只涨不跌到连续七月下跌 从供地角度看北京调控
当时任北京市委副书记、代市长的蔡奇在2016年底北京住建委座谈会上提出“要确保2017年房价环比不增长”的时候，你相信吗？
政府“屡调屡涨”的经验可能告诉你：不可能！
可事实是，只涨不跌的北京神话真的出现了逆转，从“3.30”新政至今二手住宅均价已经连续七月下跌，与最高点相比跌幅达8.4%。11月北京市存量住宅市场监测均价55539元/平方米，环比下降1.56%，同比涨幅1.7%（见图1）。按照这个趋势下去，到18年实现零增长不是梦。
那么，让我们看看北京政府是如何实现这一目标的。蔡书记在会上同时提出“要合理增加住宅用地供应，从源头稳定市场预期。要培育和规范住房租赁市场，把‘租房住’作为实现住有所居的重要手段。”接下来，看看北京政府的实际行动吧。
2016年北京供地可谓少的可怜，全年北京市成交住宅用地18宗，总建设用地面积1,453,381㎡，总规划建筑面积3,795,971㎡，其中，住宅用地共9宗，规划建筑面积为3,252,645平方米，占比约86%；5宗用于建设自住型商品住房，共321,526㎡，占比约8%；4宗土地用于建设公共租赁房，共221,800㎡，占比约6%。（如图2）
而今年则有了大刀阔斧的供地动作。2017年1月至今，北京市已成交住宅用地69宗，总建设用地面积5,319,172㎡，总规划建筑面积9,408,988㎡（见表1），其中，6宗土地用于建设“共有产权住房”，建筑面积共951,966㎡，占比约10%；20宗土地用于建设“自住型商品住房”， 建筑面积共1,828,562㎡，占比约19%，3宗土地用于建设定向安置房，共73,807㎡；1宗土地用于建设限价房，面积为47,005㎡（如图3）。
可以看出，2017年住宅用地大幅增加，土地面积为2016年3.7倍；但规划容积率有所降低，建筑面积为2016年的2.5倍；增加的供地中有三成用于保障性住房建设，保障性住房建筑面积为2016年的5.4倍，商品住宅建筑面积为2016年的2倍。
同时，北京市2016年10月以后采取了“限房价、竞地价、竞自持比例”的政策，房企自持比例大幅增加。
2016年北京市共有4宗住宅用地含企业自持比例、共计620,330平方米建筑面积的商品住宅由竞得企业自持（见表2），占总住宅建筑面积的16.34%，非自持商品住宅规划建筑面积为2,632,315平方米。
截止到2017年12月7日，北京市2017年共有21宗商品住宅用地含企业自持比例，共计879,101平方米建筑面积的商品住宅由竞得企业自持（见表3），占总住宅建筑面积的9.34%（占此21宗地块建筑面积的33%）。因此，2017年非自持商品住宅规划建筑面积为5,628,547平方米。
综上，2017年商品住宅非自持规划建筑面积为5,628,547平方米，同比2016年的2,632,315平方米增加113.8%，涨幅明显；
2017年商品住宅自持规划建筑面积为879,101平方米，同比2016年的620,330平方米上涨41.7%；
2017年保障性住房规划建筑面积为2,901,340平方米，同比2016年的543,326平方米上涨434.0%。
无论是商品住宅供地、商品住宅租赁供地还是保障性住房供地，都有较大幅度的增加，这无疑给市场释放了强烈的“多主体供应，多渠道保障”这一房地产市场长效机制建立的信号，体现了政府坚定的“保持房地产市场稳定健康发展”的决心。所以，你觉得18年北京的房价会怎么样呢？
注：本文由中估联行研究院常务副院长李妍原创，如需转载请联系房地产数据中心，转载文章需在文章前写明作者、公司及转载来源，违者必究。
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