资本大鳄频频抢地，以及大量优秀职业经理人借助资本的力量和自身的功夫，下海创业，就是先兆。
开发企业将从单一的住宅空间制造商，向居住全生命周期服务供应商的角色转变。产品的精细化、复合化及社区最后一公里服务平台的搭建，将是互联网思维带给这个传统行业在广义产品概念上最根本的一次革命，这也是传统住宅市场上最后的一桶大金矿。
三个不代表，四个新动向，只是个人臆断，或许还应该有更多更多。是否会都发生，唯有拭目以待了。也许2016 年不能，也许还要再多等一年。所谓水穷之处待云起，危崖旁侧觅坦途。我们正处在一个最糟糕的时代，但也许是个最好的时代。无论外部怎么变化，看清形势，练好内功，精益创新，以变应变方是生存之道。
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